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Revenus complémentaires : comment augmenter ses revenus grâce au neuf ?

Il existe différents moyens plus ou moins efficaces pour compléter ses revenus. Faire l’acquisition d’un appartement ou d’une maison pour la mettre en location est un excellent moyen de se constituer un patrimoine durable tout en bénéficiant d’un revenu complémentaire ou de disposer d’un capital grâce à la revente. Dans le neuf, investir dans l’immobilier ne veut pas forcément dire augmentation démesurée de son imposition. Nos experts Cogedim vous donnent des méthodes rentables et des conseils de professionnels pour vous permettre de préparer votre investissement locatif sereinement et de percevoir des revenus complémentaires grâce à l’immobilier neuf.

Les différentes possibilités offertes par l’immobilier

Avant d’envisager son investissement immobilier, il convient de définir clairement le type de placement qui correspond au mieux à son objectif et ses besoins. Ce choix dépend directement de vos possibilités financières et des éventuels risques que vous êtes prêt à prendre. Deux possibilités principales s’offrent alors à vous : l’achat de sa résidence principale pour une rentabilité sur le long terme ou l’investissement locatif pour un complément de revenu immédiat. Cogedim fait le point.

Acheter sa résidence principale

Lors que l’on pense à l’investissement immobilier, c’est généralement le premier projet qui vient à l’esprit, car c’est celui qui engendre le moins de risque. L’acquisition de son habitation principale n’est pas une source de revenus complémentaire en soi, mais plutôt que de payer un loyer mensuel, vous placez de l’argent tous les mois dans un investissement sûr et durable.

Une fois le bien immobilier payé, la part de votre revenu qui était jusqu’alors destinée aux mensualités du prêt sera disponible.

Investir dans le locatif pour bénéficier d’un complément de salaire

Placement préféré des Français, c’est également celui qui nous intéresse et que nous allons développer plus en détail dans cet article. Investir dans le locatif, autrement dit acheter un bien immobilier pour le mettre en location et percevoir un revenu complémentaire sous la forme de loyer locatif. C’est un investissement un peu plus risqué que le précédent, car il sous-entend une possible vacance locative, voire des loyers impayés. Cependant, suffisamment préparé et correctement géré, c’est un placement qui présente des avantages considérables. Dispositif de défiscalisation, compléments de salaire, augmentation de la valeur avec le temps pour une possible plus-value à la revente, les atouts ne manquent pas.

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Le guide de l’investissement immobilier

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Décryptage des dispositifs fiscaux
Zoom sur les meilleures solutions de financement
Comment obtenir une rentabilité dynamique ?
Quelle stratégie patrimoniale et fiscale adopter ?
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Calculer sa rentabilité immobilière

La clé d’un investissement locatif réussi est sans aucun doute le calcul de la rentabilité locative. C’est en effet un critère qui va jouer un rôle important lors de vos recherches, car il va vous permettre de savoir si un bien vous rapportera plus ou moins qu’un autre, et ce en fonction de son prix d’achat, du loyer et des charges.

Bon à savoir !

La rentabilité d’un bien immobilier dépend directement de son emplacement, de ses caractéristiques, de la demande locative dans la ville où il est situé et de sa surface. Elle oscille généralement entre 2 % et 7 %.

Calcul de la rentabilité nette d’un logement

La formule de calcul est la suivante : (Montant du loyer mensuel X 12) – (Charges locatives : taxe foncière, frais de gestion, charges non récupérables) / Prix d’acquisition du bien immobilier.

Ce calcul correspond à la rentabilité nette d’un investissement, c’est-à-dire le taux de rendement une fois les charges déduites. Si dans le cadre de votre investissement locatif, vous bénéficiez d’une réduction fiscale (loi Pinel ou dispositif Censi-Bouvard par exemple), c’est alors la rentabilité nette-nette (rentabilité nette – avantages fiscaux) que vous devrez calculer pour des résultats encore plus précis.

Bon à savoir !

Afin de savoir le montant de vos avantages fiscaux et les économies que vous pourriez réaliser grâce à un dispositif de défiscalisation en quelques clics, n’hésitez pas à utiliser nos outils de calcul gratuits et sans engagements mis à disposition sur notre site internet.

Quel bien immobilier pour une meilleure rentabilité ?

L’objectif premier d’un particulier qui investit dans le locatif, c’est de maximiser sa rentabilité. Il est donc important de comprendre que chaque bien immobilier est différent et que chacun possède des caractéristiques qui lui sont propres et qui ont influence sur la rentabilité. Le bien neuf présente un prix d’achat généralement plus élevé qu’un bien ancien, mais il a l’avantage de générer moins de travaux à l’entrée et dans les années suivant l’acquisition. La surface est également un point clé : une grande surface est synonyme de turn-over de locataires plus faible, mais le prix du loyer au m2 est également plus faible que celui d’une petite surface.

Profiter des avantages fiscaux

Comme l’assurance vie pour les plans d’épargne, l’investissement locatif est le placement immobilier à privilégier. Il est d’ailleurs perçu par beaucoup de Français comme la manière la plus sûre et lucrative de placer son argent. D’autant plus qu’aujourd’hui, plusieurs dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État permettent de faciliter l’accès à la propriété, notamment dans l’immobilier neuf.

Dispositif Pinel, Censi-Bouvard ou statut de loueur meublé non professionnel, quelles sont les différences et les avantages que ces outils octroient aux particuliers ? Nous vous disons tout pour que votre complément de revenu ne génère pas une augmentation fiscale trop importante.

Complément de revenus avec la loi Pinel

La loi Pinel, aussi appelée dispositif Pinel, est certainement l’outil de défiscalisation le plus connu et sollicité des particuliers investisseurs. Entré en vigueur en 2014 dans le cadre de la Relance Logement, elle a pour objectif de soutenir la construction de nouveaux logements dans les zones où le marché immobilier est tendu, tout en facilitant l’accès au logement aux foyers modestes.

Voici tout ce que vous devez savoir pour bien investir en loi Pinel et vous assurer un complément de revenu tout en bénéficiant d’un réduction fiscale non négligeable.

Fonctionnement

Le dispositif Pinel octroie aux investisseurs une réduction fiscale allant jusqu’à 21 % en contrepartie d’un engagement locatif de leur part, d’une durée minimum de 6 ans. Le montant l’allégement d’impôt sur le revenu est calculé de la manière suivante :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 21 % pour un engagement de 12 ans.

La rentabilité nette d’un logement Pinel se situe généralement entre 3,5 % et 6 %.

Avantages

Si le dispositif Pinel connaît un si grand succès, c’est parce qu’il fait bénéficier de multiples avantages aux investisseurs :

Conditions d’éligibilité

Pour que le dispositif Pinel puisse être appliqué, le propriétaire, le logement destiné à la location et le futur locataire doivent répondre à des conditions bien précises.

  • La réduction de l’impôt sur le revenu jusqu’à 63 000 € pour une mise en location de 12 ans ;
  • Le complément de salaire mensuel grâce aux loyers, générant ainsi une hausse de son pouvoir d’achat ou le maintien de son niveau de vie une fois retraité ;
  • L’accès à la propriété avec un petit apport.

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Complément de revenus avec le dispositif Censi-Bouvard

Crée en 2009, le dispositif Censi-Bouvard répond aujourd’hui à un besoin sociétal important. Il vise en effet à soutenir l’investissement dans les résidences de services sur tout le territoire Français. Il permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition du bien et la récupération e la TVA à 20 %. Il sous-entend évidemment plusieurs conditions d’éligibilité.

Fonctionnement

La loi Censi Bouvard envisage une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant investit aux particuliers qui font l’acquisition dans un bien immobilier au sein d’une résidence de services neuve destinée aux seniors, aux étudiants, aux professionnels ou au tourisme. En contrepartie, le propriétaire s’engage à mettre son bien en location pour une durée minimale de 9 ans.

Avantages

Le tout premier avantage est la réduction d’impôt sur le revenu, dans une limite de 300 000 €. À cela s’ajoute la possibilité de récupérer la TVA 20 % sur l’investissement. Enfin, le propriétaire d’un bien en résidence de service n’aura pas à se préoccuper de la gestion locative parfois lourde (recherche de locataire, réception des loyers, etc.), car c’est l’exploitant avec qui il signe un bail commercial qui s’en charge.

Conditions d’éligibilité

Comme pour toute loi e défiscalisation, le dispositif Censi-Bouvard impose certaines conditions concernant l’investisseur et le logement :

  • L’investisseur : il doit respecter l’engagement locatif minimum, ne pas louer son bien à une personne faisant partie son foyer fiscal et ne pas vendre le logement durant la période de mise en location. Le montant de son investissement est limité à 300 000 € par an ;
  • Le logement : il doit être neuf ou acheté sur plan (VEFA), être situé sur une zone éligible Pinel (Zone A, A bis ou B1), faire l’objet d’un bail locatif non meublé et être utilisé à titre de résidence principale. Son prix d’achat est soumis à un plafond de 5 500 €/m2 ;
  • Le futur locataire : comme pour tout bail locatif, le locataire doit être majeur et disposer d’un salaire suffisant afin de couvrir les frais locatifs. Une condition supplémentaire est ajoutée : son revenu ne peut dépasser la limite imposée par la loi Pinel. Son montant dépend de la composition de son foyer fiscal et de la situation géographique du bien.

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Complément de revenus avec le statut LMNP

LMNP, pour Loueur Meublé Non Professionnel désigne par définition une personne physique (et non une personne morale, comme une société ou une entreprise) qui propose à la location une chambre, un appartement ou une maison meublée, habitable immédiatement par le locataire. Les revenus tirés de ce type de location, qualifiée d’activité commerciale, ne font pas parti des revenus financiers, mais sont classés dans la catégorie des BIC.

Fonctionnement

Les bailleurs qui louent un logement neuf meublé en résidence de services en qualité de loueur non professionnel bénéficient de revenus défiscalisés jusqu’à 11 % du montant investit et a également la possibilité de récupérer la TVA 20 %. En contrepartie, il s’engage à respecter les conditions à mettre son bien en location pour une durée minimale de 9 ans.

Avantages

Le statut loueur meublé non professionnel offre une fiscalité avantageuse. Il permet en effet au bailleur de récupérer sa TVA, de percevoir des loyers peu imposés (abattement de 50 % en régime micro-BIC) sur le long terme et de déduire ses charges et amortissements réels constatés (régime réel). Si le bien est situé dans une résidence proposant des services, la gestion locative est facilitée par l’exploitant, Enfin, le bail commercial dont il sera question dans ce cas de figure permet de connaître à l’avance les loyers perçus, et par conséquent d’anticiper les revenus complémentaires, pendant toute la durée de l’engagement. Enfin, la location meublée est plus intéressante en termes de rentabilité locative qu’une location nue.

Conditions d’éligibilité

La première condition est sans surprise l’obligation de louer un bien meublé. Cela peut être un appartement, une maison ou une chambre dans une résidence gérée. Le terme meublé signifie que le locataire bénéficie de tout le nécessaire pour occuper le logement normalement et confortablement. Le bailleur doit déclarer son activité au greffe du Tribunal de Commerce et respecter les plafonds de revenus : les recettes annuelles liées à l’activité ne peuvent excéder 23 000 € et elles ne représentent pas plus de 50 % du revenu global.

LMNP ou loueur professionnel ?

Le loueur n’est plus considéré comme non-professionnel s’il est inscrit en tant qu’entreprise au Registre du Commerce et des Sociétés, que les recettes tirées des loyers locatifs sont supérieures à 23 000 € par an. Dans ce cas, il deviendra un loueur professionnel, dépendra du statut de LMP et cette activité de location, générant la plus grande partie de son revenu, sera considérée comme son principal emploi.

Profiter d’une plus-value à la revente

Pour conclure cet article sur les revenus complémentaires offerts par les biens immobiliers neufs, voici un autre atout non négligeable : la valorisation du patrimoine avec le temps, qui permet une plus-value à la revente. Si pour quelle que raison que ce soit vous vendez votre logement, il aura certainement pris de la valeur, car, les avantages de sécurité (nombreuses garanties), de confort (isolation thermique et phonique plus efficaces ou installations électroniques aux normes) ou d’économies d’énergie offerts par le neuf sont conséquents.

L’impôt sur la plus-value

Dès lors que vous vendez un bien immobilier et que vous bénéficiez d’une plus-value, vous êtes dans l’obligation de vous acquitter d’une taxe spécifique : l’ impôt sur la plus-value immobilière. Elle est imposable sur le revenu à hauteur de 19 % et comme prélèvement social à un taux de 17,2 %.

Cependant, cette taxe ne s’applique pas dans 3 cas : le propriétaire vend sa résidence principale, il vend un bien qu’il détient depuis plus de 22 ans ou il vend sa résidence secondaire pour la première fois alors qu’il n’est pas propriétaire de sa résidence principale.

  • Le logement : il doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir subi des travaux de réhabilitation importants. Il doit faire partie d’une résidence éligible (résidence étudiante, de retraite, d’affaires, de tourismes, etc.) ;
  • L’investisseur : il s’engage à mettre son bien en location pour une durée minimum de 9 ans, et ce dans les 12 premiers mois qui suivent l’achat. Il doit être éligible au statut LMNP que nous détaillons ci-après et déclarer ses revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Enfin, le montant de son investissement ne peut excéder 300 000 € par an (pour un ou plusieurs biens).

Foire aux questions

Quelles idées de solutions immobilières pour un complément de revenu ?

Dans cet article, nous avons surtout abordé l’acquisition d’un bien immobilier à destination locative pour percevoir un complément de revenu. Mais ce n’est pas la seule option offerte par le marché immobilier pour que vous puissiez augmenter votre salaire. On pense par exemple à la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) ou à l’acquisition d’usufruit temporaire.

Comment faire un investissement locatif rentable ?

Afin d’optimiser les revenus complémentaires, certaines règles d’or sont à respecter : porter une grande importance à l’emplacement et étudier parfaitement le marché immobilier de la commune choisie, bien calculer sa rentabilité nette et nette-nette afin d’avoir une idée précise du montant des rentes de tel ou tel bien et profiter des dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement.

Qu’est-ce qu’un investissement pierre-papier ?

L’investissement pierre-papier est le nom donné au dispositif de la SCPI. Elle donne la possibilité à l’investisseur de percevoir des revenus complémentaires sans se soucier des problèmes de gestion locative. Le principe consiste à placer son argent sur des produits immobiliers professionnels gérés par des entreprises de gestion locative qui se chargeront ensuite de déverser aux différents investisseurs le montant des loyers en fonction de leur part.