C'est quoi un prêt relais ?

Comprendre le fonctionnement du prêt relais

Prêt destiné à simplifier la vie des emprunteurs qui souhaitent changer de logement, le prêt relais présente de nombreux avantages ainsi que toute une série de conditions et de critères. Afin de comprendre le mécanisme de ce prêt, voici quelques éléments importants à retenir.

Le principe du prêt relais : acheter et vendre en même temps

L’objectif principal du prêt relais est de permettre de faire l’achat d’un nouveau bien immobilier même lorsque l’on n’a pas encore finalisé la vente de son logement actuel. En effet, certains événements de la vie peuvent nous amener à déménager précipitamment et à revendre notre logement. Cependant, il n’est pas toujours évident de changer de logement tout en vendant son bien. C’est afin de pallier cet écart entre revente et achat que le prêt relais a été mis en place. Voici son fonctionnement.

Le prêt relais : un prêt de courte durée

Le prêt relais et ce que l’on appelle un prêt court. En d’autre termes, cela signifie que le montant qui vous sera attribué par votre banque devra être remboursé impérativement dans les 12 mois ou, dans les deux ans qui suivent le versement. Ainsi, indépendamment de vos autres crédits immobiliers, le versement de votre prêt relais devra obligatoirement se faire dans les 24 mois.

Les facteurs pris en compte dans le calcul du prêt relais

Généralement, la somme du prêt relais se situe entre 50% et 80% du prix estimé du bien en vente. En effet, les banques ne s'engagent pas à verser l’intégralité du prix du bien pour deux raisons :

• se couvrir en cas d’absence de vente ;
• et couvrir l’emprunteur afin de lui éviter un surendettement.

Les banques examineront donc votre dossier afin d’évaluer le total qui pourra vous être attribué. Les éléments qui seront pris en compte dans le calcul de votre financement sont :

• les prix actuels du marché de l’immobilier ;
• l’état actuel de votre maison ou de votre appartement ;
• la présence ou non d’un compromis de vente ;
• la présence ou non d’un apport personnel ;
• vos conditions de revenus ;
• etc.
   

Simulation du prêt relais 

Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, il est essentiel de bien simuler votre prêt relais afin d'en évaluer la faisabilité. Les banques proposent des outils de simulation en ligne qui vous permettent de calculer le montant maximum que vous pourrez emprunter, généralement entre 50% et 70% de la valeur estimée de votre bien actuel.

Cette simulation prend en compte plusieurs éléments clés : le prix de vente estimé de votre bien, le capital restant dû sur votre crédit en cours, le montant des frais de garantie et le type de franchise souhaité (partielle ou totale). Le taux d'intérêt du prêt relais, légèrement supérieur à celui d'un crédit immobilier classique, ainsi que les mensualités prévisionnelles seront également calculés. N'oubliez pas que la simulation n'engage ni la banque ni l'emprunteur, mais elle vous permet d'avoir une vision claire de votre capacité de financement et d'ajuster votre projet en conséquence.

Un prêt fixé par les banques

Le prêt relais est un prêt immobilier dont le montant est déterminé par les banques. Il existe différents prêts relais et les banques se réservent le droit d’accepter ou non le versement de ce prêt. En effet, en fonction des types de biens immobiliers (ancien ou neuf) les prêts octroyés ne sont pas les mêmes. Voici les différents prêts relais auxquels il est possible de prétendre.

Le fonctionnement du prêt adossé

Un changement de logement peut être occasionné par différents événements. Si vous désirez changer de maison ou d’appartement en vue d'acquérir un bien immobilier plus grand, et par conséquent plus cher que votre logement actuel, vous pourrez demander ce que l’on appelle un prêt adossé. Ce prêt immobilier, que l’on nomme aussi prêt couplé, prêt jumelé ou encore prêt associé, permet de compléter votre crédit immobilier classique. Celui-ci vous permet donc d’obtenir une avance sur la vente de votre bien immobilier actuel afin de pouvoir acheter votre nouvelle maison ou votre nouvel appartement.

Le fonctionnement du prêt sec

Si le prix de votre nouveau bien est plus bas que celui de votre logement mis en vente, vous pouvez le financer avec un prêt sec. Le principe de ce prêt immobilier est tout simplement d’avancer le montant de la vente du bien afin de financer la nouvelle résidence. Cependant, à la différence du prêt adossé, le prêt sec n’a pas besoin d’être couplé avec un autre crédit. En effet, parce que le bien que vous avez mis en vente est plus cher, son prix couvrira entièrement l’achat de votre nouveau logement.

Les conditions de remboursement du crédit relais

Le remboursement du crédit relais va dépendre du type de prêt immobilier auquel vous avez souscrit. Si vous bénéficiez d’un prêt adossé, les modalités seront :

• le paiement des intérêts et de l’assurance en cas de franchise partielle ;
• le versement de l’assurance, avec un différé concernant le capital et les intérêts en cas de franchise totale.

Pour rappel, le remboursement de votre prêt relais ainsi que celui du crédit immobilier auquel vous avez souscrit sont condensés en une seule mensualité.

En revanche si la banque vous a attribué prêt sec, les conditions seront :

• effectuer le versement des intérêts ;
• puis le paiement du capital lors de la vente.
   

Si vous parvenez à dégager un certain montant une fois votre capital et vos intérêts remboursés, vous pourrez utiliser l’argent restant afin d’effectuer des travaux au sein de votre nouvelle demeure ou bien tout simplement conserver celui-ci sur un compte épargne.

Le prêt relais rachat et les autres informations à retenir sur le prêt relais

Il est également possible de faire faire un prêt relais rachat. C’est le cas par exemple si le paiement de votre premier crédit sur votre logement mis en vente n’est pas entièrement remboursé. En optant pour un prêt relais rachat, vos emprunts seront réunis en une seule mensualité. Il faut également avoir à l’esprit que des frais supplémentaires peuvent s’ajouter tels que les frais de garanties, d’assurance ou encore des frais de dossier.

Autre solution pour un achat immobilier que le prêt relais 

Si vous ne souhaitez pas souscrire à un prêt relais, plusieurs alternatives s'offrent à vous pour concrétiser votre projet immobilier. La première solution consiste à opter pour un prêt achat-revente, qui permet de regrouper votre ancien et votre nouveau crédit en une seule mensualité sur une durée plus longue. Vous pouvez également envisager la vente à réméré, qui vous donne la possibilité de céder temporairement votre bien tout en conservant le droit de le racheter. Le portage immobilier représente une autre option intéressante : un investisseur achète votre bien et vous en laisse l'usage pendant une période définie, vous permettant ainsi de chercher votre nouvelle résidence sereinement. Pour les propriétaires disposant d'une épargne confortable, l'autofinancement peut constituer une solution avantageuse en évitant les frais bancaires. Enfin, le prêt in fine permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt et de s'acquitter du capital lors de la vente du bien, une formule particulièrement adaptée aux propriétaires confiants dans la valeur de leur patrimoine.

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