Des frais de notaire réduits dans le neuf

Frais de notaire ou frais d’acquisition ?

Ce sont des frais réglementés et, de façon impropre, on les appelle « frais de notaire » alors que la majorité des sommes collectées revient à l’État ou aux collectivités locales. On parle aussi de « frais d’acquisition », ces frais étant à la charge de l’acquéreur.

Comment se décomposent les frais de notaire ?

Sur la totalité des frais d’acquisition, c’est-à-dire des sommes versées au notaire :

• 80% sont reversés par le notaire sous forme d’impôts et taxes (droits d’enregistrement et/ou la TVA, taxe de publicité foncière, variable selon le lieu de situation de l’immeuble, contribution de sécurité immobilière) ;
• 10% sont des frais de « débours » qui servent à rémunérer les différents intervenants (géomètre, experts, conservateur des hypothèques) et à payer les documents utilisés : publication de vente, documents d’urbanisme, etc. Pour cela, le notaire engage des frais à son nom, que le client lui rembourse lors de la signature ;
• 10% concernent la rémunération du notaire, appelée aussi « émoluments ». Cette rémunération est totalement réglementée. Les émoluments sont proportionnels au prix de vente, calculés par tranche de prix en appliquant un pourcentage dégressif, suivant ce barème :
• Jusqu'à 6 500 € : 3,945% ;
• De 6 500 € à 17 000 € : 1,627% ;
• De 17 001 € à 60 000 € : 1,085% ;
• Au-dessus de 60 000 € : 0,814%.

Bon à savoir !

Lorsque le prix de vente du bien dépasse 150 000 €, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments dans la limite de 10 %. Cette remise doit cependant être appliquée de façon unanime à toute sa clientèle (Loi Macron du 1er mai 2016).

Pour calculer le montant prévisionnel de vos frais de notaires, utilisez notre calculette.

Des frais réduits dans le neuf

On parle de frais réduits pour un logement neuf, car ils représentent 2 à 3 % du prix d’achat, soit 3 à 4 points de moins que dans l’ancien.

Le logement neuf est celui qui sort de terre et n’a jamais été habité. En effet depuis le 1er janvier 2013, un bien revendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement, qu’il ait été acheté sur plans (en état futur d’achèvement) ou construit (maisons individuelles), n’est plus considéré comme un logement neuf bénéficiant de frais de notaire réduits.

L’acquisition d’un logement neuf est soumise à trois taxes :

• La TVA traditionnelle à 20 %. Cependant, si vous achetez votre bien à proximité d’une zone en rénovation urbaine, le taux de TVA est réduit à 5,5 % ;
• La taxe de publicité foncière, variable selon le lieu où est situé le logement. Elle sert à payer la publication obligatoire de l’acte de vente au fichier immobilier des hypothèques ;

Avec un taux de 0,715% sur le prix HT, la taxe de publicité foncière est bien moins élevée dans l’immobilier neuf que dans l’ancien (5,80% dans la grande majorité des départements) ;

• La contribution de sécurité immobilière (0,10% du prix de vente) perçue par l’État à l’occasion des formalités de publicité foncière et d’enregistrement.

Taxe foncière : une exonération totale ou partielle dans le neuf

L’immobilier neuf peut donner droit à une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant une durée de deux ans. Dans certains cas, l’exonération porte sur les parts régionales et départementales, mais non sur les parts communales. Dans ce cas, la taxe foncière est réduite et non totale.

Le point de départ de cette exonération est le 1er janvier de l’année suivant laquelle le logement neuf est achevé.

Comment bénéficier de cette exonération ?

Afin de bénéficier de cette exonération, le propriétaire du bien immobilier neuf (maison ou appartement) doit remplir et envoyer une déclaration d’achèvement de construction au centre des finances publiques dont il dépend dans les 90 jours. La courrier doit également être accompagné du formulaire H1 s’il s’agit d’une maison neuve et du formulaire H2 dans le cas d’un appartement neuf.

Quelles conditions pour bénéficier des frais réduits d’un bien immobilier neuf ?

Comme mentionné précédemment, la condition principale pour bénéficier de frais de notaire réduits est bien entendu de faire l’achat d’un bien immobilier neuf. Selon l’article 257, l.-2. 2 2° du Code général, les bâtiments neufs sont « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf ».

Droits de mutation : l’autre différence entre le neuf et l’ancien

Au-delà de sa date de construction, pour distinguer un immobilier neuf d’un ancien, il suffit de se renseigner sur ses droits de mutation. En effet, si dans le cas d’un logement neuf, ils comprennent uniquement la taxe sur la publicité foncière, la liste est plus longue dans l’ancien : droit au profit d’État et droit département d’enregistrement (qui représentent la plus grande partie des sommes reversées par le notaire) et taxe communale.

Quand régler ses frais de notaire ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur paye les frais de notaire le jour de la signature de l’acte de vente, soit quelques mois après le compromis de vente. Au même moment, il devra s’acquitter de 2 autres paiements : le prix de vente du bien immobilier et les frais d’agence. Ces paiements sont réalisés par virement bancaire et marquent officiellement le transfert de propriété.

En ce qui concerne un achat neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), les règles sont différentes étant donné que la signature du contrat de réservation du bien a lieu avant la fin des travaux. Les frais de notaire sont alors réglés avant que le logement soit habitable. Le prix de vente quant à lui est échelonné sur la durée des travaux et en fonction de leur avancée.

Droits de mutation estimations

Il est important de savoir que les frais de notaire annoncés et réglés lors de la signature de l’acte de vente sont une estimation du prix final. L’explication ne vient pas de la rémunération du notaire, ni d’une imprécision de calcul, mais de l’éventuelle évolution des droits de mutation et de débours. Ainsi, dans un délai de 2 à 6 mois après la signature de l’acte authentique, le notaire fait parvenir à l’acquéreur une note détaillée du coût final des frais.

Dans la majorité des cas, les notaires optent pour demander une somme légèrement supérieure au montant réel. Le trop-perçu est alors remboursé.

Cas particulier : l’acheteur ne paye pas de frais de notaire

Cela paraît improbable, mais c’est bien vrai. Dans certains cas de vente immobilière, l’acheteur ne paye pas de frais de notaire. Il s’agit en effet des ventes « acte en main » lors desquelles le vendeur et l’acheteur sont parvenus à un accord qui enfreint la loi. C’est alors le vendeur qui s’acquitte des frais de notaire et l’acheteur réglera uniquement le montant des frais liés au prix de vente. Ce « petit détail » est stipulé dans l’acte de vente, voilà pourquoi il est conseillé d’être attentif aux offres des promoteurs et de prendre rendez-vous avez des professionnels de l’immobilier pour avoir connaissance de ce genre d’opérations commerciales plus qu’intéressantes.

Pourquoi et comment effectuer le calcul des frais de notaire ?

Les frais d’acquisition sont, sauf exception rare, à la charge de l’acquéreur du bien immobilier. Ils varient en fonction de la nature du bien et de la zone géographique. Les coûts associés étant généralement élevés, il paraît important de les anticiper et de les prendre en compte lors de ses recherches. L’acheteur évite ainsi les mauvaises surprises en intégrant les frais de notaires à son plan de financement dès le début du projet immobilier.

Pour estimer les frais de notaire, trois critères principaux entrent en compte :

• Le type du bien immobilier (neuf, ancien, terrain) ;
• Son prix d’achat ;
• Sa localisation.

Prenons l’exemple d’un appartement neuf situé dans les Pyrénées-Atlantiques dont le prix de vente est de 200 000€ :

Les émoluments du notaire s’élèvent à 2 440 € ;

Les droits et taxes sont de 1 429 € ;

Les émoluments de formalités et frais de débours seront approximativement de 1 360€ ;

La contribution de sécurité immobilière représente 200 € ;

Le total des frais de notaire pour cet achat immobilier neuf sera donc de 5 430 €.

Sachez que ces résultats sont mentionnés à titre indicatif. En effet, une mise à jour des réformes de loi concernant les frais de notaire peut avoir lieu, entraînant des résultats différents lors de votre achat. Enfin, si le calcul des frais vous paraît fastidieux, nous mettons à votre disposition dans le menu de notre site des outils de calcul tels que la calculette de frais de notaire qui vous aidera et vous facilitera l’anticipation de ces frais de façons rapide et gratuite.

Bon à savoir !

Dans la plupart des prêts immobiliers, les banques demandent aux clients emprunteurs que les frais de notaire soient couverts totalement ou en partie par l’épargne personnelle. Bien évidemment, les achats sans apport sont tout de même possibles.