Acheter en VEFA : guide complet pour réussir son investissement immobilier

Qu’est-ce que la VEFA et comment fonctionne-t-elle ?

La vente en état futur d’achèvement (VEFA) aussi appelée « vente sur plan » est un contrat de vente établi pour un logement qui a la particularité de ne pas être encore construit ou qui est en cours de construction. Ce type de transaction garantit que le logement sera conforme aux termes de ce contrat et livré dans les délais impartis. Selon l’article 1601-3 du Code civil, le jour de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur devient alors propriétaire du sol et des éventuelles constructions existantes. Les ouvrages à suivre ne deviendront sa propriété qu’au fur et à mesure qu’ils seront exécutés. C’est pourquoi l’acheteur paye le prix du bien immobilier au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Avec l’achat « clé en main », c’est le deuxième type d’achat neuf existant sur le marché.

La vente en VEFA est réalisée en trois étapes principales :

• Le contrat de réservation
• L’acte authentique de vente chez le notaire
• La livraison du logement dès l’achèvement de la construction

Une fois le contrat de réservation signé par le réservataire (futur acquéreur), ce dernier dispose alors d’un délai de 10 jours pour se rétracter et récupérer les sommes versées en garantie, dans le cas où il ne souhaiterait plus poursuivre l’acquisition.

Contrairement à un achat immobilier classique, où l’acquéreur devient immédiatement propriétaire d’un bien existant et déjà achevé, la VEFA repose sur un calendrier progressif. Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement du chantier, et la propriété des ouvrages se transfère au fur et à mesure de leur réalisation. Ce mécanisme distingue l’achat sur plan, davantage encadré par la loi, d’une transaction traditionnelle portant sur un logement ancien ou déjà construit.

Quels sont les avantages de l'achat en VEFA ?

Acheter en VEFA offre un ensemble d’atouts qui séduisent aussi bien les primo-accédants que les investisseurs. Ce mode d’acquisition allie sécurité juridique, confort moderne et souplesse financière, tout en permettant de bénéficier d’un bien immobilier parfaitement adapté à ses besoins.

Un cadre protecteur et des garanties solides

Le contrat de VEFA est strictement encadré par la loi. L’acquéreur bénéficie de garanties uniques :

• Parfait achèvement (1 an) : prise en charge de tous les défauts signalés
   
• Biennale (2 ans) : couverture des équipements (volets, radiateurs…)
   
• Décennale (10 ans) : protection contre les vices graves de construction
   

Un paiement échelonné et adapté

Le prix est versé en fonction de l’avancée du chantier (fondations, mise hors d’eau, achèvement, livraison). Cet échelonnement facilite le financement et sécurise l’acheteur.

Un logement moderne et personnalisable

La VEFA garantit un bien conforme aux dernières normes énergétiques (RE 2020), économe et valorisé sur le marché. L’acquéreur peut souvent personnaliser les finitions pour l’adapter à ses goûts.

Des avantages financiers clairs

Les frais de notaire sont réduits (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %),  la TVA peut être abaissée à 5,5 % en zone ANRU pour certains acheteurs (au lieu de 20 %) et l’accompagnement professionnel de bout en bout par le promoteur, comme COGEDIM, complètent les avantages.

En résumé, la VEFA cumule des atouts financiers, pratiques et juridiques : un logement neuf garanti, des coûts maîtrisés, un financement progressif et la possibilité de façonner un bien sur mesure.

Quelles sont les étapes d’une transaction en VEFA ?

Acheter en VEFA n’est pas un acte isolé mais un parcours structuré, pensé pour protéger l’acquéreur et garantir la bonne réalisation du projet. Chaque étape correspond à une étape légale et financière précise, depuis la réservation du bien jusqu’à sa livraison finale. Comprendre le déroulement de la VEFA permet non seulement d’anticiper les démarches, mais aussi de mieux sécuriser son investissement.

• Le contrat de réservation

Le promoteur présente le projet (plan, surface, délais). L’acquéreur signe un contrat écrit en double exemplaire, reçu en recommandé, qui fixe les conditions essentielles de la vente.

• Le dépôt de garantie

Il est versé sur un compte bloqué jusqu’à la signature de l’acte définitif. Son montant est encadré par la loi et s’élève à 5 % du prix.

• La signature de l’acte authentique

Quelques mois plus tard, l’acquéreur signe l’acte de vente chez le notaire. Ce document officiel confirme la transaction et reprend l’ensemble des informations juridiques et techniques.

• Le paiement échelonné

Le prix est réglé progressivement via des appels de fonds, en fonction de l’avancée des travaux : fondations, mise hors d’eau, achèvement, livraison.

• La livraison et la remise des clés

L’acquéreur visite le logement terminé avec le promoteur. Il peut émettre des réserves si des défauts ou non-conformités apparaissent, et sont consignées dans un procès-verbal.

Quels sont les risques associés à la VEFA et comment les éviter ?

Comme tout projet immobilier, la VEFA comporte certains aléas, mais la loi encadre strictement ce type de contrat pour protéger l’acquéreur. Deux garanties majeures sécurisent l’opération :

• La garantie de remboursement : si le programme n’aboutit pas, l’acheteur récupère les sommes déjà versées.
• La garantie financière d’achèvement : délivrée par une banque ou un assureur, elle assure que le logement sera terminé et livré, même en cas de défaillance du promoteur.

En cas de défauts ou de non-conformités lors de la livraison, l’acheteur dispose également de leviers efficaces :

• consigner les 5 % restants du prix de vente tant que les corrections ne sont pas effectuées.
• saisir la justice dans les 13 mois, si nécessaire, suivant la livraison du bien pour obtenir réparation, réduction du prix, voire l’annulation du contrat.

Ces mécanismes, conjugués aux autres garanties légales (parfait achèvement, biennale et décennale), font de la VEFA un investissement largement sécurisé malgré les risques potentiels.

Quels sont les recours possibles en cas de problème ?

En cas de défauts ou de litiges, l’acquéreur en VEFA bénéficie d’un ensemble de garanties légales qui visent à protéger ses droits et à sécuriser son investissement.

• La garantie de parfait achèvement (1 an) : elle impose au promoteur de corriger tous les désordres signalés par l’acquéreur lors de la réception ou dans l’année qui suit.
   
• La garantie de surface : si la superficie livrée est inférieure de plus de 5 % à celle prévue au contrat, l’acheteur peut demander une réduction du prix devant le juge.
   
• La garantie biennale (2 ans) : elle couvre les équipements dissociables du bâtiment (chauffage, volets, interphone) et oblige le promoteur à les réparer ou les remplacer.
   
• La garantie décennale (10 ans) : elle protège contre les dommages graves compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant inhabitable. Elle est complétée par l’assurance dommages-ouvrage, qui finance rapidement les réparations sans attendre la décision de justice.
   
• La garantie d’isolation phonique (1 an) : elle assure le respect des performances acoustiques prévues dans le contrat, avec obligation de correction en cas de manquement.

En parallèle, l’acquéreur conserve la possibilité de consigner les 5 % restants du prix de vente tant que les défauts constatés ne sont pas corrigés, ou d’engager une action en justice dans un délai de 13 mois à compter de la livraison du bien pour obtenir réparation, diminution du prix, voire l’annulation du contrat dans les cas les plus graves.

Ainsi, malgré les risques inhérents à un achat sur plan, la VEFA reste largement sécurisée par un arsenal de garanties et de recours juridiques qui protègent l’acheteur bien au-delà de la livraison.