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Découvrez tous nos simulateurs mis à votre disposition pour calculer : votre capacité de financement, votre PTZ, vos frais de notaires, vos futures mensualités ou encore votre investissement Pinel. Un moyen efficace et rapide pour préparer au mieux votre projet immobilier. Vos résultats sont confidentiels, gratuits et sans engagement !

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Les simulateurs pour préparer votre investissement locatif

Découvrez tous nos simulateurs mis à votre disposition pour calculer : votre capacité de financement, votre PTZ, vos frais de notaires, vos futures mensualités ou encore votre investissement Pinel ou LMNP. Des solutions efficaces et rapides pour préparer au mieux votre projet immobilier. Vos résultats sont confidentiels, gratuits et sans engagement !

Estimer sa capacité d’emprunt

Les placements immobiliers constituent une solution d’investissement sûre et durable avec peu ou pas d’apport, grâce au crédit immobilier. Lorsque vous prenez la décision d’acheter un appartement ou une maison à vocation locative, plusieurs paramètres sont à prendre en compte, avant même de penser aux critères concernant le bien. La capacité d’emprunt, autrement dit le montant maximum que vous pouvez emprunter à une banque ou à un organisme de prêt sur une période donnée est un des paramètres clés. Il est impératif de le définir avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif.

Pour vous aider, nous avons mis à votre disposition un simulateur qui vous permet de calculer en quelques clics et gratuitement le montant maximum de votre crédit immobilier. Celui-ci prend en compte vos revenus ainsi que vos charges et procède au calcul en appliquant la formule suivante : ensemble des charges/revenus fixes nets de l’emprunteur x 100.

Quel apport pour mon investissement ?

Bien que certaines banques acceptent de financer des projets à 110 %, autrement dit sans aucun apport de l’emprunteur, ces dossiers restent particulièrement difficiles à défendre. L’apport personnel minimum recommandé pour un investissement locatif dans un logement neuf est de 5 % (contre 10 % dans l’ancien). Sachez également que réduire l’apport vous permet de maximiser le rendement grâce à l’effet de levier du prêt.

Calculer les mensualités de son prêt immobilier

Vous avez désormais une idée du montant que vous pouvez emprunter et vous avez peut-être même déjà trouvé le bien qui correspond à vos attentes en termes de rentabilité locative. Il est temps d’anticiper le montant que vous devrez verser chaque mois à votre banque afin de rembourser votre prêt immobilier. Ces mensualités sont constituées de trois éléments principaux, à savoir le montant emprunté, les intérêts et l’assurance emprunteur.

Notre simulateur de mensualités vous permet de vous projeter plus concrètement dans votre investissement, d’évaluer si le crédit immobilier envisagé est possible et de comparer objectivement les offres des banques afin d’obtenir la mensualité la plus juste, en cohésion avec votre situation personnelle.

Pour procéder au calcul, il vous suffira de renseigner le montant total de l’emprunt, le taux d’intérêt du prêt immobilier et la durée. Vous obtiendrez alors le montant dont vous devrez vous acquitter tous les mois. Il ne vous restera plus qu'à contacter la banque de votre choix pour concrétiser votre projet d’investissement locatif sereinement.

Bon à savoir !

Financer son investissement locatif avec un prêt immobilier permet de bénéficier de l’effet de levier. Vous réduisez ainsi le montant des mensualités et vous devenez l’heureux propriétaire d’un bien avec une superficie supérieure ou un meilleur emplacement, qu’il vous aurait été plus difficile à acquérir avec votre budget personnel.

L’importance de calculer son rendement locatif

L’objectif premier de l’investisseur qui achète un bien immobilier pour le louer est de maximiser sa rentabilité, autrement dit le rendement de son investissement locatif. Avoir une idée précise de cette donnée est donc essentiel à la réussite du projet. C’est en effet ce qui vous permettra de savoir si un bien rapportera plus qu’un autre en fonction de son prix d’achat, du loyer que vous pourrez appliquer et des charges dont vous devrez vous acquitter.

En règle général, la rentabilité d’un logement loué oscille entre 2 % et 7 %. Ce taux dépend principalement de son emplacement, du type de logement, de sa taille ainsi que de la demande locative de la commune.

Afin de porter votre choix sur un logement, nos experts immobiliers Cogedim vous recommandent de calculer dans un premier temps la rentabilité brute de votre investissement, puis le rendement net.

Calcul de la rentabilité locative brute

Ce premier calcul vous permet de vous faire une première idée de la rentabilité offerte par les différentes opportunités d’investissement locatif.

Rendement locatif brut = (Montant du loyer mensuel X 12) x 100 / Prix d’acquisition du bien immobilier.

Une fois le résultat obtenu, n’oubliez pas d’ajouter les frais de notaire, la taxe foncière et les impôts et prélèvements sociaux. Le calcul du rendement brut est intéressant, car il permet une estimation rapide et nécessaire pour les recherches du logement à acquérir, mais présente des limites.

Calcul de la rentabilité locative nette

Plus précis que le précèdent, car prenant en compte les différentes charges et taxes qui pèsent sur le propriétaire d’une location, la rentabilité nette est très proche de la rentabilité réelle à laquelle vous pouvez prétendre de votre investissement.

Rentabilité locative nette = (Montant du loyer mensuel X 12) – (Charges locatives : taxe foncière, frais de gestion, charges non récupérables) / Prix d’acquisition du bien immobilier.

Bon à savoir !

La banque chargée de financer votre investissement locatif ne considérera pas la totalité de la rentabilité locative, car elle ne prend en compte que 70 % des loyers. Elle anticipe ainsi un éventuel loyer impayé ainsi que la vacance locative. C’est la rentabilité nette conservatrice.

Calculer ses économies d’impôt en loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement en 2014 pour soutenir la création de nouveaux logements dans les zones de tension immobilière. Elle offre aux acquéreurs de biens neufs une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement locatif de 6 ans au minimum.

Plus souple que la loi Duflot à laquelle elle fait suite, la loi Pinel permet en effet aux propriétaires de mettre leur logement en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction fiscale dont ils pourront bénéficier est proportionnelle à l’engagement et se base sur les taux suivants :

  • 12 % du prix de revient du bien immobilier pour 6 ans de location ;
  • 18 % du prix de revient du bien immobilier pour 9 ans de location ;
  • 21 % du prix de revient du bien immobilier pour 12 ans de location.

Notre outil de simulation Pinel vous donne ainsi la possibilité d’estimer le montant des économies que vous pouvez réaliser grâce au dispositif. Vous aurez la possibilité de procéder au calcul à partir du prix du logement ou à partir de votre capacité d’épargne. Une fois renseignées les différentes données (durée de la mise en location, emplacement et prix d’achat du bien, capacité d’épargne, situation personnelle et revenu annuel imposable), vous obtenez la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir.

Calculer les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard créée en 2009 répond depuis plusieurs années à un réel besoin sociétal. Elle soutient en effet la construction de nouvelles résidences de services. Que ce soient les résidences étudiantes, les résidences pour séniors, les résidences de tourisme ou encore d’affaires, elles sont destinées à un public précis et répondent à des besoins spécifiques. Ce dispositif très intéressant pour les contribuables donne la possibilité aux investisseurs de biens neufs ou rénovés en résidence de service de réduire considérablement leurs impôts et de récupérer la TVA sur l’investissement.

Les atouts du dispositif Censi-Bouvard

L’avantage premier de cette loi est la réduction d’impôt sur le revenu qu’elle octroie aux investisseurs, dont le montant s’élève à 11 % de l’investissement, dans une limite de 300 000 € (pour un ou plusieurs biens).

Avec ce dispositif, vous avez également la possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur l’acquisition, sous certaines conditions.

Autre atout de taille, c’est l’exploitant avec lequel le bailleur signe un bail commerciald’une durée minimale de 9 ans qui se charge de la gestion locative (réception des loyers, recherche de locataire, etc.).

Notre simulateur d’investissement locatif Censi-Bouvard

Grâce à notre outil de simulation Censi-Bouvard, découvrez en quelques minutes et gratuitement les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre en investissant dans une résidence de services. Sachez également que nos experts Cogedim se tiennent à votre entière disposition pour répondre à vos questions, vos doutes et vous fournir toutes les informations et conseils nécessaires à la réussite de votre projet locatif.

Simulateur LMNP

Si vous envisagez l’acquisition d’un logement neuf pour une location meublée, le statut de Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) peut vous faire bénéficier d’avantages fiscaux non-négligeables.

Statut LMNP pour une fiscalité intéressante

Dès lors que vous louez une chambre, appartement ou une maison individuelle équipée de meubles nécessaires à l’occupation d’un locataire, vous pouvez acquérir la qualification de location meublée. Les revenus issus de ce type de location, qualifiée d’activité commerciale, ne font pas parti de la catégorie des revenus fonciers, mais des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Le statut LMNP vous est accordé si les recettes annuelles n’excèdent pas les 70 000 € (dans le cas contraire, vous serez qualifié de loueur meublé professionnel). Votre activité relève donc du régime micro et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, et vous récupérez la TVA à 20 % sur l’investissement.

Enfin, si le logement loué fait parti d’une résidence de services, la réduction fiscale de 11 % du prix d’achat vous sera également appliquée (loi Censi Bouvard).

Bon à savoir !

Louer un logement meublé donne lieu à une rentabilité brute plus élevée. En effet, les loyers applicables sont généralement plus importants (jusqu’à 30 % de plus que pour un bien loué vide).

Notre simulateur d’investissement locatif LMNP

Cogedim met à votre disposition un outil de simulation gratuit et rapide. Sélectionnez dans un premier temps si vous souhaitez simuler votre investissement à partir de votre capacité d’épargne ou à partir du prix de votre futur bien puis renseignez les différentes informations relatives à votre situation personnelle. Pour plus de précision sur les résultats, des options complémentaires peuvent également être insérées.

Notre simulateur vous indiquera également une estimation des frais de notaire dont vous devrez vous acquitter lors de l’achat. Ces frais ne concernent pas uniquement les honoraires du notaire, car 80 % de la somme couvre les impôts et taxes qui reviendront ensuite à l’État et aux collectivités.

Calcul du cash flow immobilier

La notion de cash flow ne vous est peut être pas familière, mais elle est pourtant simple à comprendre. Aussi appelé « flux de liquidité », il s’agit tout simplement de la différence entre les revenus perçus par les loyers locatifs (les entrées) et les sommes sortantes comme les frais de location, les mensualités du prêt immobilier, etc.

Inutile d’être un as en math pour calculer le cash flow immobilier d’un investissement locatif, la formule est la suivante : cash flow immobilier = Revenus – Dépenses.

Exemple de calcul du cash flow immobilier

Vous louez un appartement dans le centre de Toulouse dont le loyer charge comprise s’élève à 1 200 € (le cash flow mensuel entrant). On soustrait alors les différentes charges et taxes :

  • Charges de 110 €
  • Taxe foncière de 60 €
  • Mensualité du prêt immobilier de 450 €
  • Frais de location (frais de gestion et garantie loyer impayé) de 65 €
  • Impôts de 90 €.

Votre cash flow immobilier s’élève donc à 1 200 € - (110 + 60 + 450 + 65 + 90), soit 425 €.

Le cash flow est alors positif, car le montant des entrées est supérieur au montant des sorties.

FAQ

Pourquoi faire une simulation d’investissement locatif ?

Que ce soit la simulation de capacité d’emprunt, la simulation de mensualités ou la simulation de rentabilité locative, chaque outil vous apporte des réponses qui vous servent ensuite de guide pour préparer au mieux votre projet d’investissement locatif. Ces différents simulateurs sont des clés pour un investissement viable et rentable.

Assurance vie et assurance décès-invalidité, quelles différences ?

L’assurance décès est un produit assurantiel alors que l’assurance vie est considérée comme un produit de placement. Lorsqu’un investissement immobilier est financé par un prêt immobilier, la banque demande à l’emprunteur de souscrire à une assurance décès invalidité, afin de réduire les risques d’impayés.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?

Les loyers locatifs permettent aux propriétaires de biens en location de percevoir un complément de revenu mensuel, idéal pour préparer sa retraite ou augmenter son pouvoir d’achat. C’est également la possibilité de se constituer ou de renforcer son patrimoine durable et d’anticiper sa succession. Pour réussir son investissement locatif et optimiser sa rentabilité, il est impératif d’étudier le marché immobilier, de comparer les offres et d’utiliser les outils de simulation mis à disposition en ligne.