Terrain à bâtir

Un terrain constructible, c'est quoi exactement ?

Définition des terrains constructibles

Il faut savoir que tout terrain n'est pas forcément constructible. En effet, le concept de constructibilité est strictement encadré par la loi. Pour répondre à cette définition, le terrain doit cumuler l'ensemble des conditions requises, à savoir :

• Vous devez vérifier que le terrain ne se trouve pas en zone inondable (sauf dispositions spécifiques prévues au PLU, rapprochez-vous de la mairie) ;
• Le sol et le sous-sol doivent être en mesure de résister au poids d'une maison ;
• Le terrain doit être raccordable aux réseaux d'électricité, d'eau potable et d'assainissement collectif ;
• Le terrain doit être viabilisé, c'est-à-dire accessible par une route ou un chemin.

Différences entre un terrain isolé ou en lotissement

Selon le code de l’urbanisme, un terrain se trouvant dans un lotissement relève d’une procédure spécifique, impliquant que le promoteur a divisé le terrain en plusieurs parcelles. Il est alors essentiel pour le lotisseur d’obtenir un permis d’aménager ou une non-opposition de la mairie pour la division en parcelles. Ce terrain doit obligatoirement être viabilisé et borné.

Toujours selon le code de l’urbanisme, un terrain isolé ne provient pas, par opposition, d'une division foncière. Celui-ci n'a pas besoin d'être borné et viabilisé pour être mis en vente.

À savoir avant d'acheter un terrain à bâtir

Vérifier les documents pour connaître les règles

Il faut savoir que la vente d’un terrain constructible est soumise à diverses autorisations juridiques qui sont relatives au domaine de la construction, et notamment les modalités de la construction ou encore la destination autorisée (commerce, habitation, etc.).

Pour éviter les mauvaises surprises, il est primordial de consulter :

• Le PLU (plan local d’urbanisme) ;
• Le certificat d’urbanisme ;
• La carte communale ;
• Le relevé cadastral afin de vérifier les limites exactes de la parcelle.

Les éléments à vérifier avant tout achat d'un terrain à bâtir

Bien qu'il ne soit pas obligatoire de vérifier le bornage du terrain, cette démarche reste vivement conseillée afin d'éviter tout conflit ultérieur. Vous connaissez ainsi avec exactitude les limites de votre terrain ainsi que celles de votre voisin. Le bornage doit faire l’objet d’un procès-verbal.

La vérification poussée de l'état du sol est également recommandée. Avant l'achat, le vendeur a l'obligation de vous remettre le diagnostic ERP (diagnostic d’état des risques et pollutions), mais il est préférable de le compléter avec une étude géotechnique (qui est à la charge de l'acheteur potentiel). En effet, si le sol est argileux ou humide, par exemple, vous serez obligé d'engager des frais supplémentaires afin de renforcer les fondations. Or, ces travaux vous coûteront bien plus cher que l'étude complémentaire.

Quel contrat de construction choisir pour mon terrain à bâtir ?

Il existe 4 contrats de constructions distincts lorsque l'on achète un terrain constructible. En voici les informations essentielles.

Le CCMI

Le contrat de construction de maison individuelle est une solution qui vous permet de choisir votre maison sur catalogue et de faire des choix modulables pour l’adapter à vos besoins.

Le contrat est très réglementé et signé avec un constructeur, la livraison et le prix sont garantis, il s'agit donc d'un choix offrant un maximum de sérénité.

La VEFA

Le contrat de réservation de vente en état futur d’achèvement est également une valeur sûre puisqu'il vous permet de réserver le terrain et le logement avec le promoteur immobilier avant de signer le contrat de vente. Celui-ci s'engage également sur la livraison et le prix et vous profitez de ses garanties d’assurance construction.

Le contrat de maîtrise d’œuvre

On parle de contrat de maîtrise d’œuvre lorsque vous choisissez par vous-même votre architecte ou votre maître d’œuvre. C'est alors avec lui que vous signez votre contrat, et non avec un promoteur ou constructeur.

Le contrat d’entreprise

Dans le cadre d'un contrat d’entreprise, il vous appartient de gérer vous-même la maîtrise d’œuvre. Vous pouvez également déléguer cette tâche à un architecte ou à un maître d'œuvre en signant avec chacun des intervenants un contrat d’entreprise.

Achat d'un terrain constructible, quelle est la procédure ?

Étape 1 : La recherche de terrain

La recherche d'un terrain est la première étape cruciale de votre projet de construction terrain. Pour optimiser vos chances de trouver la perle rare, multipliez les canaux de recherche : consultez les annonces en ligne sur les principaux sites d'annonces spécialisés dans l'immobilier, contactez directement les promoteurs et agences qui disposent souvent d'un portefeuille exclusif de terrains, et explorez les différents sites internet des professionnels du secteur. N'hésitez pas à activer votre réseau et le bouche-à-oreille, qui peuvent parfois vous mener à des opportunités uniques. Cette phase de prospection vous permettra de comparer les différents types de terrain disponibles et d'affiner votre recherche en fonction de vos critères pour votre future maison neuve, qu'il s'agisse de la localisation, du budget ou de la superficie.

Étape 2 : La signature du contrat de réservation

Lorsque vous achetez un terrain à bâtir auprès d’un promoteur, la première étape juridique est la signature d’un contrat de réservation. Ce document officiel engage le promoteur à vous réserver le terrain en fonction des conditions définies, notamment le prix, les caractéristiques du terrain et les délais de livraison. Il permet également d’inclure des clauses suspensives, notamment pour l'obtention d'un financement bancaire.

Dès la signature, un dépôt de garantie est demandé, représentant généralement entre 5% et 10% du prix du terrain si la livraison est prévue dans un délai inférieur à un an. Ce montant est conservé sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l’acte définitif.

Étape 3 : La signature du contrat de vente définitif

Après la levée des éventuelles conditions suspensives, la vente du terrain se concrétise par la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Ce document officialise l’acquisition du terrain et permet le transfert de propriété au bénéfice de l’acheteur.

Dans le cadre d’un achat via un promoteur, l’acte de vente inclut également les garanties liées au terrain et aux éventuels travaux d’aménagement réalisés par le promoteur. La transaction est sécurisée par des garanties financières et juridiques spécifiques à l’achat auprès d’un professionnel.

Étape 4 : La livraison du terrain et la viabilisation

Une fois l'acte de vente signé, le promoteur procède à la livraison du terrain, qui est déjà viabilisé et prêt à accueillir votre projet de construction. Vous recevez un procès-verbal de livraison, qui vous permet de constater la conformité du terrain par rapport aux engagements pris dans le contrat de réservation. À cette étape, les raccordements aux réseaux (eau, électricité, voirie, assainissement) sont déjà réalisés, garantissant une mise en œuvre rapide de votre projet immobilier.

Dès cette finalisation, vous pouvez déposer votre permis de construire et entamer les démarches pour lancer les travaux de votre future habitation.

Étape 5 : La construction et la valorisation du terrain

Une fois le permis de construire obtenu, vous pouvez commencer la construction de votre maison. Il est conseillé de choisir un constructeur reconnu et de suivre de près l'avancement des travaux. À ce stade, vous devez également assurer le suivi administratif et financier du projet.

Par ailleurs, un terrain constructible bien situé et aménagé peut générer une plus-value importante à la revente, surtout s'il est situé dans une zone en plein développement urbain. Un bon investissement immobilier vous permet ainsi de sécuriser et d'optimiser votre patrimoine sur le long terme.

Quels sont les frais relatifs à l'achat d'un terrain à bâtir ?

Comme pour tout achat immobilier, neuf, ancien ou terrain, vous devrez vous acquitter des frais de notaire. Dans le cadre d'un achat de terrain constructible, vous devrez, de surcroît, engager des frais supplémentaires : la taxe d'aménagement et les frais de raccordement.

Les frais de raccordement sont variables et peuvent aller de 5 000 euros s'il s'agit d'un terrain en zone pavillonnaire jusqu'à 15 000 euros en cas de configuration difficile et isolée. Il s'agit donc de frais additionnels non négligeables.

La taxe d’aménagement, quant à elle, est un impôt local qui est dû à la commune. Elle est établie en fonction de la localisation et dépend de la surface de la construction. Son prix est revu chaque année.