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La garantie de parfait achèvement (GPA)

La garantie de parfait achèvement encadre la livraison d’un logement neuf, assurant au nouveau propriétaire la réparation des désordres qui surviennent pendant la première année suivant la réception des travaux. Quels sont les dommages couverts par cette garantie et comment en bénéficier ? Explications.

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Une garantie limitée dans le temps

La garantie de parfait achèvement (GPA) impose au constructeur la réparation immédiate de tous désordres signalés par le propriétaire, quelles qu’en soient l’importance et/ou la nature. Cette assurance protège le nouvel acquéreur pendant une durée d'un an, à compter de la date de réception du logement.

Bon à savoir !

La garantie de parfait achèvement est prévue et encadrée par l’article 1792-6 du Code civil. Il s’agit d’une disposition d’ordre public, et le constructeur immobilier ne peut donc pas y déroger. Toutes clauses du contrat visant à remettre en cause les éléments de cette garantie sont considérées comme nulles et non avenues.

Quels dommages sont couverts par la garantie ?

Deux situations justifient la mise en application de la garantie de parfait achèvement :

  • Si le nouvel acquéreur émet des réserves lors de la visite de livraison du logement, il doit constater et décrire ces éléments sous forme de réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison des travaux.
  • Si l'acquéreur découvre l’existence de désordres au cours de l’année suivant la réception du bien immobilier, il doit signaler ces malfaçons au constructeur par courrier recommandé de mise en demeure avec accusé de réception pour faire valoir ses droits.

La garantie de parfait achèvement n’opère pas de distinctions en fonction de la nature ou du degré de gravité des dommages. La garantie couvre notamment :

  • Les éléments du gros œuvre et du bâti (charpente, murs porteurs, isolation…) ;
  • Le petit œuvre (électricité, plomberie, revêtements…) ;
  • Les éléments d’équipement (cuisine, VMC, sanitaires…) ;

Bon à savoir !

La durée légale de la garantie de parfait achèvement fixée par le Code civil est d’un an. Mais dans certains cas, ce délai peut être prolongé. En effet, les 12 premiers mois à compter de la réception des travaux ne constituent pas une durée maximale : le constructeur peut opter (à sa charge et sans coût additionnel pour le propriétaire) une garantie de parfait achèvement de 2 ans.

Comment mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ?

Pour que les travaux liés aux malfaçons ou dommages apparus soient pris en charge au titre de la garantie de parfait achèvement, selon laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception à la réparation des désordres signalés par le maître d'ouvrage, ils doivent être signalés :

  • au moyen de réserves mentionnées sur le procès-verbal de réception de l’ouvrage lors de la réception ou dans un délai de 8 jours après la date de réception si le maître de l’ouvrage était seul, sans professionnel de la construction habilité ;
  • par voie de notification écrite sous forme de lettre de mise en demeure recommandé avec accusé de réception à l’entrepreneur du bâtiment. Doivent être mentionnés dans ce courrier le nom du propriétaire et de l’entrepreneur, les dates du contrat conclu et la nature des travaux, les désordres constatés, l’article 1792-6 du Code civil dont il est question et le délai de réalisation des travaux attendus. Une fois la lettre envoyée, le constructeur dispose de 8 jours pour répondre.

Procès-verbal et délais d’exécution

Que les défauts soient signalés au moyen de réserves mentionnées sur le procès-verbal de réception ou par notifications écrites (lettre recommandée), les délais d’exécution seront fixés d’un commun accord entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur du bâtiment à l’origine de la construction (généralement entre 60 et 90 jours). En l’absence d’accord ou si les travaux de modifications ne sont pas exécutés dans les délais, ceux-ci peuvent être finalement exécutés par une autre entreprise et aux frais de l’entrepreneur en question.

Dans ce cas, les travaux peuvent être financés des manières suivantes :

  • par la retenue de garantie de 5 % du prix de la construction non encore versés ;
  • par l’assurance dommages ouvrage dans le cas d’un sinistre couvert par la garantie décennale ;
  • par l’organisme à l’origine de la garantie de livraison s’il s’agit de la construction d’une maison individuelle.

Que se passe-t-il en cas de non-respect des réparations ?

Si le propriétaire n’obtient aucune réponse ou que l’entrepreneur ne respecte pas les délais fixés avec le maître de l’ouvrage, il s’expose à une condamnation en justice. Le propriétaire devra dans ce cas faire appel à la juridiction compétente en fonction du montant des dommages :

  • Dommages inférieurs à 4 000 euros : le juge de proximité ;
  • Dommages de 4 000 à 10 000 euros : le tribunal d’instance ;
  • Dommages supérieurs à 10 000 euros : le tribunal de grande instance.

Bon à savoir !

Sachez qu’en tant que propriétaire, si vous disposez d’une assistance juridique dans le cadre de votre assurance habitation, vous pouvez l’utiliser. Vous pourrez ainsi obtenir l’aide et l’accompagnement d’experts et de juristes gratuitement, car les frais liés sont couverts par votre assureur.

La garantie de parfait achèvement s’applique-t-elle à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)?

En ce qui concerne la vente en l’état futur d’achèvement, aussi appelée « vente sur plan », la garantie parfaite d’achèvement peut également être invoquée et fonctionne de manière identique : la garantie débute le jour de la livraison, lors de la découverte des lieux et des éventuelles malfaçons, dysfonctionnement ou inconformités. L’acheteur établit donc sa liste de réserves avec le promoteur. Ce sont alors les entreprises de construction concernées et/ou le promoteur qui disposent d’un délai d’un an pour lever ces réserves. Si aucun défaut n’est relevé lors de la réception de l’ouvrage, l’acheteur dispose tout d’un même d’un an pour signaler de nouvelles réserves au promoteur.

Quelles sont les autres garanties qui protègent l’acheteur ?

Passée la première année à compter de la réception des travaux, plusieurs contrats d’assurance protègent l’acheteurd’un bien immobilier neuf.

Garantie biennale

Aussi appelée « garantie de bon fonctionnement », elle n’est pas obligatoire, mais vivement conseillée aux constructeurs. Elle couvre les éléments dissociables de l'ouvrage comme les plafonds suspendus, les interphones, les volets électriques, la robinetterie ou les fenêtres, et ce pour une durée minimum de 2 ans à compter de la réception du logement.

Garantie décennale

Aussi appelé « assurance de responsabilité civile décennale », tous les artisans du bâtiment sont soumis à l’obligation de sa souscription. Elle concerne tous les types de constructeurs (entrepreneur ou micro-entrepreneur, architecte, ou vendeur d’immeubles) et couvre pour une durée de 10 ans des défauts de gros œuvre compromettant la solidité de l’ouvrage ainsi que les éléments d’équipement indissociables (qui ne peuvent être démontés ou remplacés sans affecter la totalité de l’ouvrage).

Assurance dommages ouvrage

Le particulier ou le constructeur à l’origine des travaux a l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage (DO) avant le début du chantier afin de garantir le remboursement des frais liés aux réparations des dommages couverts par la garantie décennale.

FAQ 

Comment fonctionne la garantie de parfait achèvement ?

Instaurée dans le cadre de la loi Spinetta pendant les années 1970, la garantie de parfait achèvement donne la possibilité à l’acheteur de l’ouvrage, de demander la réparation d’éventuels défauts, malfaçons ou dysfonctionnements constatés à l’entreprise de construction ayant réalisée les travaux, et ce dès la réception de l’ouvrage et pour une durée d’un an.

Qui souscrit la garantie de parfait achèvement ?

Ce sont les maîtres d’œuvre et les entrepreneurs ou micro-entrepreneurs auxquels ils font appel qui sont tenus par la garantie de parfait achèvement. Si la demande du maître d’ouvrage n’est pas respectée et que des défauts sont remarqués, ils devront corriger les vices eux-mêmes. Si en revanche, ils refusent, ils devront financer les travaux de réparation effectués par une autre entreprise de construction.

Quels sont les dommages qui ne sont pas couverts par la GPA ?

La loi qui définit les conditions de la garantie de parfait achèvement exclus les dommages qui résultent de l’usure normale ou de l’usage de l’ouvrage et ceux qui proviennent d’une cause extérieure, à condition que le constructeur parvienne à le prouver.

 

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