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Tout savoir sur le Bail Réel Solidaire
Lancé en 2016, le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété permettant d’acheter sa résidence principale à un prix réduit. Porté par les organismes de foncier solidaire (OFS), le BRS a permis à de nombreux ménages d’acquérir leur logement en profitant d’avantages exceptionnels ! Décryptage…
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) a pour objectif principal de développer un parc d’accession sociale pérenne, en offrant l’opportunité aux ménages d’acheter leur résidence principale avec une décote de 20 à 40 % par rapport aux prix du marché.
Ce nouveau dispositif innovant réinvente ainsi la notion de « propriétaire immobilier », en se basant sur un principe de la dissociation du foncier (le terrain) et du bâti (le logement).
L’OFS est propriétaire du terrain sur lequel un promoteur immobilier construit et commercialise des logements en BRS.
Les acquéreurs de ces logements, désignés « preneurs », bénéficient d’un prix d’acquisition avantageux : le prix du terrain n’est pas répercuté sur le prix du logement, c’est l’OFS qui en supporte le coût. Par ailleurs, ce type d’acquisition est soumis à une TVA réduite à 5,5 %.
En complément, les acquéreurs signent un BRS d’une durée de 18 à 99 ans, dans lequel ils s’engagent à verser une redevance foncière mensuelle à l’OFS permettant de couvrir les frais de mise à disposition du terrain.
Ils sont donc propriétaires des logements et locataires du terrain. On parle alors de « loca-terre ».
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Les objectifs du Bail Réel Solidaire
- Aider les ménages à accéder à la propriété et à se constituer une épargne ;
- Développer un parc pérenne de logements en accession sociale ;
- Palier les problématiques liées au logement dans les zones tendues.
Quelles sont les conditions ?
Afin de remplir ses objectifs, le BRS se concentre sur un profil de ménages en particulier. Pour être éligibles, les preneurs doivent absolument avoir un projet d’achat de résidence principale. Aucune location ou sous-location n’est possible.
De plus, les candidats au bail réel solidaire doivent respecter un plafond de ressources qui varie selon la localisation du logement et la composition du foyer.
Plafond de ressources - en vigueur depuis le 1er janvier 2025
| Catégorie de ménages | Zones A et Abis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| 2 | 57 555 € | 57 555 € | 44 170 € |
| 3 | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
| 5 | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
| 6 | 120 598 € | 110 396 € | 86 055 € |
| Par personne supplémentaire | 13 440 € | 12 301 € | 9 599 € |
Pendant toute la durée du bail réel solidaire, les preneurs paient une redevance mensuelle à l’OFS.
En cas de revente, le prix du bien est encadré. Seul un ménage respectant les conditions de plafonds de ressources peut devenir le nouvel acquéreur. Lors d’une donation ou d’une vente, le bail réel et solidaire est automatiquement renouvelé.
Le classement des communes
- Zone Abis : Paris et 76 communes d’Ile-de-France
- Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur et communes particulièrement tendues (Genevois, Lyon, Annecy, Deauville, Bordeaux…)
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer et quelques agglomérations au marché tendu
- Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse)
- Zone C : Reste du territoire
Qu’est-ce qu’un Organisme de foncier solidaire (OFS) ?
Les OFS sont les seuls organismes habilités à gérer des logements en BRS. Ils s’assurent de la pertinence du montage économique et juridique de l’opération. Ils délivrent également un agrément pour chacun des ménages et s’assurent du respect des obligations évoquées ci-avant (plafonds de ressources, résidence principale…).
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Foire aux questions
Pendant combien de temps le propriétaire peut-il occuper le logement ?
La durée du bail réel varie en fonction de l’OFS partenaire de l’opération et se situe usuellement entre 80 et 99 ans (durée maximale du BRS). Cette durée permet ainsi à l’acquéreur se de projeter sur le très long terme dans son logement BRS.
Les propriétaires du terrain peuvent-ils en faire ce qu’ils veulent ?
L’organisme de foncier solidaire (OFS) est un organisme à but non lucratif. Son objectif est de sécuriser ce dispositif d’accession à la propriété sur le très long terme. Par ailleurs, l’OFS est agréé par le préfet de région à sa création et produit chaque année un rapport d’activité qui doit être validé par l’Etat afin de prouver que les opérations engagées et suivies sont bien cohérentes avec l’agrément qui lui a été délivré. Un OFS n’a donc aucun intérêt à revendre le terrain ou à en faire une utilisation qui ne correspondrait pas à sa vocation sociale.
Comment revendre un logement BRS ?
La revente du logement en BRS peut se faire à tout moment. Son prix est encadré et il est indexé afin de permettre à de nouveaux acquéreurs de profiter d’un prix réduit. Ces mêmes acquéreurs devront être agréés par l’OFS, ce dernier conservant la responsabilité de vérifier le respect des obligations pour devenir propriétaire de ce type de biens.