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Pourquoi investir dans une résidence services en LMNP ?

Grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse pour votre investissement. Qu’il s’agisse d’une résidence services pour seniors ou étudiants ou d’appartements meublés dans une résidence classique, Les avantages sont nombreux pour le propriétaire, lumière sur un statut à part entière.

Présentation du statut de LMNP

Un investissement en LMNP offre de nombreux avantages. En effet, il permet de devenir propriétaire d’un logement et de percevoir ainsi des revenus locatifs complémentaires. C’est un investissement qui s’amortit sur le long terme. Il présente de nombreux avantages fiscaux (économie d'impôts, location simplifiée, amortissement des charges, loyers plus importants que la location nue). Avant de se déclarer en tant que loueur meublé non professionnel, il est donc important d’en connaître les caractéristiques et les conséquences fiscales notamment.

 

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Définition de la location meublée non professionnelle

Le statut de LMNP existe depuis 1949. Son objectif est d’offrir une optimisation fiscale importante aux investisseurs en bien meublés. Ce statut est d’ailleurs considéré comme une niche fiscale. Son succès ne s’est pas démenti depuis sa mise en place et les demandes pour obtenir ce statut ne cessent d’augmenter. Il intéresse tous les profiles d’investisseurs locatifs, quels que soient leur âge et leur patrimoine immobilier. En effet, il s’agit d’une solution d'achat dont le qui garantit une bonne rentabilité.

En quelques mots, le statut de LMNP permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs défiscalisés. Il concerne seulement la location de logements meublés. Les revenus générés par la location ne doivent pas excéder 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50 % de ses revenus globaux annuels.

Quelles sont les conditions pour se déclarer en LMNP ?

Le statut de LMNP est ouvert à tous les contribuables français qui souhaitent notamment préparer leur retraite en se garantissant des revenus locatifs réguliers. Il s’agit d’un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu rapidement. Les conditions de la location meublée non professionnelle sont précisées dans l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Pour pouvoir accéder à ce statut, l’investisseur doit déclarer tout ce qu’il perçoit au titre de ses investissements dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Par ailleurs, ce statut est incompatible avec celui de LMP (Loueur Meublé Professionnel). De ce fait, le loueur ne doit ni être inscrit pour cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés ni percevoir des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an. En effet, au-delà de ces plafonds, le statut change et c’est celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui doit alors s’appliquer. Il faut également veiller à ce que l’activité de loueur en meublé ne représente pas plus de 50 % des revenus totaux du propriétaire (traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux). De plus, il est nécessaire de s’enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Pour que cette inscription soit valide, il ne faut qu’aucun membre du foyer fiscal ne soit inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle ?

L’investissement en LMNP présente de nombreux avantages en matière de fiscalité, notamment du fait de l’amortissement possible.

LMNP et amortissement du bien

Le statut de LMNP offre des avantages fiscaux uniques. En effet, il permet, entre autres bénéfices, d’amortir son bien sur une très longue période. Pour rappel, l’amortissement correspond à la perte de valeur de l’investissement, tous les ans, en fonction de son usure et de son usage. Le statut de LMNP permet également de déduire de ses impôts l’intégralité des charges liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté. De plus, lorsque l’investissement est effectué dans une résidence de services et grâce au dispositif Censi-Bouvard, il est possible de récupérer la TVA intégralement. Ce qui représente une économie de 20% du coût d'acquisition ! Être loueur LMNP offre aussi la possibilité d’amortir les équipements et les meubles, en se basant sur la valeur d’usage.

LMNP et dispositif Censi-Bouvard

Il est tout à fait possible d’associer le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel à un investissement éligible au dispositif Censi-Bouvard. Pour cela, le bien acheté doit nécessairement être mis en location dans les douze mois qui suivent son achèvement. Il est nécessaire que le logement soit loué en meublé et que sa gestion soit soumise à un bail commercial pour une durée de 9 ans minimum. Les biens éligibles au dispositif Censi-Bouvard sont actuellement les résidences d’accueil et de soins agréées, les résidences avec services pour étudiants et enfin les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées. Dans le cadre de Censi-Bouvard, il n’y a pas plafond de ressources pour le locataire, ni de plafond de loyer contrairement au dispositif Pinel par exempel.

La loi Censi-Bouvard permet de réduire le montant de son impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements. Seule limitation, si le prix du bien excède 300 000 €, l’administration fiscale ne tient compte que de 300 000 € pour calculer la réduction d’impôts.

Dans le cas d'une récupération de la TVA à 20%, il n’y a pas d’amortissement du bien immobilier acquis. En effet, il n’est pas possible d’amortir le prix d’achat d’un bien si l’on bénéficie déjà d’une réduction d’impôts offerte par le dispositif Censi-Bouvard. Cependant, il est possible de réaliser un amortissement de la fraction du bien qui excède 300 000 €, puisque c’est le montant qui a déjà été pris en compte pour calculer le montant maximum de la réduction d’impôt.

Les régimes fiscaux du statut LMNP : micro-BIC et régime réel

En tant que LMNP, il est possible de choisir entre plusieurs options fiscales en fonction de sa situation. En effet, les revenus locatifs perçus peuvent être déclarés au régime micro-BIC ou au régime réel. De fait, si le contribuable loue régulièrement un logement meublé et que les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €, ces revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La déclaration en micro BIC est simple et permet un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui est parfois moins intéressant que le régime réel simplifié.

Le régime réel peut également être choisi lorsque les recettes locatives sont inférieures à 72 600 € par an. Si les revenus sont supérieurs, alors il est obligatoire de passer en régime de bénéfice réel. Le régime réel correspond quant à lui à des charges déductibles réelles qui réduisent l’assiette imposable. Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux, mais il multiplie les déclarations administratives et les formalités. De ce fait, il est en général préférable de se faire aider par un professionnel du secteur pour gérer cette partie, comme Altarea Gestion Immobilière.

Quel que soit le régime choisi, la fiscalité d’une location meublée de ce type est intéressante : avec une imposition sur 50 % de ses revenus locatifs pour le micro BIC ou une réduction de l’assiette taxable pour le réel. Ainsi, les deux régimes permettent au propriétaire de réduire de façon importante le montant de ses impôts pendant le temps de l’amortissement du logement. Dans tous les cas, il ne faut pas hésiter à s’adresser à un conseiller Cogedim pour recevoir des conseils sur ce sujet.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la LMNP ?

Infographie - le plein d'avantages investir en Pinel

Comme tout autre type d’achat, le statut LMNP présente des points forts et des points faibles, à étudier avant de se lancer dans l’investissement locatif.

Les avantages de la LMNP

Les avantages du statut de LMNP sont nombreux, ce qui explique son succès depuis des dizaines d’années.

La défiscalisation propre au statut de LMNP

Comme évoqué précédemment, les revenus locatifs d’un appartement ou d’une maison en meublé sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux. De ce fait, l’imposition sur les revenus n’est pas la même, puisque ce ne sont pas des revenus fonciers comme lors d’une location classique.

Dans le cas du régime micro-BIC, seuls 50 % des revenus locatifs seront imposés car le taux d’abattement forfaitaire propre à ce régime est de 50 % pour le meublé, contre 30 % pour la location nue.

Dans le cas du régime réel, il est possible d’amortir le prix d’achat du logement. Seulement possible pour une location meublée, il s’agit d’un amortissement comptable. Il existe ainsi des charges déductibles dans le cadre du statut LMNP. Elles concernent les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les frais de notaire, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les travaux pour l’entretien ou la réparation du bien ainsi que des honoraires versés à des tiers.

Pour se faire une idée de la réduction d’impôt possible, il est intéressant de faire l’exercice en utilisant un simulateur de défiscalisation, comme celui proposé sur le site du gouvernement par exemple.

La rentabilité du meublé par rapport à la location en nue

Au début, louer un logement neuf meublé demande au bailleur des investissements supplémentaires pour l’achat des meubles et équipements obligatoires. Mais ces dépenses se reflètent ensuite dans le loyer puisqu’il sera toujours plus haut qu’un loyer de location d’un même bien, non meublé. La différence de prix est en moyenne comprise entre 15 et 25 %.

De ce fait, louer son bien meublé est plus intéressant en termes de rendement brut. Par ailleurs, cela permet à l’acheteur de se positionner ensuite sur le marché de la location saisonnière, qui est souvent très rentable ou de la location à des étudiants, que ce soit en collocation ou en individuel. Ce type de location est donc fortement apprécié.

Le calcul de la plus-value en cas de revente

Lorsque le propriétaire choisit de déclarer ses revenus locatifs au régime réel, il bénéficie de l’amortissement immobilier pour réduire son imposition. La question est ensuite de savoir si au moment de la revente du bien, cet amortissement est réintégré dans le calcul de la plus-value. Le statut de LMNP est donc d’autant plus intéressant que la réponse est non, il n’y a aucun impact des amortissements dans le calcul de la plus-value. De plus, c’est la plus-value des particuliers qui s’applique. Le statut LMNP au régime réel permet ainsi de bénéficier d’une plus-value intéressante à la revente. En effet, elle est basée sur le prix d’achat du bien et ne tient pas compte de l’amortissement réalisé au cours de la location.

La possibilité d’investir en LMNP partout en France

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, le statut LMNP ne demande pas aux investisseurs de respecter certaines zones pour leur achat immobilier. Il est donc possible d’investir dans la région ou la ville de son choix, tout en vérifiant bien que le placement soit situé dans une zone où la demande en bien de ce type est forte.

Les inconvénients du LMNP

Il n’y a pas que des avantages à la location en meublé non professionnel et ce statut connaît également quelques limites ou inconvénients pour le bailleur.

Durée du contrat

La location en LMNP est plus encadrée et plus courte que pour une location classique. Il existe trois types de baux différents pour ce type de placement :

  • Le bail meublé d’une durée d’un an (renouvelable)
  • Le bail meublé étudiant d’une durée de 9 mois (non renouvelable)
  • Le bail mobilité (d’une durée renouvelable jusqu’à 10 mois maximum)

Souvent, les locations meublées impliquent des changements réguliers d’occupants, que ce soit du fait de la nature touristique ou étudiante de la location ou bien même pour les actifs qui sont en déplacement. La gestion administrative de la location en meublé peut de ce fait être plus lourde que pour une location classique. Il est tout à fait possible de passer par un gestionnaire tel qu'Altarea Gestion Immobilière qui prend en charge toute la gestion du bien et décharge donc le bailleur de cette responsabilité. Toutefois, le fait d'avoir des baux de courtes durées est aussi un avantage car il est plus facile de se détacher d'un mauvais locataire.

Gestion administrative de la LMNP

La gestion administrative d’une LMNP est plus complexe pour une location classique. C’est pourquoi les loueurs en meublé font souvent appel à des comptables pour les aider dans tout le suivi administratif, car il faut avoir une comptabilité correspondant au code du commerce.

L’achat des biens nécessaires pour le meubler

Les meubles et équipements nécessaires pour mettre un logement en location meublée sont clairement définis par des articles de la loi. L’obligation des loueurs en meublé est de fournir tous les éléments nécessaires pour qu’un locataire puisse dormir, manger et vivre convenablement dans son logement. Il existe une liste officielle des équipements qui doivent être présents dans un bien pour qu’il soit considéré comme meublé. Le logement doit donc contenir au minimum :

  • De la literie (lit ou canapé-lit) ainsi qu’une couverture
  • Des rideaux ou volets dans les chambres à coucher
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager adapté au logement

Pour l’espace cuisine, les éléments obligatoires sont les suivants :

  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Des plaques de cuisson
  • Un réfrigérateur et un congélateur
  • Des ustensiles de cuisine (casseroles, poêle, etc.)
  • De la vaisselle (assiettes, couverts, verres, etc.)

Comme le bien immobilier concerné par le LMNP doit être meublé et habitable dès l’arrivée d’un locataire, de nombreux investisseurs en LMNP se tournent directement vers les résidences de services neuves. Elles possèdent déjà tous les services et équipements nécessaires à l’appellation « logement meublé ».

Dans quel type de bien immobilier investir ?

L’avantage du LMNP est qu'il n’est pas limité à certaines zones. Il est donc possible de faire un investissement locatif de ce type partout en France. Cependant, il est nécessaire de prendre quelques critères en compte pour être sûr de la rentabilité de son choix.

Les différents types de meublés possibles

Pour entrer dans la définition de la LMNP et du dispositif Censi-Bouvard, les résidences doivent obligatoirement répondre à 3 exigences caractéristiques à savoir le logement, les meubles et les services proposés au sein de l’habitation. Les différents types de résidences dans lesquels il est possible d’investir sont :

  • les résidences étudiantes : un investissement locatif sûr. Il existe en effet un fort déficit en logements étudiants aux loyers accessibles. De plus, acheter un ou plusieurs biens meublés en résidence étudiante est peu onéreux, car les surfaces sont petites. Il s’agit donc d’un investissement rentable.
  • les résidences pour seniors : le nombre croissant de seniors au sein de la population conduit à la hausse de ce marché. Investir en résidence senior est considéré actuellement comme très sûr et permet d’avoir facilement des revenus locatifs réguliers.
  • les résidences de tourisme : c’est un placement qui est intéressant pour les logements qui se situent dans des zones à forte attractivité touristique. Dans ce cas, il peut aussi bien s’agir d’un petit studio que d’une villa.
  • les résidences d’affaires : l’offre concerne majoritairement des petites surfaces du type studio. Cela permet à l’acquéreur d’acheter plusieurs biens pour augmenter davantage ses revenus locatifs.

Ces 4 types de résidences de service proposent des services pour le petit-déjeuner, des services de nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Une résidence qui propose au moins 3 de ces 4 critères peut donc faire l’objet d’un investissement en LMNP. En investissant dans le neuf, il est alors possible de bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvarden plus, qui porte sur les résidences de services.

Les critères pour un investissement réussi

Le LMNP est plus intéressant que la location nue, à condition que l’investissement soit bien pensé. Le prix d’achat dépend d’un ensemble de facteurs : la surface, la localisation, etc. Il est donc possible de trouver des biens pour un investissement inférieur à 100 000 €. Si l’investissement est effectué dans une résidence de services, le bien est ensuite loué par un bailleur spécialisé. D’un point de vue du financement, il est possible d’acheter un bien en LMNP sans apport du propriétaire. Dans ce cas, l’emprunt doit être remboursé par les loyers générés. Cela est plus facile à réaliser dans des résidences senior ou étudiante, avec de petites surfaces qui se révèlent plus abordables, rentables et sûres.

 

Où investir ?

Les villes considérées aujourd’hui comme les plus intéressantes sont Toulouse, Paris, Nice, Nantes, Bordeaux ou bien encore Rennes. Elles promettent de bons rendements, que ce soit en résidence étudiante, de tourisme ou d’affaires.

Enfin, il est aussi possible de louer une chambre au sein de son propre logement en LMNP. Cela permet de défiscaliser une partie des revenus, mais pas de récupérer la TVA, car cet avantage est réservé aux investissements LMNP en résidences neuves de services.

Concrètement comment se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel ?

Pour obtenir le statut de LMNP, il est obligatoire d’effectuer des démarches administratives afin de se déclarer comme tel. Puis, tous les ans, il suffit ensuite d’effectuer ses déclarations de revenus locatifs. Pour cela, il peut être utile de faire appel à un spécialiste.

Déclarer une location meublée non professionnelle

L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel doit obligatoirement faire l’objet d’une déclaration de début d’activité. La date de début d’activité correspond au jour de la signature de l’acte authentique de vente. Dans les quinze jours suivant cette signature, il faut renseigner le formulaire P0i, pour s’enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette démarche permet d’obtenir le SIRET, c’est-à-dire le numéro d’immatriculation de loueur en meublé non professionnel, nécessaire pour les démarches fiscales futures. Suite à cela, le Service des Impôts des Entreprises prend contact avec le bailleur. En effet, il faut également payer une cotisation foncière des entreprises (CFE) annuellement.

Faire appel à un gestionnaire

La comptabilité et les démarches administratives du LMNP sont plus complexes que pour une location classique. De ce fait, il est conseillé d’engager les services d’un gestionnaire, très utile pour aider les loueurs en meublé à gérer la partie administrative et à effectuer les démarches nécessaires à leur place. L’avantage est que les frais de comptabilité sont considérés comme des charges déductibles des recettes LMNP.

Déclarer ses revenus tous les ans

Chaque année, il est ensuite nécessaire de remplir sa déclaration de revenus en y faisant figurer les recettes issues d’une location meublée non professionnelle. Les obligations comptables et déclaratives dépendent notamment du régime d’imposition choisi : au réel ou au micro BIC. De même, un gestionnaire est d'une précieuse aide pour effectuer les déclarations d’ impôts sans erreurs.

 

 

Bon à savoir 

COGEDIM CLUB®, l’offre de résidences seniors de Cogedim, bénéficie du statut de résidence services.

Vous pouvez ainsi cumuler :

  • la récupération immédiate de la TVA, avancée par Cogedim ;
  • les revenus défiscalisés sur le long terme, grâce à la déductibilité des amortissements et des charges d’intérêts d’emprunt.

Foire aux questions

Que faire si le loueur dépasse le plafond LMNP ?

Pour rappel, pour pouvoir être reconnu fiscalement en tant que loueur en meublé non professionnel LMNP, il faut au moins l’une des deux conditions suivantes :

  • que les recettes (loyers charges comprises) soient inférieures au seuil de 23 000 € par an
  • que ces recettes ne représentent pas plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

Si le loueur ne respecte pas une de ces conditions, il est alors identifié comme loueur professionnel LMP. Il est dès lors soumis au régime des plus-values professionnelles et aux cotisations sociales. Pour cette raison, il doit déclarer son changement de statut et effectuer les démarches administratives nécessaires dans ce sens.

Peut-on investir en LMNP dans l’ancien ?

Oui, il est tout à fait possible d’investir dans l’ancien pour prétendre ensuite au statut de LMNP. Cependant, en investissant en LMNP dans un logement ancien, l’achat immobilier ne permet pas une récupération de TVA, puisqu’elle aura déjà été régularisée. Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un bien immobilier neuf. De plus, il n’est pas possible de rassembler statut LMNP et dispositif Censi-Bouvard dans ce cas, car ce n’est possible que pour des investissements dans le neuf.

Quelles recommandations pour réussir en LMNP ?

Tout d’abord, il faut être prêt à s’engager sur du long terme. Il est aussi nécessaire de bien réfléchir et d'étudier le sujet avant d’investir dans un bien. Pour cela, il faut prendre en compte sa situation, vérifier que le bien n’est pas surévalué et faire des comparaisons entre plusieurs logements. Il est également essentiel de bien choisir le bailleur commercial : faire attention à toutes ses conditions et de faire appel à un spécialiste pour les déclarations fiscales.

À quel objectif d’investissement correspond le LMNP ?

Le dispositif LMNP permet à un investisseur de diversifier son patrimoine. L’objectif est de générer un revenu complémentaire sous forme de loyers. Ce type d’investissement en meublé n’est donc pas compatible avec la volonté d’acheter une résidence principale, puisque le propriétaire ne peut en aucun cas y loger.

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