Le statut LMNP 2019

Il est accessible à tout citoyen français majeur souhaitant réaliser un investissement locatif immobilier.

Bien que le statut de loueur meublé non professionnel LMNP dispose de règles fiscales simples, il est cependant nécessaire de se tenir informé des réformes et évolutions du statut pour éviter les erreurs.

Dans cet article on vous explique le statut LMNP en 2019 et on vous détaille les réformes concernant la location meublée professionnelle et non professionnelle. survenues depuis, en 2020 et 2021.

Le statut des loueurs meublés non professionnels en 2019

Déclaration préalable pour l'obtention du statut loueur meublé LMNP

Il existe une condition sine qua non pour pouvoir exercer l'activité de loueur meublé non professionnel : faire sa déclaration auprès du greffe du tribunal du commerce et obtenir, par retour, un numéro SIRET.

Cette déclaration doit être réalisée dans les 15 jours suivant l'entrée dans les lieux des locataires.

Quel logement pour le statut loueur meublé professionnel LMNP ?

Cela peut être :

• Une location saisonnière (touristique) ou annuelle ;
• Un logement classique ou en résidences de services ;
• Une résidence principale ou secondaire ;
• Tout ou partie d'une habitation.

Par contre, il est primordial que le logement soit meublé. Une liste des meubles devant être présents est fournie par la loi, afin que le locataire puisse dormir, manger et vivre dans des conditions convenables de la vie courante.

Les 2 conditions de revenu LMNP

En 2019, le statut LMNP est conditionné au respect de deux limites financières concernant les recettes locatives.

Les revenus annuels liés aux loyers de la location meublée ne peuvent être supérieurs à 23 000 euros.

Ces recettes locatives ne peuvent être majoritaires et ne peuvent donc pas représenter plus de 50% des revenus professionnels imposables du foyer fiscal.

La fiscalité du loueur meublé professionnel en 2019?

Les revenus provenant de la location meublée sont des Bénéfices Industriels Commerciaux BIC, il ne s'agit donc pas de revenus fonciers.

L'avantage pour le propriétaire bailleur est qu'il peut choisir entre le régime micro bic ou le régime réel simplifié.

Le régime micro bic

Le régime micro bic est le régime appliqué par défaut lorsque les revenus de l’année n'excèdent pas 70 000 € hors taxes, ni 170 000 € HT pour les locations de chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.

La déclaration fiscale est simplifiée puisqu'il s'agit de simplement additionner les revenus locatifs de l'année.

Sous le régime micro bic, l'investisseur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50% et de 71% s'il s'agit de location touristique.

Le régime réel simplifié

Ce régime réel simplifié permet une déduction de l'ensemble des charges et un amortissement. En cas de déficit, celui-ci est reportable sur plusieurs années. Le régime réel permet donc une importante diminution du bénéfice et ainsi de l'impôt.

Par contre,les investisseurs immobiliers sont contraints à une tenue de comptabilité, c'est-à- dire qu'il doit conserver l'ensemble des justificatifs relatifs aux recettes, dépenses et amortissements et qu'il devra reporter ces résultats dans une liasse fiscale.

Les réformes : ce qui a changé depuis 2019

Les règles relatives à l'investissement immobilier locatif en LMP et LMNP sont modifiées par la loi finances à la suite de décisions prises par le conseil constitutionnel.

Les changements en 2020

Actualisation des seuils entre régime micro bic et régime réel

En 2020, il a été noté une modification des seuils de passage du micro bic régime au régime réel simplifié.

Ainsi, le seuil de 70 000 euros pour la location meublée classique est passé à 72 600 euros à l'année. Et le seuil relatif aux locations meublées touristiques a été revu à la hausse et fixé à 176 200 euros à l'année au titre de la location meublée touristique.

Ces seuils sont revus tous les 3 ans et la prochaine révision aura lieu au 1er janvier 2023.

Suppression de taxe

Au 1er janvier 2020, la loi de finances 2020 a retiré la taxe relative aux micro-logements.

Le loueur meublé professionnel LMP

En 2020, c'est la part et le montant des revenus qui conditionnent le passage au statut de loueur meublé professionnel LMP.

Si la recette locative annuelle est supérieure à 23 000 euros ou si celle-ci constitue une part majoritaire du foyer fiscal, alors on relève du statut LMP.

Les changements en 2021

Le loueur meublé professionnel LMP

Depuis 2021, le loueur meublé professionnel LMP n'a plus l'obligation de s'inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sites).

Ainsi un loueur meublé non professionnel doit être d'une grande vigilance quant aux seuils lmp lmnp puisque le passage au statut LMP devient automatique.

De plus, devenir Loueur Meublé Professionnel implique de payer la cotisation sociale des indépendants (variable entre 35 et 40%) alors qu'avant la réforme de la loi finance 2021, il s'agissait de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Imposition des plus-values

Dans le cas d'une cessation d'activité ou de la vente du bien LMNP, le propriétaire se verra tenu de payer des cotisations sociales de 35% au titre de sa plus-value.

C'est pour cette raison qu'il est conseillé de réaliser un investissement locatif immobilier avec des perspectives à long terme afin que celui-ci soit rentable.