Pourquoi investir avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

Présentation du statut de LMNP

Un investissement en LMNP offre de nombreux avantages. En effet, il permet de devenir propriétaire d’un logement et de percevoir ainsi des revenus locatifs complémentaires. C’est un investissement qui s’amortit sur le long terme. Il présente de nombreux avantages fiscaux (économie d'impôts, location simplifiée, amortissement des charges, loyers plus importants que la location nue). Avant de se déclarer en tant que loueur meublé non professionnel, il est donc important d’en connaître les caractéristiques et les conséquences fiscales notamment.

Définition de la location meublée non professionnelle

Le statut de LMNP existe depuis 1949. Son objectif est d’offrir une optimisation fiscale importante aux investisseurs en bien meublé. Ce statut est considéré comme un avantage fiscale. Son succès ne s’est pas démenti depuis sa mise en place et les demandes pour obtenir ce statut ne cessent d’augmenter. Il intéresse tous les profils d’investisseurs locatifs, quels que soient leur âge et leur patrimoine immobilier. En effet, il s’agit d’une solution d'achat qui garantit une bonne rentabilité.

En quelques mots, le statut de LMNP permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs défiscalisés. Il concerne seulement la location de logements meublés. Pour bénéficier du statut :

• Les revenus générés par la location ne doivent pas excéder 23 000 € par an pour le propriétaire ;
• Ou, les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ne doivent pas représenter plus de 50 % de ses revenus globaux annuels.

Quelles sont les conditions pour se déclarer en LMNP ?

Le statut de LMNP est ouvert à tous les contribuables français, vivant en France ou à l'étranger, qui souhaitent notamment préparer leur retraite en se garantissant des revenus locatifs réguliers. Il s’agit d’un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et peut être revendu rapidement si la location est en gestion libre. Les conditions de la location meublée non professionnelle sont précisées dans l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Pour pouvoir accéder à ce statut, l’investisseur doit déclarer tout ce qu’il perçoit au titre de ses investissements dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle ?

L’investissement en LMNP présente de nombreux avantages en matière de fiscalité, notamment du fait de l’amortissement possible.

LMNP et amortissement du bien

Le statut de LMNP offre des avantages fiscaux uniques. En effet, il permet, entre autres bénéfices, d’amortir son bien sur une très longue période. Pour rappel, l’amortissement correspond à la perte de valeur de l’investissement, tous les ans, en fonction de son usure et de son usage. Le statut de LMNP permet également de déduire de ses impôts l’intégralité des charges liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté. De plus, en location meublée dans une résidence gérée, il est possible de récupérer la TVA intégralement. Ce qui représente une économie de 20% du coût d'acquisition ! Être loueur LMNP offre aussi la possibilité d’amortir les équipements et les meubles, en se basant sur la valeur d’usage.

Les régimes fiscaux du statut LMNP : micro-BIC et régime réel

En tant que LMNP, il est possible de choisir entre plusieurs options fiscales en fonction de sa situation. En effet, les revenus locatifs perçus peuvent être déclarés au régime micro-BIC ou au régime réel. De fait, si le contribuable loue régulièrement un logement meublé et que les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €, ses revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La déclaration en micro BIC est simple et permet un abattement forfaitaire de 50 %.

Le régime réel, quant à lui, est le régime le plus avantageux dans la plupart des cas. Il correspond à une déduction des charges réelles qui permet une réduction de l’assiette imposable. Ce régime nécessite un accompagnement obligatoire d'un expert comptable. C'est pourquoi, il est recommandé d'être accompagné par un gestionnaire immobilier, tel que Altarea Gestion Immobilière, qui se chargera des multiples déclarations et formalités administratives.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la LMNP ?

 

 

Comme tout autre type d’achat, le statut LMNP présente des points forts et des points faibles, à étudier avant de se lancer dans l’investissement locatif.

Les avantages de la LMNP

Les avantages du statut de LMNP sont nombreux, ce qui explique son succès depuis des dizaines d’années.

La défiscalisation propre au statut de LMNP

Comme évoqué précédemment, les revenus locatifs d’un appartement ou d’une maison en meublé sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux. De ce fait, l’imposition sur les revenus n’est pas la même, puisque ce ne sont pas des revenus fonciers comme lors d’une location classique.

Dans le cas du régime micro-BIC, seuls 50 % des revenus locatifs seront imposés car le taux d’abattement forfaitaire propre à ce régime est de 50 % pour le meublé, contre 30 % pour la location nue.

Dans le cas du régime réel, il est possible d’amortir le prix d’achat du logement. Seulement possible pour une location meublée, il s’agit d’un amortissement comptable. Il existe ainsi des charges déductibles dans le cadre du statut LMNP. Elles concernent les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les frais de notaire, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les travaux pour l’entretien ou la réparation du bien ainsi que des honoraires versés à des tiers.

Pour se faire une idée de la réduction d’impôt possible, il est intéressant de faire l’exercice en utilisant un simulateur de défiscalisation LMNP, comme celui proposé sur le site du gouvernement par exemple.

La rentabilité du meublé par rapport à la location en nue

Au début, louer un logement neuf meublé demande au bailleur des investissements supplémentaires pour l’achat des meubles et équipements obligatoires. Mais ces dépenses se reflètent ensuite dans le loyer puisqu’il sera toujours plus haut qu’un loyer de location d’un même bien, non meublé. Mais plus avantageux encore, la location meublée permet, sous le statut LMNP, de déduire ses impôts.

De ce fait, louer son bien meublé est plus intéressant en termes de rendement brut.

Le calcul de la plus-value en cas de revente

Lorsque le propriétaire choisit de déclarer ses revenus locatifs au régime réel, il bénéficie de l’amortissement immobilier pour réduire son imposition. La question est ensuite de savoir si au moment de la revente du bien, cet amortissement LMNP est réintégré dans le calcul de la plus-value. Le statut de LMNP est donc d’autant plus intéressant que la réponse est non, il n’y a aucun impact des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP. De plus, c’est la plus-value des particuliers qui s’applique. Le statut LMNP au régime réel permet ainsi de bénéficier d’une plus-value intéressante à la revente. En effet, elle est basée sur le prix d’achat du bien et ne tient pas compte de l’amortissement réalisé au cours de la location.

La possibilité d’investir en LMNP partout en France

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, le statut LMNP ne demande pas aux investisseurs de respecter certaines zones pour leur achat immobilier. Il est donc possible d’investir dans la région ou la ville de son choix, tout en vérifiant bien que le placement soit situé dans une zone où la demande en bien de ce type est forte.

Les alternatives rentables en zones B2 et C !

Les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel, depuis le 1er janvier 2018. Cependant il est possible de trouver d'autres moyens pour investir dans l'immobilier neuf tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et d'une rentabilité locative intéressante. Parmi eux se trouve le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette alternative est applicable sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zone géographique.

Dans quel type de bien immobilier investir ?

Il existe deux catégories d'investissement pour la location en LMNP : la location sous conditions et la location en résidence de services. En règle générale, la majorité des investissements en LMNP sont réalisés dans des résidences de services.

Les résidences services en LMNP

Pour entrer dans la définition de la LMNP, les résidences services doivent obligatoirement répondre à 3 exigences à savoir le logement, les meubles et les services proposés au sein de l’habitation. Voici les 4 types de résidences existantes aujourd'hui, dans lesquelles il est possible d’investir :

• les résidences étudiantes : un investissement locatif sûr. Il existe en effet un fort déficit en logements étudiants aux loyers accessibles. De plus, acheter un ou plusieurs biens meublés en résidence étudiante est peu onéreux, car les surfaces sont petites. Il s’agit donc d’un investissement rentable.
• les résidences pour seniors : le nombre croissant de seniors au sein de la population conduit à la hausse de ce marché. Investir en résidence senior est considéré actuellement comme très sûr et permet d’avoir facilement des revenus locatifs réguliers.
• les résidences de tourisme : c’est un placement qui est intéressant pour les logements qui se situent dans des zones à forte attractivité touristique. Dans ce cas, il peut aussi bien s’agir d’un petit studio que d’une villa.
• les résidences d’affaires : l’offre concerne majoritairement des petites surfaces du type studio. Cela permet à l’acquéreur d’acheter plusieurs biens pour augmenter davantage ses revenus locatifs.

Ces 4 types de résidences de service proposent des services pour le petit-déjeuner, des services de nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Une résidence qui propose au moins 3 de ces 4 critères peut donc faire l’objet d’un investissement en LMNP.

L'investissement en LMNP non géré

Lorsque le logement ne fait pas partie d'une résidence service, le placement devient un investissement en LMNP non géré. Ce dernier statut offre plus de flexibilité, permettant au propriétaire-bailleur de garder le contrôle sur la gestion et la revente de son bien. Cependant, il est toujours possible de déléguer la gestion locative à un professionnel de l'immobilier si nécessaire, tel qu'Altarea Gestion Immobilière ! Ainsi tout bien immobilier à nu, qui ne se trouve pas dans une résidence service, et entièrement meublé par le loueur, peut être loué en LMNP non géré.

Les critères pour un investissement réussi

Le LMNP est plus intéressant que la location nue, à condition que l’investissement soit bien pensé. Le prix d’achat dépend d’un ensemble de facteurs : la surface, la localisation, etc. Il est donc possible de trouver des biens pour un investissement inférieur à 100 000 €. Si l’investissement LMNP est effectué dans une résidence de services, le bien est ensuite loué par un bailleur spécialisé. D’un point de vue du financement, il est possible d’acheter un bien en LMNP sans apport du propriétaire. Dans ce cas, l’emprunt doit être remboursé par les loyers générés. Cela est plus facile à réaliser dans des résidences senior ou étudiante, avec des petites surfaces qui se révèlent plus abordables, rentables et sûres.

Où investir ?

Les villes considérées aujourd’hui comme les plus intéressantes sont Toulouse, Paris, Nice, Nantes, Bordeaux ou bien encore Rennes. Elles promettent de bons rendements, que ce soit en résidence étudiante, de tourisme ou d’affaires.

Enfin, il est aussi possible de louer une chambre au sein de son propre logement en LMNP.

Concrètement comment se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel ?

Pour obtenir le statut de LMNP, il est obligatoire d’effectuer des démarches administratives afin de se déclarer comme tel. Puis, tous les ans, il suffit ensuite d’effectuer ses déclarations LMNP de revenus locatifs. Pour cela, il peut être utile de faire appel à un spécialiste.

Déclarer une location meublée non professionnelle

L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel doit obligatoirement faire l’objet d’une déclaration de début d’activité. La date de début d’activité correspond au jour de la signature de l’acte authentique de vente. Dans les quinze jours suivant cette signature, il faut renseigner le formulaire P0i, pour s’enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette démarche permet d’obtenir le SIRET, c’est-à-dire le numéro d’immatriculation de loueur en meublé non professionnel, nécessaire pour les démarches fiscales futures. Suite à cela, le Service des Impôts des Entreprises prend contact avec le bailleur. En effet, il faut également payer une cotisation foncière des entreprises (CFE) annuellement.

Faire appel à un gestionnaire

La comptabilité et les démarches administratives du LMNP sont plus complexes que pour une location classique. De ce fait, il est conseillé d’engager les services d’un gestionnaire, très utile pour aider les loueurs en meublé à gérer la partie administrative et à effectuer les démarches nécessaires à leur place. L’avantage est que les frais de comptabilité sont considérés comme des charges déductibles des recettes LMNP.

Déclarer ses revenus tous les ans

Chaque année, il est ensuite nécessaire de remplir sa déclaration de revenus en y faisant figurer les recettes issues d’une location meublée non professionnelle. Les obligations comptables et déclaratives dépendent notamment du régime d’imposition choisi : au réel ou au micro BIC. De même, un gestionnaire est d'une précieuse aide pour effectuer les déclarations d’ impôts sans erreurs.

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