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Comment optimiser ses impôts grâce au neuf

Investir dans un bien neuf n’offre pas seulement des garanties en matière de qualité ou d’économie d’énergie, cela donne également accès à des réductions d’impôts. Zoom sur les quatre dispositifs les plus performants.

Plus de sept investisseurs sur dix choisissent d’acheter un bien neuf afin de payer moins d’impôts. Une tendance qui s’explique par le fait que ces logements sont exonérés de la taxe foncière pendant au moins deux ans, mais aussi par l’abondance de dispositifs très performants. Du dispositif Pinel au statut LMNP, voici quatre solutions qui permettent de réduire sa fiscalité.

Le dispositif Pinel

Sûrement le plus connu des dispositifs actuels, l’achat d’un bien avec le dispositif Pinel permet de déduire de ses impôts de 12, 18 ou 21% du montant de votre investissement (dans la limite d’un plafond de dépense de 300 000 euros ou 5 200 Euros / m2). Pour cela, l’investisseur doit s’engager à louer son bien sur six, neuf ou douze ans. Le logement acquis doit quant à lui répondre à certaines conditions, notamment en termes de norme énergétique (Bâtiment Basse Consommation). Les locataires sont soumis à des conditions de ressources et les loyers doivent également être plafonnés. Prolongé de 4 ans dès 2018, le dispositif sera toutefois concentré sur les zones A, Abis et B1 et inaccessible en zone B2 et C.

Le dispositif Censi-Bouvard

Dédié aux biens loués dans une résidence services senior ou étudiant (les résidences de tourisme étant exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2017), le Censi-Bouvard permet de déduire de ses impôts 11% de son investissement, dans la limite d’un achat de 300 000 euros, hors frais de notaire. La « ristourne » peut être étalée sur neuf ans et s’ajoute à la récupération de la TVA (à 20%).
Autre avantage pour l’investisseur qui le souhaite : l’accès au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP/LMP, voir ci-dessous).

Le statut LMNP/LMP

Ce statut reste réservé aux investisseurs locatifs dans toutes les résidences services (tourisme compris). Si le dispositif est un peu plus complexe que le Censi-Bouvard, il donne accès à la récupération immédiate des 20% de TVA, et s’avère particulièrement intéressant pour un amortissement de votre bien à long terme. Il consiste à supprimer la part imposable des revenus locatifs pendant toute la durée de l’emprunt.
Seule contrainte : afin d’éviter les problèmes fiscaux, mieux vaut disposer d’une gestion précise de vos bénéfices. L’aide d’un expert-comptable ne sera donc pas de trop.

La nue-propriété

Moins connue mais très sûre, la nue-propriété s’appuie sur la séparation entre l’usufruit (droit de jouir du logement, de le louer et de récolter les loyers) et la nue-propriété (la possession des murs). Si le retour sur investissement n’est pas immédiat, le bénéfice fiscal demeure réel. En n’achetant que la nue-propriété, l’investisseur ne paye que 50 à 60% du prix, (le reste étant réglé par l’usufruitier) et récupère la totalité de ses droits au bout de quinze ans minimum (20 ans maximum).
À terme, il peut donc revendre son bien ou le louer lui-même. L’usufruitier assume surtout les charges fiscales du bien pendant la période de démembrement. Le nu-propriétaire n’est donc pas imposé sur la réduction du prix, et son bien ne rentre pas dans l’assiette pour le calcul de l’ISF avant la fin de l’usufruit.