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Simulation capacité d'emprunt

Un projet immobilier requiert un investissement considérable, raison pour laquelle de nombreuses personnes font recours au prêt bancaire. Ainsi, faire le point sur sa situation financière se révèle d'une grande importance afin de contracter un prêt immobilier. Ce qui permet également d'éviter l'endettement. N'hésitez pas alors à faire une simulation de votre capacité d’emprunt avec Cogedim.

 

Les résultats ci-dessus sont donnés à titre indicatif à partir des données fournies. Nous vous conseillons de valider leur exactitude auprès d'un de nos conseillers spécialisés ou de votre conseiller bancaire.

Nos conseillers sont joignables 7 jours sur 7 de 9h à 19h et peuvent vous proposer une étude personnalisée et gratuite. N'hésitez pas à les contacter par téléphone au 0970 255 255.

 

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt, également appelé capacité d'endettement, désigne le montant maximum de votre crédit immobilier. Elle est évaluée en fonction de vos revenus. Associée au montant d'un éventuel apport personnel, elle vous permet de définir le budget que vous êtes en mesure d'allouer à l'achat de votre futur logement. Il s'agit donc d'une information indispensable pour faire votre choix et préparer votre projet immobilier.

Lors de la demande d'un prêt immobilier auprès d'un établissement bancaire, la capacité d'emprunt définit le type de prêt adapté à l'emprunteur. Si ce dernier envisage un projet immobilier qui ne correspond pas à sa capacité d'emprunt, le crédit immobilier sera refusé.

A noter que lorsqu'on on parle de capacité d'emprunt, la partie nécessaire pour assurer les charges obligatoires et le reste à vivre doivent aussi être prises en compte. En outre, il ne faut pas oublier le taux d’intérêt ainsi que la durée du remboursement.

Comment fonctionne le simulateur de capacité d'emprunt ?

Pour effectuer votre simulation de capacité d'emprunt, commencez par renseigner vos revenus nets ; puis cliquez sur le bouton "Calcul". Le montant du prêt qui s'affiche est automatiquement paramétré pour une durée d'emprunt de 20 ans. Vous pouvez ajuster tous les paramètres pris en compte afin de simuler plusieurs scénarios selon la durée du crédit souhaitée ; le montant de votre mensualité ; ou le taux d'intérêt du crédit immobilier.

Le simulateur s'adapte donc précisément à votre situation personnelle et vous éclaire sur vos différentes possibilités de financement. Si vous êtes actuellement locataire de votre logement et que vous souhaitez acheter votre prochaine résidence principale, alors l'idéal serait de paramétrer votre crédit afin d'avoir des mensualités équivalentes au montant de votre loyer. Ainsi, vous n'aurez aucunes difficultés à payer vos charges car il n'y aura aucune incidence sur votre capacité de remboursement.

Nous vous conseillons ainsi de saisir votre salaire net par mois ainsi que vos primes, sans oublier les autres revenus que vous gagnez. Cela peut être, par exemple, les loyers perçus sur vos terrains ou maisons, vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aussi des revenus tirés par vos projets agricoles, le cas échéant. Par ailleurs, si vous gérez un petit commerce pour arrondir vos fins de mois, les revenus issus de ce dernier doivent aussi être pris en compte par les banques.

Sachez également que pour démarrer le calcul en ligne de votre capacité d'emprunt, l’apport personnel s'avère important. Mentionnez le montant maximum de votre apport personnel qui sera destiné au projet. Avant de vous engager, n'hésitez pas à faire plusieurs devis pour effectuer un comparatif. Évitez de négliger les crédits en cours, hors assurance.

Il en est de même pour les frais de notaire. Enfin, n'oubliez pas la durée du crédit envisagée. A noter que le prêt immobilier engage et doit être remboursé en 5 ans, 7 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans ou 25 ans. Durant vos simulations, il faut savoir que tous les chiffres sont exprimés en euros.

Des évolutions à prendre en compte lors de votre simulation de capacité d'emprunt

Depuis les récentes recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) votre taux d'endettement ne doit pas excéder 35% de vos revenus, contre 33% auparavant. Quant à la durée du crédit, celle-ci peut à présent s'étendre à 27 ans, soit 2 années de plus qu'avant !

Ces deux nouvelles mesures d'assouplissement ont pour objectif l'amélioration de votre capacité d'achat afin de vous permettre d'élargir votre choix de logements vers des biens plus spacieux ou mieux placés. De plus, le contexte actuel des taux de crédit immobilier historiquement bas vous offre la possibilité d'emprunter dans des conditions exceptionnelles !

Mais à quoi correspond le taux d'endettement ?

Votre taux d'endettement correspond au rapport entre vos charges financières et l'ensemble de vos revenus mensuels. Le calcul du taux d'endettement prend en compte vos revenus fixes :

  • salaires nets ;
  • primes contractuelles ;
  • pensions alimentaires ;
  • pensions de retraites et d'invalidité ;
  • revenus professionnels non salariés.

Pour faciliter le paiement de vos mensualités, le taux d'endettement ne doit pas excéder 35%.

Prenons l'exemple d'un couple qui gagne 3 500 € net par mois.

Si ce couple souscrit à un crédit immobilier de 150 000 € étalé sur 15 ans et avec un taux d'intérêt de 2% et une mensualité de 1 000€, son taux d'endettement est alors le suivant : 1 000€ /3 500 € = 28.6%.

Faites le point sur vos revenus afin de déterminer le budget que vous pouvez consacrer à votre projet tous les mois pour rembourser votre crédit sur une durée idéale. Sachez que vous n'êtes pas tenu d'emprunter auprès de votre actuelle banque.

En effet, selon votre capacité d'emprunt, Altarea Solution Financement peut vous accompagner dans la recherche du financement le plus approprié à votre projet grâce à d'étroites relations avec les plus grands établissements bancaires.

Bon à savoir à propos du taux d'endettement

Si vous avez des revenus élevés, le taux d'endettement pourra dépasser le seuil des 35% recommandé par le HCSF et atteindre 40%. Mais à l'inverse, si vos revenus sont trop faibles, votre capacité d'endettement sera revue à la baisse et limitée autour de 30%.

Tout dépendra donc de votre situation personnelle. Pour en savoir plus, contactez un conseiller Cogedim afin de bénéficier d'un accompagnement personnalisé pour l'acquisition de votre bien immobilier.

Comment faciliter l'obtention de votre crédit immobilier ?

Mettez toutes les chances de votre côté afin d'obtenir le financement de votre achat immobilier. Une fois que vous avez estimé le montant que vous pouvez emprunter, grâce à la simulation de capacité d'emprunt, il vous reste à convaincre votre banque de vous accorder le prêt. Trois important critères entrent alors en jeu :

La situation professionnelle

Il est particulièrement difficile d'obtenir un crédit immobilier avec un contrat à durée déterminée (CDD) ou tout autre contrat précaire. Disposer d'un CDI est un plus pour votre dossier, car cela est gage de stabilité, une notion recherchée par les banques.

En effet, il est plus sûr pour votre banquier de vous prêter de l'argent si vous êtes en CDI car vous aurez plus de chance de conserver votre emploi que si vous êtes chef d'entreprise sans réel filet de sécurité.

L'épargne

L'épargne permet de prouver votre sérieux financier. Si vous parvenez à épargner régulièrement et que vous tenez bien vos comptes, cela facilitera l'obtention de votre prêt à un taux d'intérêt avantageux. Un livret A bien tenu, un PEL (plan épargne logement) ou un CEL (compte épargne logement) bien garni pourrait vous servir d'apport personnel.

La tenue de vos comptes sera scrutée au peigne fin lors de votre demande de crédit. Il est donc important de ne pas avoir subi de découvert bancaire durant les mois précédant votre demande et de ne pas avoir de crédit en cours, ce qui impacterait votre capacité d'emprunt.

L'apport personnel

L'apport personnel correspond au montant disponible que vous souhaitez verser dans le cadre de votre acquisition. Aujourd'hui, sur le marché de l'immobilier neuf, il est de plus en plus facultatif pour les meilleurs profils. Toutefois, certaines banques le considère toujours comme un élément indispensable à l'obtention du prêt immobilier.

Cela constitue pour elles une preuve de votre sérieux financier. Cet apport personnel est généralement utilisé pour le règlement des frais de notaires. L'apport personnel correspond habituellement à 10% de la somme empruntée, soit 30 000€ pour un prêt immobilier de 300 000€.

Plus votre apport est important est plus votre marge de négociation s'élargira pour les conditions d'octroi de votre prêt immobilier.

Pour démarrer donc votre projet à temps, sans être endetté pour autant, il est conseillé d'augmenter le montant de votre apport personnel.

Autres conseils à prendre en compte

Négocier les taux d'intérêt

Vous pouvez reprendre la négociation sur les taux d'intérêt. Il en est de même pour les primes d'assurance-crédit prises en compte par votre banque.

Après avoir fait une simulation de capacité d'emprunt, n'oubliez pas de jeter un œil sur les mentions légales de la banque qui vous attire.

Miser sur un prêt à deux

Avec les revenus professionnels mensuels fixes, les primes et les autres revenus de deux personnes à la fois, la capacité d'endettement sera doublée.

Pour cette option, il faut préparer en même temps les pièces justificatives de l’emprunteur et du co emprunteur.

Essayer le rachat de crédit pour améliorer votre capacité d'achat

Le rachat de crédit est également une bonne alternative pour optimiser la capacité de remboursement. Plus précisément, vous aurez à restructurer l'ensemble de vos crédits en cours. Vous serez engagé à payer la mensualité pour un seul prêt en bénéficiant d'une prolongation de la durée de remboursement.

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier ?

Votre prêt immobilier constitue un crédit auprès d'un organisme financier. Un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

L'immobilier neuf vous permet de financer jusqu'à 40% de votre acquisition en bénéficiant du Prêt à Taux Zéro (PTZ). L'éligibilité à ce dispositif réservé aux acquéreurs de résidence principale dépend d'un plafond de ressource.

Rapprochez-vous d'un conseiller Cogedim afin de découvrir toutes les possibilités de financement qui s'offrent à vous.

Voici quelques conseils à prendre en compte pour mettre toutes les chances de votre côté et obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions :

  • Définissez le montant de vos revenus nets en prenant en compte vos revenus professionnels, vos revenus financiers, et vos autres revenus
  • Procédez au calcul de la capacité d'emprunt grâce à notre simulateur
  • Faites le point sur vos crédits en cours
  • Assurez-vous de pouvoir rembourser les sommes versées en faisant le point sur vos charges récurrentes (factures, crédits, pension alimentaire etc.)
  • Calculez votre taux d'endettement
  • Renseignez-vous sur les différents types de prêt immobilier
  • Profitez de la période actuelle avec des taux d'intérêts qui restent bas
  • Définissez le montant de votre apport personnel
  • Estimez vos frais de notaire avec notre simulateur de frais de notaire
  • Définissez la durée du prêt en fonction des mensualités souhaitées afin de limiter l'impact sur votre pouvoir d'achat. 7 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, ou 25 ans ... il n'y a pas de durée à respecter, tout dépend de votre situation personnelle
  • Avant d'accepter une proposition bancaire accordez-vous un délais de réflexion de 10 jours afin de faire le point et parcourez bien l'ensemble des mentions légales
  • Ne basez pas vos prévisions uniquement sur des simulations, prenez rendez-vous avec un conseiller Cogedim qui vous apportera un accompagnement personnalisé
  • Ne vous limitez pas aux propositions de votre Banque, d'autres établissements bancaires pourraient se montrer plus souples afin de gagner un nouveau client

 

Comment la banque établit le profil de l'emprunteur ?

Avant de prendre une décision sur le montant maximum qu’elle peut vous accorder,  la banque évalue la différence entre les revenus nets, les charges récurrentes et l'apport personnel.

Il faut prendre en compte que le taux d'endettement ne doit pas dépasser de 35%. Autrement dit, la mensualité du remboursement devrait représenter en moyenne le tiers de la totalité de vos revenus nets.

Toutefois, des cas exceptionnels sont acceptables en fonction des négociations entre le prêteur et l'emprunteur. Réservez-vous une période de réflexion de 10 jours pour mettre au point votre projet : résidence principale, local commercial ou investissement locatif.

Comment assurer le remboursement du prêt ?

Comme le prêt immobilier doit être remboursé, vérifiez votre capacité d'endettement. Les banques recommandent de ne pas emprunter de gros montants et privilégient les remboursements de prêt sur une courte durée.

Grâce à la capacité d'emprunt, vous pouvez éviter d'opter pour un projet qui nécessite un investissement trop lourd par rapport à vos revenus et qui risque de vous mettre dans une situation inconfortable au niveau de vos finances personnelles. Notre conseil est donc de respecter au mieux les mensualités pour limiter le taux d'endettement.

Quelle est la durée d’emprunt maximale ?

Comme nous l'avons dit plus haut, la durée maximale pour rembourser les sommes versées par la banque est de 27 ans actuellement.

Si vous désirez investir dans plusieurs projets immobiliers en profitant d'un prêt immobilier à chaque fois, des mensualités élevées sont plutôt conseillées sur une courte durée de remboursement. Car plus la durée du prêt est longue, plus le crédit vous engage à un taux d'intérêt important.

Pour finir, Cogedim se met à votre disposition pour tous conseils et informations supplémentaires, que ce soit pour le calcul de votre capacité d'emprunt, taux d'endettement, ou autres. N'hésitez pas donc à nous contacter en cas de besoin.

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