La nue-propriété est un moyen performant pour devenir propriétaire d'un bien immobilier, tout en bénéficiant de multiples avantages. C'est la meilleure alternative pour un investissement sans contraintes, sur le long terme et surtout à moindre coût. Quels sont les avantages de l'achat en nue-propriété ? Un conseiller Cogedim est à votre disposition pour vous expliquer tous les principes de cet investissement ou lisez notre article pour en savoir plus.
Comment fonctionne l'achat en nue-propriété?
Acheter une nue-propriété, c'est acheter un bien immobilier avec une décote de 40%. Le principe de cet investissement immobilier est d'acquérir un bien puis de le mettre en location à un tiers pour une période définie et/ou temporaire, après quoi, vous devenez automatiquement le nu-propriétaire du bien.
La durée du contrat de bail accordé à l'usufruitier est de 10 à 20 ans. En contrepartie, l'investisseur individuel bénéficie d'un prix très attractif pour le logement. Il ne paie que 50 à 70% du prix du bien immobilier en nue-propriété.
Le principe du démembrement de la propriété
Faire l'achat en nue-propriété, c'est opter temporairement pour le principe du démembrement de la propriété. Ce système consiste à diviser la pleine propriété d'un logement en deux droits réels différents, à savoir celui de l'usufruitier pour l'usage du bien et celui du nu-propriétaire pour les murs.
L'usufruitier
L'usufruitier désigne l'investisseur institutionnel. Il bénéficie du droit d'usage du bien pendant la durée déterminée dans le contrat. Cela signifie qu'il perçoit le loyer du bien et gère les charges qui y sont liées, notamment l'entretien, la taxe d'habitation et la taxe foncière, entre autres. Ce sont également des revenus fonciers. Ces charges durent pendant toute la durée de la location du bien et du contrat de bail.
Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est l'investisseur individuel. Il possède le logement sans en avoir l'usage pendant la durée négociée dans le contrat. L'investissement en nue-propriété permet au propriétaire de se constituer un patrimoine immobilier de qualité sans se soucier de la gestion locative. Au terme du contrat de location, les nus-propriétaires récupèrent automatiquement l'usufruit de leur bien, sans avoir à payer de frais supplémentaires. À ce stade, il a le choix de louer le bien, de le vendre ou de l'occuper.
Aujourd'hui, l'achat en nue-propriété est de plus en plus fréquent sur le marché immobilier. C'est le meilleur moyen de devenir le nu-propriétaire d'un bien immobilier à moindre coût, contrairement au principe de la pleine propriété. Ceci constitue même l'un des principaux avantages de la nue-propriété.
Tous les avantages de l'investissement en nue propriété
Investir en nue propriété possède de nombreux avantages et pas de moindres.
Un prix réduit
L'achat en nue-propriété permet de faire l'acquisition d'un bien immobilier et de se constituer un patrimoine à moindre frais. Avec une décote sur le prix d'acquisition correspondant à environ 40 % du prix de vente pour une pleine propriété, l'investissement s'avère très rentable.
Zéro charges pour le nu-propriétaire
L'usufruitier se charge de faire la location du bien durant toute la période du contrat qui lie les deux parties. C'est l'usufruitier qui possède aussi la responsabilité des réparations d'entretien de l'immeuble (parties privatives et communes). Attention, les réparations lourdes sont à la charge du nu-propriétaire.
Aucune fiscalité supplémentaire
A la fin du démembrement, le nu-propriétaire bénéficie pleinement de la propriété du bien, sans avoir à débourser un centime de plus.
La défiscalisation de ses revenus fonciers
Lors du démembrement, votre impôt sur le revenu ne change pas puisque le loyer issu de la location est encaissé par l'usufruitier. De plus, en cas d’achat via un prêt immobilier, les intérêts d’emprunt pourront être déduits des autres revenus fonciers si et seulement si l’usufruitier est un bailleur social ou qu'il soit imposable à l’impôt sur le revenu.
Réduire son impôt sur la fortune immobilière
L'usufruitier possède l'obligation de faire la déclaration du bien dans son patrimoine imposable. Il est l'unique investisseur redevable de l'IFI sur la pleine propriété du logement et ce, durant toute la période du démembrement. Cela signifie que pendant ce temps, le nu-propriétaire n'a pas a en tenir dans sa déclaration d'impôt à l'IFI.
Donation et succession
Si vous décidez de transmettre la pleine propriété à vos héritiers, le calcul des droits de donation se fait seulement sur la base d'une assiette taxable minorée.
Les questions les plus fréquentes
Investir en nue propriété, c'est quoi?
Faire l'achat en nue-propriété avec Cogedim est un investissement immobilier durable et performant. Le principe est simple. Pendant une durée déterminée, l'usufruitier et le nu-propriétaire se partage la propriété et l’usage d’un bien. Ce dispositif permet à des investisseurs de faire l'achat d'un bien immobilier à prix décoté, puisqu'en moyenne, le prix du bien est acquis à seulement 50 ou 70 % de la valeur de la pleine propriété.
Qui fait la gestion du bien immobilier en nue propriété?
C'est l'usufruitier, autrement dit, l bailleur institutionnel qui a la charge de faire la gestion du bien puisqu'il possède le droit d’usage de la propriété, l’usufruit. De plus, il est aussi responsable de l’entretien du bien, mais c'est aussi lui qui perçoit les loyers durant toute la durée du contrat.
Combien de temps dure un investissement en nue-propriété ?
En règle générale, le contrat qui lie les deux parties durant un investissement en nue-propriété dure entre 15 et 20 ans. La durée peut être négociée entre les deux parties au moment de la signature du contrat.
A quel moment le nu-propriétaire récupère-t-il son bien ?
Une fois la période du contrat qui lie l'usufruitier et le nu-propriétaire terminée, le nu-propriétaire récupère automatiquement son bien sans avoir à débourser un euro de plus. L'usufruitier est également dans l'obligation de remettre le bien en bon état d'habitabilité si des dégradations ont eu lieu durant ce lapse de temps.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l'achat en nue-propriété, faites vous accompagner par un conseiller Cogedim qui saura répondre à toutes vos questions.
