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Comment Cécile et Patrick ont choisi l’immobilier neuf pour transmettre leur patrimoine

En plaçant leur épargne dans l’immobilier neuf, Cécile et Patrick se constituent un patrimoine sur le long terme, qu’ils transmettront plus tard à leur fils. Leur stratégie : investir en nue-propriété, une solution qu’ils ont découvert un peu par hasard. Cécile 51 ans, et Patrick 52 ans, se sont rencontrés sur les bancs du lycée. Mariés depuis 28 ans, ils ont un fils et sont propriétaires d’une maison à Pessac, dont le crédit est arrivé à son terme il y a deux ans. Ils ont souhaité acquérir un nouveau bien pour protéger leur famille et transmettre un patrimoine à leur enfant.

Optimiser la transmission de son patrimoine

Cécile et Patrick sont propriétaires d’un pavillon avec jardin « c’est une petite longère que nous avons entièrement rénovée pour créer un vaste salon et une grande terrasse en bois. C’est ici qu’a grandi notre fils. Elle est pleine de souvenirs !»

En 2016, le crédit immobilier de cette maison est arrivé à son terme. Depuis, le couple récupère chaque mois une somme confortable qui leur permet de mieux vivre au quotidien. Prévoyants, Cécile et Patrick ont toutefois profité de cette occasion pour augmenter leur épargne. « Nous avons décidé de mettre de côté la moitié de la somme que nous récupérions chaque mois». Un capital qu’ils souhaitent à terme transmettre à leur fils. « Bastien a aujourd’hui une situation professionnelle stable. Mais l’avenir est plein d’incertitudes. Nous voulons le protéger ».

Le couple a tout d’abord regardé du côté de l’épargne bancaire. Mais après réflexion, Cécile et Patrick ont finalement choisi un placement dans la pierre. « L’immobilier offre de meilleurs rendements que les placements bancaires. De plus, lorsqu’un logement est bien situé, il ne peut que se valoriser avec les années ».

 

Les étapes du projet

Avant de se lancer, Cécile et Patrick ont rencontré le promoteur immobilier. « Nous voulions savoir si la solution de la nue-propriété nous convenait vraiment, et effectuer des simulations réalistes ». Au cours de ce premier rendez-vous, un conseiller les aide à définir leur budget, calculer leur capacité d’emprunt et rechercher des programmes adaptés à leurs besoins.

Au cours d’un second rendez-vous, ils étudient différentes offres, dont un studio de 38m2 situé au Bourget, avec une période d’usufruit temporaire de 17 ans, entrant parfaitement dans leur budget.
C‘est lors du 3ème rendez-vous que le couple signe son contrat de réservation pour ce bien neuf en VEFA. Deux mois plus tard, l’acte authentique d’achat est signé chez le notaire. Le début d’année 2019 marque le début de la construction de la résidence.

Leur choix de logement

Le couple voulait absolument investir en région parisienne, « un secteur qui prend sans cesse de la valeur ». Le programme immobilier au Bourget a retenu leur attention : « Une ville en pleine évolution, avec l’arrivée prochaine d’une nouvelle gare de RER qui reliera la ligne B et les nouvelles lignes de métro 16 et 17 », explique Cécile.

À proximité des commerces et des écoles, le bien qu’ils ont acquis est au cœur d’une résidence arborée. « Cette vue sur la verdure est appréciable et les locataires en profiteront directement, puisque le studio s’ouvre sur balcon ». De plus, la résidence est entièrement close et sécurisée avec un contrôle des accès par Digicode et Vidéophone ayant particulièrement séduit Cécile : « Des équipements dont nous aimerions disposer chez nous ! »

La nue-propriété : pour investir là où les prix sont élevés

Relativement méconnue, l’investissement en nue-propriété est seulement proposé sur quelques programmes neufs. Cela permet à des personnes d’investir dans l’immobilier neuf sur des zones géographiques où les prix sont élevés. Grâce au démembrement, le bien est en effet acheté à environ 60 % de sa valeur. Le reste est financé par un bailleur qui dispose de l’usufruit pendant 15 à 17 ans, c’est à dire qu’il loue le bien et en perçoit les revenus. Pendant ce temps, l’investisseur n’engrange aucun loyer et par conséquent, l’opération n’a pas d’impact sur sa fiscalité. Les charges et l’entretien sont eux financés par le bailleur, également gestionnaire du bien. À l’issue de cette période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien pour environ 40 % de la valeur restante à laquelle s’ajoute une plus-value éventuelle. L’investisseur peut alors transmettre ce patrimoine à ses enfants, le mettre en location, ou encore en vente afin de récupérer les fonds et se lancer dans un nouveau projet.

Anasse Merghadi – Conseiller en patrimoine – groupe Cogedim

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Le logement a été livré au troisième trimestre 2020. Le couple en récupèrera la pleine propriété fin 2037. « Nous aurons respectivement 68 et 69 ans, et nous aurons terminé de payer le crédit. Nous percevrons alors les loyers, qui seront utiles pour notre retraite ».
Mais Cécile et Patrick souhaitent surtout que ce bien revienne ensuite à leur fils. La succession se ferait alors sur la valeur de la nue-propriété, et non de la pleine propriété, ce qui allègera les droits de donation ou de succession supplémentaires.

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Pourquoi choisir le neuf pour se constituer son patrimoine ?

Sûr et rentable, l’immobilier est l’investissement privilégié des Français. Concret et sécurisant, investir dans la pierre est plus avantageux que bon nombre de placement. Acheter un bien pour en faire sa résidence principale ou dans l’optique de se constituer un patrimoine pour générer des revenus locatifs réguliers, tout en ayant la possibilité de revendre avec une éventuelle plus-value à la clé, les avantages de l’investissement dans le neuf sont multiples. Découvrez-les vite !

Profiter d’un complément de revenu

En achetant un bien immobilier pour le proposer ensuite à la location permet au particulier de s’assurer un complément de revenu ou de pension tout en investissant à crédit. Les loyers locatifs couvriront intégralement ou une partie des mensualités. Cet argent peut également être utilisé pour aider un enfant ou petit-enfant dans ses études puis dans le début de sa vie active.

Bénéficier d’avantages fiscaux

En achetant un bien immobilier neuf, le propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Pour une acquisition à crédit, la part de mensualités qui n’est pas couverte par les revenus locatifs peut l’être grâce aux différents dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard, qui octroient des réductions d’impôts.

Préparer sa retraite sans grand effort

L’arrivée à l’âge de la retraite est pour de nombreux Français une source d’inquiétude : l’érosion des pensions, les difficultés à maintenir son niveau de vie… Investir dans l’immobilier neuf permet l’anticipation et la préparation de sa retraite sans effort grâce aux loyers locatifs. Une fois retraité, le propriétaire fait face à deux options : continuer à toucher les loyers locatifs qui deviendront des compléments de retraite ou vendre le bien en réalisant une plus-value.

Investissement immobilier pour construire son patrimoine : plusieurs options

Lorsque la décision d’investir dans un bien neuf pour constituer ou renforcer son patrimoine est prise, plusieurs solutions existent, répondant à des situations et des profils d’acheteurs différents. En effet, en fonction de ses besoins, de sa situation personnelle et professionnelle, de ses possibilités financières et de ses objectifs de rentabilité, l’acquisition ne se fera pas dans les mêmes conditions et ne concernera pas le même type de bien. Nos experts décryptent ici les options d’investissement.

L’investissement locatif

Investir dans le locatif, autrement dit acheter pour louer, c’est la solution qui répond simultanément à plusieurs objectifs. En plus de développer son patrimoine, c’est une manière de percevoir des revenus complémentaires, de préparer sa transmission, d’anticiper sa retraite. Valeur sûre privilégiée par un grand nombre de Français, ce type d’investissement est facilité par plusieurs outils de défiscalisation mis en place par l’État dans le but de soutenir la construction de logements neufs et l’accès à la propriété.

L’avantage principal de l’investissement locatif neuf est bien entendu la rente provenant des loyers, mais l’éventuelle plus-value en cas de revente future ainsi que les garanties décennales fournit par les promoteurs sont également des points intéressants.

Bon à savoir !

L’emplacement est un des critères clé à prendre en compte lors de l’achat du futur bien destiné à la location. La situation géographique d’un bien immobilier joue en effet un rôle décisif dans la rentabilité locative : un logement bien placé et un logement qui se loue rapidement.

L’achat et la revente en réalisant une plus-value

Revendre un logement acheté neuf est bien souvent synonyme de plus-value. C’est également la solution privilégiée des investisseurs désireux d’assurer l’avenir de leurs enfants ou petits-enfants : acheter un studio ou un appartement dans la ville où ils effectuent leurs études pour le revendre une fois les diplômes obtenus. D’autant plus qu’un bien acquis neuf ou sur plan (Vente en État Futur d’Achèvement) prend dans la majorité des cas de la valeur avec le temps. Une opportunité pour récupérer son capital investit.

En revanche, la rentabilité du logement et les éventuels avantages fiscaux octroyés pour la location seront assurés à condition de louer le bien pendant un nombre minimum d’années.

La résidence de service

Résidences étudiantes, pour séniors, de tourisme ou d’affaires, les résidences de service répondent à des besoins du quotidien concrets pour un public spécifique. Selon la loi, c’est « un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ». C’est également une possibilité d’investissement très attractive pour les particuliers désireux de constituer ou diversifier leur patrimoine immobilier. En effet, plus accessible, un studio pour étudiant coûte en moyenne 90 000 € HT.

Investir dans une résidence de service c’est aussi investir plus sereinement, avec la possibilité de déléguer la gestion locative à un professionnel.

Enfin, les avantages fiscaux (LMNP ou Censi-Bouvard) octroyés pour certaines résidences de services permettent de réduire considérablement ses impôts.

Comprendre les règles générales de transmission

Lors d’un décès, la loi fixe les règles de transmission générales concernant l’ensemble du patrimoine immobilier. La répartition s’effectue alors dans un ordre spécifique et varie en fonction de la situation.

L’ordre de succession

L’ordre de succession ou l’ordre des héritiers est un classement mis en place par l’État afin de partager le patrimoine d’une personne décédée en suivant une hiérarchie précise. Elle est appliquée lorsque le défunt n’a pas rédigé de testament ou effectué de donation de son vivant. L’ordre du succession sert également à définir le montant des droits de succession.

Selon ce classement, ce sont les enfants (ou les petits-enfants si un des enfants est décédé) qui héritent de l’intégralité du patrimoine, et ce à parts égales. Si la personne décédée était mariée, le conjoint et les enfants (en communs) se partagent l’héritage. En l’absence de descendants directs, ce sont alors les ascendants privilèges, autrement dit les parents du défunt et les collatéraux privilégiés, les frères et sœurs et les neveux et nièces qui héritent. Viennent ensuite les ascendants ordinaires, c’est-à-dire les oncles et tantes et les cousins germains, puis l’Etat en l’absence d’héritier.

Bon à savoir !

La loi ne fait pas de différence entre les enfants légitimes, adoptés ou naturels. Tous sont prioritaires et se partagent l’héritage à parts égales.

Les droits de succession

Le montant des droits de succession dépend du montant total du patrimoine du défunt et de l’ordre successoral. Son calcul passe par plusieurs étapes : inventaire des biens, déduction des dettes éventuelles, application de l’abattement légal (100 000 € par enfant) et du barème successoral. Il est donc vivement conseillé de préparer sa succession de son vivant, afin qu’une importante partie de son héritage, encadré par une fiscalité lourde, ne soit versée à l’État.

Bon à savoir !

La donation et la succession concernent la transmission d’un patrimoine. La donation est réalisée de son vivant par la personne souhaitant transmettre ses biens alors que la succession a lieu après le décès. Tous deux doivent cependant, dans la majorité des cas, être déclarés au service des Impôts.

Bien préparer sa succession

Les experts en gestion de patrimoine sont formels : il est bien plus intéressant de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant. Et le plus tôt sera le mieux, afin d’éviter une charge fiscale sur la transmission trop importante. Pour se faire, plusieurs solutions existent, donnant la possibilité de maîtriser sa succession tout en profitant d’avantages fiscaux.

La donation reste la solution la plus intéressante, car elle offre un avantage conséquent si elle est réalisée au moment opportun : les parents peuvent transmettre à chacun de leurs enfants une donation d’un montant de 100 000 € tous les 15 ans (soit jusqu’à 200 000 € net par enfant tous les 15 ans). Mais ce n’est pas le seul mécanisme de transmission qui existe. Nos experts font le point.

La donation en pleine propriété

Ce type de donation donne la possibilité à un parent (le donateur) de donner de son vivant un bien (bien immobilier, somme d’argent, bien mobilier, etc.) à la personne de son choix (le donataire) dans le but de diminuer le coût des droits de succession au décès. Cette donation peut s’effectuer de deux façons :

  • La donation en avance de parts successorales : le ou les biens en question sont considérés comme une avance sur héritage, que le donataire devra quoi qu’il en soit recevoir lors du décès du donateur. Ce type de donation permet de maintenir une certaine égalité entre les héritiers et est considéré comme la « donation présumée » ;
  • La donation hors parts successorales : ce type de donation permet, contrairement au précédent, d’avantager un ou plusieurs héritiers, ou de de transmettre une partie de ses biens à une personne extérieure à la succession.

La donation en pleine propriété peut être considérée comme un « cadeau », mais reste un acte irrévocable : le donateur ne peut revenir sur sa décision et récupérer le bien donné.

En plus d’anticiper la répartition du patrimoine et ainsi éviter les conflits liés à la succession ou de pouvoir aider un proche en situation difficile (problèmes financiers ou matériels), la donation permet de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, en fonction du lien de parenté avec le donataire, des abattements peuvent être appliqués. Ainsi, en faisant un don à l’un de ses enfants, le donateur profite d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Dans le cas d’une donation à un petit-enfant, c’est un abattement de 31 865 € qui s’applique et pour un arrière-petit-enfant, la donation ouvre droit à un abattement de 5 310 €.

Enfin, si le donateur choisit le don manuel, autrement dit la transmission de main à main d’un objet, d’une valeur mobilière ou d’une somme d’argent, il est exonéré d’impôt jusqu’à un certain plafond.

La donation en démembrement

Très utilisé dans la sphère familiale, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, la donation en démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en usufruit et nue-propriété. Le bien n’appartiendra alors plus à une seule personne, mais à deux : d’un côté l’« usus » et le « fructus » respectivement le droit d’utiliser et de percevoir les fruits du bien (louer et percevoir les loyers dans le cas d’un logement) pour l’usufruitier et de l’autre l’« abusus » pour le droit de disposer du bien pour le nu-propriétaire.

Exemple concret : des parents cèdent la nue-propriété à leurs enfants, mais conservent l’usufruit, ce qui leur permet de louer le bien et de percevoir les loyers ou de l’occuper à titre personnel.

Le nu-propriétaire devient le propriétaire au décès de l’usufruit. Il pourra alors disposer de bien comme bon lui semble : l’habiter, le louer, le vendre.

Avantage principal de la donation en démembrement : les droits de succession moins élevés, car uniquement calculés sur la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien dont il est question. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur lors de la donation. Plus le donateur est jeune et moins la valeur est élevée :

Rédiger un testament

Pour celles et ceux qui ne souhaitent pas transmettre leur patrimoine de leur vivant, mais qui souhaitent tout de même que la répartition soit faite d’une certaine manière, il est nécessaire d’anticiper la succession en rédigeant un testament. On trouve deux types de testaments :

  • le testament authentique : rédigé par un notaire ;
  • le testament olographe : il peut être rédigé par le donateur ou toute autre personne, mais doit suivre des règles précises de forme et de fond afin d’être juridiquement valide.

Recourir à une SCI pour son patrimoine immobilier

Créer une Société Civile Immobilière, généralement utilisée afin d’acquérir et de gérer des biens immobiliers, s’avère être un outil patrimonial très intéressant. Les avantages patrimoniaux et fiscaux sont multiples. Dans la pratique, un couple crée une SCI, dont le capital est composé de biens immobiliers ou mobiliers répartis. Il décide par la suite de faire entrer ses enfants via des donations de parts sociales. La transmission est alors facilitée et bien plus précise, car il s’agit de parts sociales et non de biens immobiliers.

Avoir recours à une SCI permet d’échapper à l’indivision (plusieurs personnes sont propriétaires d’un seul bien) et aux éventuels conflits qui s’y apparentent. Des soucis qui peuvent déchirer des familles, bloquent les successions et freinent la vente du bien.

Foire aux questions

L’assurance vie est-elle un outil patrimonial ?

Oui, c’est d’ailleurs un placement très apprécié des Français, car il est le seul à bénéficier d’un traitement aussi favorable d’un point de vue civil et fiscal. En effet, il n’entre pas dans la succession et échappe donc aux droits de succession dont fait l’objet un héritage.

Qu’est-ce que le testament-partage ?

C’est un type de testament qui permet au donateur de choisir librement et en toute légalité de la répartition de son patrimoine. Il a été créé dans le but d’éviter les mésententes lors des indivisions.

Dans quelles situations une donation peut être révoquée ?

Une donation est définitive. Mais le code civil prévoit 3 cas particuliers qui permettent au donateur d’échapper à cette règle : si le donataire n’exécute pas les charges qui lui avaient été préalablement imposées, en cas d’ingratitude avérée de la part du donataire (injure, atteinte à la vie ou refus de soutien financier au donateur), en cas de naissance suite à la donation.