Le statut LMNP 2017

En effet, ses avantages plaisent puisqu'il offre un bon rendement grâce aux revenus assimilés à la catégorie Bénéfices Industriels et commerciaux plutôt qu'à une imposition de revenus fonciers, grâce à ses abattements forfaitaires et déduction de charges, sa possibilité de cumul avec d'autres dispositifs, etc.

Nous vous présentons ici le statut de loueur meublé professionnel LMNP ainsi que l'ensemble de ses réformes depuis 2017.

Pourquoi la création du statut loueur meublé non professionnel LMNP ?

Ce statut permet aux investisseurs de profiter d'une niche fiscale avec bon rendement de leur patrimoine immobilier et à la France de répondre à une problématique : le manque de logement dans certaines grosses villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Strasbourg, communes d'île de France, etc. C'est donc gagnant-gagnant.

En effet, comme le dispositif Pinel, la loi LMNP vise à attirer les investissements immobiliers locatifs, dans les résidences de services notamment, afin de créer des habitats pour les seniors, les étudiants, les professionnels en déplacement, etc.

Le statut LMNP de Aa Z?

Les logements LMNP?

Le logement (ou partie de logement) loué doit mesurer au minimum 9 mètres carrés. Il peut s'agir autant d'une résidence principale que secondaire,louée à l'année ou pour une durée saisonnière (meublés tourisme classés). Il peut également s'agir d'un bien en résidence de services, c'est-à-dire dans un établissement offrant des services accessoires (médical, blanchisserie, réception, etc.).

Par contre, il est nécessaire qu'il ne s'agisse pas d'un bien à usage professionnel et qu'il s'agisse d'une location meublée.

La location meublée lmnp lmp est encadrée par la loi puisqu'une liste du mobilier devant être fourni est établie avec pour règle essentielle que le locataire puisse manger, vivre et dormir.

Les conditions de revenus LMNP

Les loyers perçus sont appelés recettes locatives. Celles-ci sont assimilées à des BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) et, ne doivent pas excéder :

• 23 000 euros de revenu au global sur l'année ;
• 50% du total des revenus professionnels du foyer fiscal.

Les régimes fiscaux des loueurs meublés non professionnels ?

L'investisseur opte pour le régime fiscal le plus opportun pour lui : soit le régime micro bic, soit le régime réel simplifié.

Le régime micro bic

Ce régime micro bic, accordé par défaut, permet d'appliquer un taux d’abattement de 50 % par rapport au total des revenus locatifs annuels (71% dans le cas d’un meublé de tourisme).

Sa fiscalité et sa gestion sont simplifiées notamment lors de la déclaration revenus.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié permet au propriétaire bailleur de déduire les charges et d'appliquer un principe d'amortissement. Ainsi, il peut diminuer les impôts sur le revenu relatif a votre investissement locatif.

En revanche, il doit faire face à une fiscalité plus complexe avec une tenue de comptabilité : les dépenses, recettes et amortissements doivent être répertoriés dans la liasse fiscale, ce qui peut nécessiter l'intervention d'un expert comptable.

Dispositif Censi Bouvard

La loi LMNP autorise le cumul avec le dispositif Censi Bouvard, ce qui consiste en une véritable plus-value pour votre investissement locatif immobilier.

En effet, vous pouvez ainsi profiter d'un taux d'abattement supplémentaire de 11% et d'une exonération de la TVA.

Pour cela, votre achat doit concerner un bien neuf en vefa et situé dans une résidence de services.

Les réformes depuis 2017

Chaque année, à la suite de décisions du conseil constitutionnel, les conditions des statuts LMP (location meublée professionnelle) et LMNP sont modifiées dans la loi finances.

Voici les principales.

Les seuils de passage entre régime micro bic au régime réel imposition.

Ces seuils de passage signifie qu'en dessous, vous êtes automatiquement et par défaut affilié au régime micro bic. Et qu'en cas de dépassement, vous passez sous le régime réel simplifié.

Ces seuils sont actualisés tous les 3 ans. Ainsi pour relever du micro bic :

• Les revenus locatifs LMNP classique, en 2017, ne pouvaient excéder 70 000 euros ( 72 600 euros depuis 2020) ;
• Les revenus location meublée touristique, en 2017, ne pouvaient excéder 170 000 euros ( 176 200 euros depuis 2020) ;

L'accès au statut LMP Loueur Meublé Professionnel

En 2020, la loi indiquait que dès lors que les conditions de revenus étaient atteintes (23 000 euros et 50% du foyer fiscal), alors on était considéré comme un loueur meublé professionnel nécessitant une déclaration au RCS pour ses locations meublées.

Depuis le 1er janvier 2021 via la Loi de Financement pour la Sécurité Sociale, la transition entre régime meublé professionnel lmnp / lmp se fait de façon automatique puisque l'inscription au RCS a été supprimée.

Les taxes

Depuis 2021, l'activité de loueur meublé professionnel se voit soumise à des cotisations sociales (des indépendants) variables entre 35 et 40% (initialement, il s'agissait de prélèvements sociaux de 17,2%).

Depuis 2021, les cotisations sociales dues sont de 35% sur les plus values à court terme.