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Acheter en nue-propriété : solution d’investissement particulièrement sereine

Connaissez-vous l’achat en nue-propriété ? Cette solution permet d’investir dans l’immobilier à prix concurrentiel. Un moyen simple et efficace pour se constituer un patrimoine sur le long terme. Coup de projecteur sur ses principes et ses atouts.

Découvrez les clés d'un investissement en nue-propriété

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Un investissement « en démembrement »

Dans le cadre d’un achat en nue-propriété, la propriété du bien est divisée entre plusieurs personnes :

  • d’un côté, l’usufruitier, qui dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus ;
  • de l’autre, le nu-propriétaire, qui dispose du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier.

Contrairement au « démembrement viager » qui prend fin au décès de l’usufruitier, l’investissement en nue-propriété est convenu pour une durée déterminée, qui s’étend généralement entre 15 et 20 ans. C’est une solution dite de « démembrement temporaire fixe ».

L'investissement en nue-propriété : ses avantages

Peu connu du grand public, l’achat en nue-propriété permet de devenir propriétaire d’un bien à un prix attractif dans des métropoles ou villes en pleine mutation comme Nantes, Lille ou le Grand Paris. Ce dispositif concerne tous les biens immobiliers neufs en vente en état de futur achèvement, ou existants réhabilités non meublés.

L'investisseur nu-propriétaire bénéficie dès l'acquisition, d'une décote sur son prix d'achat de 30 à 40 %, correspondant aux loyers qu'il aurait dû percevoir pendant la durée du démembrement, sans aucun soucis de gestion locative, de taxes foncières ou de charges de copropriété à payer pendant la durée du démembrement temporaire.

Parallèlement, l'usufruitier (un bailleur à vocation social), acquiert l’usufruit du bien, assure l'entretient du logement et contribue à sa valorisation. Il s’agit donc d’une solution d’investissement particulièrement sereine, puisque le bailleur institutionnel s’occupe de tout : loyers impayés, frais de gestion locative, charges de copropriété courantes, frais de maintenance ou d’entretien. 

Au terme de la durée de démembrement fixée, le nue-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, remis en l'état par l'usufruitier, sans frais ni formalité. Plusieurs choix s’offrent alors à lui :

  • louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires ;
  • récupérer le bien pour y habiter ;
  • revendre le bien avec une plus-value éventuelle.

Bon à savoir

L’achat en nue-propriété s’adresse aux investisseurs souhaitant :

  • se constituer un patrimoine immobilier de qualité à un prix décoté, sans soucis de gestion ni de frais y afférents ;
  • réaliser un investissement fiscalement "neutre" ;
  • trouver une solution optimale pour transmettre son patrimoine ou préparer sa retraite.

Une fiscalité avantageuse

L’investisseur bénéficie en parallèle :

  • d’une déduction des intérêts d’emprunts liés à son acquisition sur ses revenus foncier existants ou à venir ;
  • d’un investissement qui n'entre pas dans l'assiette taxable de l'IFI ;
  • d’une exonération de la taxe foncière, prise en charge par l'usufruitier pendant toute la durée ;
  • d'une fiscalité allégée sur la donation et la plus-value.

Lors de la revente du bien au terme du démembrement, le calcul de la plus-value imposable est avantageux car le prix d'acquisition retenue sera le prix de la pleine propriété d'origine.

Et pour les parents qui cherchent à anticiper leur succession, ils pourront céder la nue-propriété à leur enfant et bénéficier d'un calcul d'abattement sur la valeur de la nue-propriété uniquement.

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L'achat en nue-propriété : le plein d'atouts

 

Les parties concernées dans la nue-propriété

Le nu-propriétaire est tout d’abord celui qui dispose de la propriété du bien . L’usufruitier est, quant à lui, l’individu qui exploite le bien afin de percevoir des loyers pendant la période de démembrement. En d’autres termes, l’achat en nue-propriété consiste à acheter les murs du bien sans pouvoir bénéficier du bien en lui-même pendant une période donnée. Dans ce contexte, quels sont les droits et obligations de chaque partie ?.

La durée de la nue-propriété

Il faut savoir que dans le cadre d’un achat en nue-propriété, le démembrement a une durée déterminée. Elle varie généralement entre 15 et 20 ans. Une fois ce délai écoulé, le nu-propriétaire a la possibilité d’utiliser la maison, l’appartement ou la villa à sa guise. Point important : l’usufruitier est tenu de remettre le logement dans son état neuf au terme de la période d’exploitation afin d’éviter tous frais de rénovation au propriétaire.

Pourquoi investir dans la nue-propriété ?

Le principal avantage de la nue-propriété réside dans l’importante décote dont bénéficie l’investisseur. 30 à 40 % moins cher, ce n’est pas négligeable ! De ce fait, la nue-propriété vous permet de construire votre patrimoine immobilier à moindre coût.

Outre le prix attractif du logement, vous bénéficierez de plusieurs avantages au niveau de la fiscalité. L’investisseur est exonéré de taxe foncière, car celle-ci est payée par l’usufruitier pendant toute la durée du contrat. Dans le cas de la revente du bien, la plus-value imposable sera plus avantageuse, car le nouveau prix d’acquisition est le même que le prix de la pleine propriété fixé à l’origine.

Ce type d’investissement est adapté à tous les types de profils d’acheteurs. C’est la solution idéale pour préparer sa retraite sereinement ou simplement se constituer un patrimoine à moindre coût sur le long terme.

Les droits et obligations d’un nu-propriétaire et d’un usufruitier

Le nu-propriétaire

En tant que nu-propriétaire, il existe des droits, mais également des obligations à remplir. Vous devez notamment vous charger de payer les réparations de grande envergure au sein du bien, telles que les travaux de toiture ou des clôtures. Les autres frais sont pris en charge par l’usufruitier qui est tenu d’assurer toute la gestion du bien pendant la période convenue. Il ne peut ni demander remboursement auprès du nu-propriétaire, ni le forcer à effectuer les travaux.

L’usufruitier

L’usufruit permet à un investisseur d’utiliser le logement sans pour autant en être le propriétaire. À cet effet, il a le droit d’occuper le logement ou de le louer à un tiers afin d’en récolter les revenus. L’usufruitier doit donc déclarer ses impôts sur le revenu auprès des autorités compétentes. De plus, il a le droit de renouveler le bail avec son locataire sans demander l’autorisation au nu-propriétaire. S’il décide cependant d’y emménager, il devra faire un état des lieux avec ce dernier.

L’une de ses principales obligations consiste également à payer les frais d’entretien du logement pour le maintenir en bon état et permettre au locataire d’y habiter sans difficultés. Le nu-propriétaire a le droit de demander à l’usufruitier d’effectuer les réparations tant que celles-ci restent dans le cadre des travaux de petites envergures. Afin de pouvoir faire des économies, l’usufruitier a le droit de faire une demande de crédits pour financer les travaux qui peuvent favoriser l’économie d’énergie au sein de l’habitation. Il pourra concrètement obtenir un prêt dont le montant varie entre 10 et 30 % du prix des travaux à effectuer. Concernant les taxes, c’est l’usufruitier qui doit s’acquitter de la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation dans le cas où la maison n’est pas habitée par un locataire.

Foire aux questions

Que faut-il retenir à propos du paiement des charges du nu-propriétaire ?

En règle générale le nu-propriétaire n'est confronté à aucune charge liée au bien pendant toute la période de démembrement. Toutefois, si des travaux de grandes envergures sont nécessaires, c'est à lui de les prendre en charge.

Est-il possible de vendre un usufruit ?

Oui, il est possible de vendre un usufruit. 

Le nu-propriétaire peut-il vendre son bien durant la période de démembrement ?

Quel que soit le motif de sa décision, un nu-propriétaire est en droit de revendre son bien dès qu'il le souhaite, même si la période de démembrement n'est pas arrivée à son terme.

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