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Acheter sans apport, c’est possible

Il fut un temps où l’apport personnel était la clé de voûte de l’emprunt immobilier. Ce fond propre demeure un atout de taille pour décrocher un crédit, mais il n’est plus sa condition première.

Crise bancaire ou non, les banques sont aujourd’hui moins frileuses lorsqu’il s’agit de financer l’intégralité de l’achat, voire les frais annexes d’aménagement et/ou de service notarial. Soit 100 à 110% du prix du bien. Or, si l’accès à la propriété n’est plus un rêve inatteignable pour les petits épargnants, il reste toutefois soumis à quelques conditions :

  • la régularité des revenus
  • la stabilité professionnelle
  • la bonne tenue des comptes bancaires
  • un niveau d’endettement inférieur à 33%

Ces critères permettent d’estimer la capacité d’emprunt. Vous gagnez des points avec une épargne solide, une assurance vie, un placement financier ou tout autre investissement qui servirait de garantie à la banque en cas de non-remboursement des prêts.
À cela s’ajoute certains profils intéressants : les jeunes entrés récemment dans la vie active sont particulièrement chouchoutés par les banques, relève le courtier en crédit immobilier Cafpi. « Ce type de profil plait aux banques, qui voient là un moyen de fidéliser un client sur de longues années, surtout si la personne présente un bon potentiel d’évolution professionnelle », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. « Mais même avec un apport, certains profils ne passent pas », alerte-t-il. « C’est le cas des personnes ayant une situation professionnelle instable, de trop nombreux crédits à la consommation ou des découverts fréquents ».

“ J’ai obtenu un prêt immobilier à 3,20% sur 25 ans sans apport car mes comptes étaient sains : jamais de découvert, pas de crédits en cours, un CDI. Par contre, ma capacité d’emprunt était très limitée : 110 000 euros pour un salaire brut de 2 200 euros. J’ai donc opté pour un investissement que je mets en location et qui me rapportera de l’argent plus tard ”

Pictogramme verbatim
Magalie, 29 ans

 

Les prêts annexes, un coup de pouce à l’emprunt

La prise de risques reste donc modérée du côté des banques, mais certaines mesures gouvernementales tendent à assouplir les conditions d’obtention des prêts immobiliers et à ouvrir l’accès à la propriété au plus grand nombre. Ainsi, si vous n’êtes ni un jeune actif, ni gros épargnant, des solutions s’offrent tout de même à vous :


Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : Ce prêt accordé par une banque ou par un établissement de crédit ayant signé une convention avec l’État, a pour but de favoriser l’accès à la propriété aux ménages disposant de revenus modestes. Il peut financer l’intégralité d’un bien ou sa construction, mais ne permet pas de couvrir les frais de notaire. L’accès à ce prêt est conditionné par un plafond de ressources, défini selon la zone de résidence et le nombre de personnes à charge dans le foyer.


Le Prêt Conventionné immobilier (PC) : Ce prêt est accordé sans conditions de ressources par tout établissement financier ayant signé une convention avec l’Etat. Il peut financer l’intégralité de l’achat d’un bien neuf ou ancien, mais aussi les frais de construction ou de travaux d’aménagement. Il s’agit d’un prêt au taux plafonné à 3,70%, remboursable sur une durée comprise entre 5 et 35 ans.


Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Cette aide de l’État soumise à des conditions de ressources, vous permet d’acheter votre logement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Elle peut être complétée par d’autres prêts. Ce dispositif s’adresse en priorité aux jeunes et aux foyers modestes.


Les aides des collectivités : Certaines communes ou régions ont mis en place des actions pour faciliter l’accession à la propriété. La liste des collectivités concernées est consultable sur le site de l'ANIL.
La plupart de ces aides peuvent être cumulées avec des prêts complémentaires tels que le prêt action logement (anciennement 1% logement), le prêt aux fonctionnaires, les prêts des caisses de retraites complémentaires et des mutuelles. La liste complète de ces dispositifs est consultable sur le site du service public

Une gestion sérieuse et régulière de ses comptes est un atout non négligeable en vue de rassurer son banquier. Pour les personnes en CDD, en contrat d’intermittence ou en profession libérale, il est important de fournir les documents attestant de la régularité des contrats depuis au moins trois ans.


Certaines banques sont plus flexibles que d’autres, il ne faut donc pas hésiter à les comparer et à faire jouer la concurrence. Selon la Banque de France, près de 10 % des prêts immobiliers sont financés à 110 % de la valeur du bien, preuve que devenir propriétaire sans apport ne relève pas de l’utopie.