Quels sont les avantages et les inconvénients du bail réel solidaire ?

Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?

Le BRS repose sur un partenariat avec un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une structure à but non lucratif qui achète et conserve les terrains. Cette séparation entre le bâti et le foncier rend l'acquisition plus accessible dans les zones où l'immobilier est particulièrement onéreux.

La durée du bail s'étend de 18 à 99 ans, garantissant une stabilité sur le long terme. L'acquéreur verse une redevance mensuelle modique à l'OFS pour l'occupation du terrain, généralement entre 2 et 4 euros par mètre carré.

Le logement doit servir de résidence principale et respecter des critères de performance énergétique élevés. Cette formule novatrice permet notamment aux primo-accédants d'acquérir un bien neuf dans des villes françaises où les prix du marché sont traditionnellement hors de portée.

Qui a droit au bail réel solidaire ?

Le BRS s'adresse principalement aux ménages dont les ressources correspondent aux plafonds fixés par zone géographique. À titre d'exemple, pour un couple avec deux enfants en région parisienne, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 85 000 euros par an en 2025.

Le dispositif vise en priorité les familles souhaitant acquérir leur résidence principale dans des secteurs où les prix immobiliers sont élevés. Les jeunes actifs et les familles monoparentales représentent une part importante des bénéficiaires.

La sélection des candidats prend également en compte la stabilité professionnelle et la capacité d'épargne. Un apport personnel minimal de 10% du prix d'achat est généralement demandé par les organismes financiers partenaires.

Quelles sont les conditions pour l'accession du BRS ? 

Pour accéder à ce mode d'acquisition, les plafonds de revenus constituent le critère principal.

La signature d'un BRS requiert également l'engagement d'occuper personnellement le logement au minimum 8 mois par année. Les acquéreurs s'engagent à verser une redevance mensuelle à l'OFS, généralement comprise entre 1€ et 4€ par mètre carré habitable.

Les critères d'attribution incluent :

• Un statut de primo-accédant
• La présentation d'un plan de financement viable
• L'absence de bien immobilier en propriété
• La signature d'une déclaration sur l'honneur attestant du respect des conditions

Le logement doit répondre aux normes actuelles de construction et se situer dans une zone éligible au dispositif.

Les avantages du dispositif immobilier BRS

Une accession à la propriété à petit prix

Dans le cadre d'un achat en BRS, le coût du foncier est soustrait, ce qui est un premier levier pour diminuer la valeur d'acquisition.

Ensuite, cet investissement implique un coût au mètre carré plafonné, ce qui correspond à un second levier visant à en diminuer le prix.

Ainsi, le bail réel solidaire est une véritable opportunité d'accéder à la propriété à petit prix. Ces deux leviers permettent de réduire le coût d' achat de l'ordre de 15 à 40% par rapport à la valeur réel du marché et de réaliser ainsi une opération immobilière intéressante.

Devenir propriétaire d'un bien de qualité

Via le dispositif de bail réel solidaire, les acquéreurs investissent dans une construction neuve, ce qui représente un avantage énorme puisque le logement répond à toutes les dernières normes en vigueur, notamment en termes d’isolation thermique et phonique. C'est donc l'assurance de profiter d'un bien d'une grande qualité, qui impactera le montant de la facture énergétique et qui, de surcroît, ne nécessitera pas de frais relatifs à des travaux d'amélioration pendant plusieurs années.

De plus, les terrains mis à disposition se trouvent le plus souvent dans des quartiers attractifs ou bien dans des quartiers voués à être développés (construction de commerces, d'école, etc.) c'est donc l'occasion de vivre dans un quartier proche de toutes commodités.

Un investissement sécurisé

Le BRS est ouvert à différents types de biens, dont l’acquisition en VEFA (vente en état de futur achèvement). Ainsi, l'acheteur bénéficie d'un bien réellement sécurisant puisque celui-ci est couvert par diverses garanties relatives à sa construction.

En effet, le logement en construction bénéficie de la garantie d’achèvement, de la garantie parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement et de la garantie décennale. Le risque financier, la construction et les équipements sont donc protégés par des garanties assurantielles limitant ainsi la prise de risques.

Une fiscalité avantageuse entre TVA réduite et taxe foncière

Les acquisitions en bail réel solidaire BRS profitent d'une TVA revue à la baisse, celle-ci est limitée à 5.5 % au lieu de 20% pour un achat classique. Ainsi, pour une valeur d'achat de 160 000 euros, en BRS, le montant de la TVA sera seulement de 8 800 euros, alors qu'il serait de 32 000 euros pour un achat classique, ce qui représente un important poste d'économies pour les nouveaux propriétaires.

Pour un bail réel solidaire, en fonction de sa localisation et des accords proposés par les collectivités locales, il est également possible de profiter d'un abattement de la taxe foncière de l'ordre de 30%, un avantage considérable pouvant s’ajouter.

Un dispositif cumulable avec d'autres dispositifs avantageux

Pour financer un achat en bail réel solidaire, il faut répondre à certaines conditions de revenus, ce qui est également une règle à respecter pour un prêt à taux zéro PTZ ou un prêt d'accession sociale PAS.

De fait, ces dispositifs financiers avantageux sont cumulables, ce qui permet de financer son achat immobilier au prix le plus bas et de limiter ainsi son taux d'endettement, un véritable avantage pour les ménages à revenus modestes.

Une revente sans perte financière

Lorsqu'un propriétaire de bail réel solidaire souhaite revendre son bien, le prix de revente est strictement encadré par l’OFS, l’Organisme Foncier Solidaire.

En effet, cet organisme accorde la vente exclusivement aux ménages répondant à certains plafonds de ressources financières et plafonne ainsi le coût du mètre carré.

C'est ainsi l'assurance de réaliser une revente sans perte financière, l'une des plus grandes inquiétudes de tout propriétaire immobilier.

Est-ce avantageux d'acheter en bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) représente une solution d'accession à la propriété particulièrement avantageuse pour les ménages modestes. Ce dispositif innovant permet une réduction significative du coût d'acquisition, pouvant atteindre 15 à 40% par rapport aux prix du marché immobilier, grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti.

Les acquéreurs bénéficient également d'une fiscalité attractive avec une TVA réduite à 5,5% et la possibilité d'un abattement de 30% sur la taxe foncière selon les communes. Le BRS offre aussi l'opportunité d'investir dans un logement neuf aux normes de performance énergétique élevées, situé dans des quartiers attractifs. Ce mécanisme d'achat sécurisé est cumulable avec d'autres aides comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d'accession sociale (PAS), permettant ainsi d'optimiser le financement. De plus, l'encadrement strict des prix par l'Organisme Foncier Solidaire (OFS) garantit une revente sans perte financière, offrant une sécurité appréciable aux propriétaires. Enfin, la durée du bail, comprise entre 18 et 99 ans, assure une stabilité à long terme pour les occupants.

Les inconvénients d'un bail réel solidaire

Des frais à prévoir

Bien que le BRS présente de nombreux avantages financiers, il ne faut pas omettre que l'acquéreur devra également s'affranchir d'une redevance auprès de l'organisme foncier solidaire et qu'il faut donc en tenir compte dans ses charges mensuelles.

En effet, le propriétaire paye son crédit auprès de la banque, comme n'importe quel propriétaire, mais devra, en plus, s'acquitter d'un loyer au titre du terrain.

Ce coût est de l'ordre de 2 à 4 euros du mètre carré et englobe les frais de gestion du terrain ainsi que ses droits d’occupation.

Le propriétaire devra également payer la taxe foncière et la taxe d'habitation, au même titre que les frais d'entretien de la copropriété. Il y a donc un certain nombre de charges qu'il faut considérer et qui peuvent faire augmenter la note.

La location saisonnière est un procédé interdit

Le propriétaire du bail réel solidaire est formellement interdit de réaliser des locations saisonnières. En effet, le dispositif BRS se cantonne aux résidences principales, c’est-à-dire une habitation devant être occupée plus de 8 mois par an, et, en toute logique, ne peut donc faire l’objet d'une location saisonnière

Dans le cas où cette interdiction serait bravée, le risque est gros puisque l’OFS est alors en droit de résilier le contrat de bail.

Ce dispositif peut donc laisser un sentiment amer de ne pas pouvoir jouir pleinement et librement de son bien.

Pas de plus-value à la revente

L'un des avantages du BRS, comme expliqué précédemment, est qu'il n'y a pas de risque de perte financière à la revente. Mais cet avantage s'accompagne d'un inconvénient certain : vous ne pouvez pas escompter réaliser une plus-value à la revente, ce qui reste, malgré tout, l'un des plus grands objectifs de tout investisseur.

Dans la mesure où les coûts au mètre carré sont encadrés par l'OFS, au même titre que les conditions de ressources, toute opération financière à la hausse est à écarter.

Ainsi, il faut considérer le BRS comme une possibilité d'accession à la propriété, mais en aucun cas comme un investissement immobilier duquel on pourrait envisager des bénéfices.

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