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Investissement locatif en résidence services : le parcours de Thierry pour préparer sa retraite

Thierry sait qu’il y a mille et une façons d’investir dans l’immobilier. Propriétaire de deux biens à Marseille, il s’est tourné vers un appartement neuf en résidence de services pour son troisième investissement. Avec ce T2 à Salon-de-Provence, il a su diversifier son portefeuille, tout en profitant d’une défiscalisation intéressante.

À 53 ans, Thierry est divorcé et vit à Aubagne. Chef d’une entreprise de plomberie, il a déjà acquis deux studios dans le centre de Marseille. Pour compléter les montants de sa future retraite, Thierry a choisi d’investir dans un logement neuf, situé dans une résidence de services pour séniors à Salon de Provence. Un investissement tout compris et clé en mains.

Anticiper la baisse de ses revenus à la retraite

L’activité de Thierry tourne à plein régime depuis une quinzaine d’années : « Je viens de recruter un nouvel apprenti plombier pour m’épauler au quotidien ». Disposant aujourd’hui de revenus confortables, l’artisan sait toutefois que ses ressources vont diminuer au moment de la retraite. 
Thierry s’est donc lancé il y a 10 ans dans l’investissement immobilier. « Différentes solutions étaient possibles comme l’épargne bancaire. J’ai préféré me tourner vers la pierre, pour son côté tangible. De plus, cela reste une valeur refuge ». Il acquiert à cette époque deux premiers studios de 15 et de 17 m2 dans le centre de Marseille.

La cinquantenaire approchant, Thierry a souhaité investir dans un troisième bien immobilier : « mon objectif est que la mise en location de mes différents appartements me rapporte dans les 1000€ par mois, pour compenser la baisse de revenus lie à l’arrêt de mon activité au moment de la retraite ». 

 

Pourquoi le neuf ?

Pour son 3ème investissement, Thierry se tourne vers un appartement neuf dans une résidence de services. Cette formule le séduit particulièrement car la gestion du bien est confiée à un professionnel et les loyers sont sécurisés. « Pour moi cela signifiait des gains de temps et surtout d’énergie ». En se documentant davantage, Thierry apprend que cet investissement lui permettrait de récupérer la TVA grâce à la location en LMNP. « Pour un bien acheté 168 000€, la TVA représente tout de même plus de 33 000€ ». Il peut aussi profiter du dispositif Censi-Bouvard avec à la clé, une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du bien Hors Taxes sur 9 ans. 
Pour Thierry, le choix d’un logement neuf est aussi l’assurance de proposer un bien de qualité à la location. Un logement sécurisé, dont les équipements et l’agencement s’adaptent précisément aux séniors et aux personnes à mobilité réduite.

Résidences de services séniors : une forte demande 

« Aujourd’hui, les résidences meublées pour les séniors rencontrent un franc succès. C’est un marché d’avenir puisque la population française vieillit. Notre pays compte 15 millions de séniors, 700 000 de plus chaque année, et le manque d’infrastructures adaptées est réel. Actuellement, beaucoup d’investisseurs se tournent vers les résidences services pour séniors. C’est l’opportunité d’augmenter ses revenus grâce aux loyers perçus et de se constituer un patrimoine. Les investisseurs approchant de l’âge de la retraite peuvent, quant à eux, disposer d’un bien où ils pourront aussi habiter, un peu plus tard dans leur vie... »
Anasse Merghadi – Conseiller en patrimoine – groupe Cogedim

 

Les étapes du projet

Une fois sa décision prise, Thierry a tout d’abord contacté un promoteur immobilier par téléphone. Ils ont étudié ensemble la capacité d’épargne de l’investisseur lors d’un rendez-vous. Le conseiller lui a ensuite proposé quelques programmes immobiliers, dont un tout près, à Salon de Provence, qui plaît particulièrement à Thierry. « C’était le programme le plus proche de chez moi, et je connais bien cette ville. Je la trouve agréable. »
Au cours d’un second rendez-vous avec son conseiller, Thierry signe le contrat de réservation. Parallèlement, il contacte un courtier grâce auquel il décroche un emprunt bancaire. La livraison du logement étant prévue 24 mois plus tard, Thierry n’hésite pas à se rendre régulièrement sur le chantier « pour en suivre l’avancement ». 
Tout au long de son projet, il est accompagné par un interlocuteur dédié. « Ces échanges et points réguliers m’ont rassuré et m’ont conforté dans mon choix », avoue Thierry. 

 

Et demain ?

Thierry entend conserver ce bien immobilier neuf après les 9 ans de défiscalisation afin de continuer de bénéficier de loyers garantis chaque mois pour compléter sa retraite.

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La retraite, comment ça marche ?

En France, le système de retraite est basé sur un principe de répartition et de solidarité. Cela signifie que les cotisations dont s’acquittent les actifs actuels permettent de payer les pensions de retraite des retraités actuels. Lorsqu’un actif devient retraité, ce sont alors les cotisations des nouvelles générations d’actifs qui payent sa retraite.

Le système de retraite est géré par différents organismes, généralement en fonction du statut professionnel : employé du secteur privé, travailleur indépendant, fonctionnaire, etc. On en dénombre au total 42, que l’on appelle régimes de retraite, et qui fonctionnent avec des règles de calculs, mais aussi des principes de cotisation et des pensions différentes.

Enfin, le système de retraite repose sur 3 niveaux :

  • La retraite de base, celle qui est obligatoire et qui fonctionne sur le principe de solidarité entre les générations ;
  • La retraite complémentaire, également obligatoire, dont le mécanisme est aussi basé sur la répartition ;
  • La retraite supplémentaire, constitué volontairement via des plans d’épargne salariale ou des dispositifs d’épargne individuelle.

Pourtant, ce sont tout de même 3 Français sur 10 qui ne touche pas la totalité de la pension qui lui est pourtant due. Procédures fastidieuses, méthodes de calculs, régimes de retraite multiples… les raisons sont nombreuses et c’est pour cela qu’il convient de bien comprendre le fonctionnement du système de retraite et de suivre pas à pas les étapes de préparation tout au long de sa vie pour couler ensuite des jours heureux.

Connaître sa caisse de retraite

Les caisses de retraite sont les organismes responsables de la branche vieillesse de la Sécurité Sociale. Il en existe un grand nombre et les principales sont les suivantes :

  • La Caisse Nationale d’Assurance retraite pour les salariés du secteur privé ;
  • La Mutualité sociale agricole (MSA) pour les salariés et exploitants du secteur agricole ;
  • L’Assurance retraite (Régime social des indépendants ou RSI jusqu’à 2018) pour les artisans, commerçants et professions libérales ;
  • Les caisses de retraite du secteur public (SNCF, EDF, Service des pensions de l’État…).

La pension versée par la caisse de retraite primaire est ensuite complétée par celle de la caisse complémentaire:

  • Agirc Arcco pour les salariés du secteur privé ;
  • Ircantec pour les salariés non titulaires du secteur public ;
  • RAFP pour la fonction publique.

La pension retraite : baisse et calcul

Pour la majorité des Français, le départ à la retraite est synonyme de baisse de salaire, ce qui a un impact plus ou moins important sur le niveau de vie. Cette baisse représente en moyenne :

  • 25 % pour les salariés du secteur public ;
  • 35 % pour les salariés du secteur privé ;
  • 45 % pour les cadres.

Comment calculer le montant de votre retraite ?

Pour calculer votre pension de retraite, la caisse de retraite se base sur le salaire annuel moyen (SAM) , lui-même basé sur le salaire que vous avez perçu durant les 25 meilleures années de votre carrière. Si vous remplissez les conditions d’âge et de trimestres cotisés, vous aurez droit à une retraite à taux plein, soit 50 % du salaire annuel moyen. Si en revanche, le nombre de trimestres cotisés n’est pas suffisant, le montant de votre retraire en sera affecté (décote, surcote ou coefficient de proratisation).

Cette pension de base est ensuite complétée par le versement de la pension complémentaire. La plupart des régimes complémentaires fonctionnent sur un principe de points : les cotisations prélevées sur votre salaire vous donnent droit à des points. Eux-mêmes ont une valeur d’achat qui permet le calcul de la rente. Pour calculer la pension complémentaire à la fin de votre carrière, il faut multiplier le nombre de points acquis par leur valeur unitaire.

La réforme des retraites : qu’est-ce que cela implique ?

En 2019, le Haut-commissaire à la réforme des retraites a délivré un rapport à l’ancien premier ministre, selon lequel :

  • les 42 régimes de retraite seraient fusionnés pour former un système universel ;
  • le même taux de cotisation serait appliqué à tous les actifs ;
  • la pension sera au minimum de 1 000€ pour une carrière complète ;
  • l’âge de départ à la retraite sera de 64 ans.

Les étapes pour préparer sa retraite

Le départ à la retraite se prépare dès le début de sa carrière professionnelle. Voici comment, étape par étape et à chaque âge, vous devez préparer votre retraite.

Étape 1 : Début de carrière

Il est essentiel de créer son espace personnel sur l’Assurance retraite. Vous pourrez ainsi bénéficier de conseils et de services personnalisés, vous aurez également accès à des données concernant votre expérience professionnelle (relevé de carrière ou suivi des trimestres par exemple) ainsi qu’à des outils de calcul tel que la calculette d’âge de départ ou la simulation de coût d’un rachat de trimestres. Il est également important de conserver dès à présent tous les documents et justificatifs (bulletins de paie, contrats de travail, indemnités maladie, allocations chômage, etc.).

Étape 2 : À partir de 35 ans

Commencer à se préparer une épargne afin de préparer sa retraite en toute sérénité. Pour cela, plusieurs solutions existent :

  • L’investissement immobilier en achetant sa résidence principale pour se constituer un patrimoine durable ;
  • Le contrat d’assurance vie ;
  • Le contrat d’épargne retraite.

Étape 3 : À partir de 55 ans

C’est l’âge recommandé pour commencer à préparer activement son départ à la retraite. Vous pouvez faire un point depuis chez vous grâce à 2 documents accessibles en ligne : le relevé de carrière qui détaille vos droits acquis au régime général de la Sécurité Sociale depuis votre premier emploi et le relevé de carrière tous régime que vous recevez tous les 5 ans à partir de vos 35 ans. Ce dernier contient l’ensemble des droits acquis dans le régime de base (exprimés en trimestres) et complémentaire (exprimés en points). Si une erreur apparait, vous pouvez demander une mise à jour du relevé sur le menu dédié en ligne. Enfin, les responsables de caisses de retraite recommandent à partir de 55 ans de demander un entretien individuel de retraite (EIR) pour faire un point sur sa carrière et obtenir des informations claires et précises sur ses droits.

Bon à savoir !

C’est le bon moment pour vous renseigner sur la date de départ à la retraite et le montant de votre future retraite. Pour cela, vous pouvez utiliser les simulateurs en ligne.

Étape 4 : À partir de 60 ans

C’est l’heure de s’informer sur les choix possibles pour votre fin de carrière : retraite anticipée ou progressive, surcote ou encore rachat de trimestres.

Si vous êtes travailleur indépendant, c’est le moment pour vous de penser à la transmission de votre entreprise. Faites-vous accompagner de spécialistes afin de ne rater aucune étape de cette étape de vie importante.

Étape 5 : 1 an avant votre départ à la retraite

C’est vous qui déterminez la date de votre départ à la retraite. Pour cela, plusieurs critères entrent en compte :

  • L’âge légal de départ : 62 ans ou avant si vous êtes éligible à un dispositif de retraite anticipée ;
  • Le nombre de trimestres cotisés ;
  • La date à laquelle vous arrêtez de travailler ;
  • Vos droits dans les régimes de retraite complémentaires.

Bon à savoir !

Un départ à la retraite avant l’âge légal peut être envisagé dans le cas d’une carrière longue, d’un métier pénible ou d’un handicap.

Étape 6 : 6 mois avant votre départ à la retraite

La retraite n’est pas versée automatiquement. C’est donc à vous de faire votre demande de retraite 6 mois avant la date que vous vous êtes fixé. Si vous effectuez votre demande dans les délais impartis et que vous fournissez tous les justificatifs (toutes les informations sont mentionnées à continuation), vous pourrez alors bénéficier du versement de votre retraite le mois qui suit votre départ à la retraite.

C’est alors une nouvelle étape de vie qui commence !

Quand et comment faire sa demande de retraite ?

Le délai de traitement de la demande est généralement de 4 mois. Cela signifie que le dossier de demande de retraite doit être déposé à l’Assurance retraite en respectant ce délai. Sachez en revanche que déposer son dossier plus tôt ne fera pas avancer la date de liquidation des droits.

La version en ligne du formulaire de demande de retraite est téléchargeable sur le site officiel de la caisse de retraite. Vous avez également la possibilité de faire votre demande de formulaire par téléphone ou de vous déplacer au bureau de la caisse. Les fonctionnaires quant à eux recevront le formulaire directement de la direction du personnel.

Une fois le formulaire complété, il doit être adressé par courrier, accompagné des justificatifs obligatoires demandés, à votre caisse de retraite. Les salariés du public le remettront à la direction du personnel. Si l’envoi via lettre recommandé avec accusé de réception n’est pas une obligation, elle reste tout de même vivement conseillée, car elle constitue une preuve.

Les justificatifs à fournir

La liste des justificatifs requis pour la demande de départ à la retraite sont les suivants :

  • Une notification de cessation d’activité au nom du demandeur ;
  • Une pièce d’identité ;
  • Un relevé d’identité bancaire (RIB) ;
  • Les photocopies du dernier avis d’imposition et des bulletins de salaire de soldes.