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Réduction d’impôt : comment diminuer vos impôts grâce au neuf ?

S’il existe aujourd’hui de multiples façons de réduire ses impôts, l’investissement immobilier est pourtant le seul à offrir aux particuliers une réduction fiscale intéressante additionnée à un effet levier du crédit, des revenus mensuels fixes à long terme et à une bonne visibilité sur le rendement. Si les logements anciens et réhabilités font l’objet de réductions fiscales, ce sont les biens immobiliers neufs qui offrent le plus de possibilités d’investissement pour réduire son assiette fiscale.

Pourquoi le neuf ? Tout simplement parce que ces logements consomment moins d’énergie que les biens anciens et que le bâtiment est un secteur moteur de l’économie nationale. L’État a donc mis en place différents dispositifs permettant aux investisseurs de bénéficiers d’avantages fiscaux.

Investissement locatif avec la loi Pinel

Entré en vigueur en 2014, le dispositif Pinel octroie aux acheteurs d’un bien immobilier neuf une réduction d’impôt jusqu’à 21 %. Cette loi fait suite à la loi Duflot, qui présentait le même objectif de détendre le marché immobilier dans certaines villes de France, tout en soutenant la construction de logements neufs.

Pour bénéficier de la réduction fiscale, le propriétaire du bien neuf s’engage en contrepartie à louer le logement pour une durée minimum de 6 ans. Plus la période de mise en location est longue et plus l’avantage fiscal sera conséquent.

Les conditions d’éligibilité Pinel

Comme pour la majorité des lois de défiscalisation, certaines conditions doivent être respectées :

  • La durée de la mise en location du bien : 6 ans de location qui donnent droit à une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement, 9 ans de location pour une réduction d’impôt de 18 % du prix du bien et 12 ans de location pour une réduction d’impôt de 21 % du prix du bien. Durant cette période, l’investisseur ne pourra ni vendre ni occuper à titre personnel le logement. Il pourra cependant le louer à un membre de sa famille, uniquement si ce dernier ne fait pas partie de son foyer fiscal ;
  • Le type de bien : le logement doit être éco-performant. Il s’agit le plus souvent de biens neufs ou acquis en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), mais certains logements anciens refaits à neuf sont aujourd’hui éligibles. Ils doivent tout de même respecter un certain niveau de performances énergétiques. Si les travaux de réhabilitation sont en cours, ils ne peuvent excéder 30 mois après la date d’achat du bien ;
  • La zone géographique du bien : le logement doit se situé en zone éligible, soit zone A, A bis ou B1, correspondant à des agglomérations où le marché immobilier est en tension (la demande est supérieure à l’offre). Aussi, le logement doit faire partie d’un bâtiment d’habitat collectif, cela signifie que les maisons et villas individuelles ne sont pas concernées ;
  • Le bail locatif : le logement doit être loué non meublé et le loyer est soumis à des plafonds précis calculés en fonction de la zone d’éligibilité ;
  • Les ressources du locataire : les revenus du futur locataire sont également soumis à des plafonds fixés par le code général des impôts en fonction de la composition du foyer fiscal et de la commune d’implantation du bien ;
  • L’investisseur : il ne peut réaliser plus de 2 investissements, avec un maximum de 300 000 € par an et avec un prix d’achat au m2 plafonné à 5 500 €.

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Bon à savoir !

En devenant propriétaire d’un logement neuf, le contribuable est exonéré de taxe foncière pour une durée de deux ans.

Investissement locatif dans une résidence de services neuve

Résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme ou résidences d’affaires, les résidences de services sont des logements meublés qui répondent aux besoins spécifiques d’un public précis. C’est aussi une opportunité intéressante pour le contribuable qui souhaite investir dans la pierre sans avoir à se soucier de la gestion locative ou de l’éventuelle vacance locative.

Pour développer l’offre immobilière de services sur le territoire national, l’État a mis en place plusieurs dispositifs incitatifs, rentables et sécurisés.

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Investissement avec la loi Censi-Bouvard

Aussi appelé amendement Bouvard, la loi Censi-Bouvard est une aide de l’État créée en 2009. Depuis 2020, elle répond à un véritable besoin sociétal d’augmenter l’offre de nouveaux logements de services en France. Ce dispositif permet aux acquéreurs de logements meublés en résidences de services neuves ou réhabilitées de réduire leur impôt d’un pourcentage du prix de revient du bien et de récupérer les 20 % de TVA sur l’investissement. En contrepartie, ils s’engagent à le louer pour une durée minimum de 9 ans.

La déduction d’impôt octroyé peut atteindre 11 % de l’investissement HT dans une limite de 300 000 €, soit environ 33 000 € sur 9 ans.

Cumulé au statut LMNP que nous décrivons ci-après, le particulier peut également récupérer la TVA à 20 %, à condition de conserver le bien pour une période d’au moins 20 ans, ou que dans le cas d’une venter, le nouvel acquéreur poursuive le bail.

Les conditions d’éligibilité Censi-Bouvard

Pour que le dispositif Censi-Bouvard soit appliqué, plusieurs conditions concernant le logement, le loueur et le locataire doivent être remplies :

Bon à savoir !

Si le logement est vendu avant la fin de l’engagement de location (9 ans) et que le motif est non légitime (autre que licenciement pour motif économique, invalidité seconde et troisième catégorie, décès, etc.), le contribuable est obligé de restituer la totalité des réductions d’impôt.

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Investissement sous le statut LMNP

Par définition, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est le statut fiscal dont dépendent les bailleurs non professionnels d’une location meublée. Ce n’est ni un régime fiscal ni une loi, mais un statut qui permet à un particulier de proposer à la location une maison, un gîte ou une chambre habitable immédiatement. Cependant, pour bénéficier de ce statut et de la fiscalité avantageuse qu’il offre, les recettes annuelles liées aux loyers locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 €.

La mise en location d’un bien meublé étant considéré comme une activité commerciale, les rentes issues des loyers sont classées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux et non pas dans les revenus fonciers, comme le sont les locations vides.

En fonction des recettes annuelles, le propriétaire aura ensuite la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition :

  • Le logement : le bien doit se trouver dans une résidence de services, être neuf, en état futur d’achèvement ou réhabilité (sous certaines conditions). Il doit être mis en location dans la première année suivant l’achat et loué entièrement meublé et équipé. Enfin, son prix ne peut excéder 300 000 € ;
  • L’acheteur : il ne doit pas exercer à titre professionnel, mais sous le statut LMNP. Ses recettes locatives ne peuvent dépasser 23 000 €/an et ne peuvent représenter plus de la moitié de ses revenus. Le logement doit faire l’objet d’un bail commercial, il ne peut donc être loué à un membre de sa famille ;
  • Le locataire : il signe un bail locatif de 9 ans minimum avec le gestionnaire de la résidence de service. C’est ce dernier qui se charge de trouver les occupants.

Dispositif foncier pour une déduction sur le revenu

Acheter un bien et le louer génère inévitablement une hausse de l’impôt sur le revenu dû aux revenus supplémentaires issus des loyers. Cependant, il est possible de réduire ses frais grâce à la création d’un déficit foncier durant les premières années de mise en location pour bénéficier d’un abattement intéressant par la suite.

Ce déficit foncier apparaît lorsque les charges relatives à l’investissement (taxe foncière, frais d’agence et de gestion, intérêts, etc.) sont supérieures au revenu foncier. Dans ce cas, ces charges sont imputables au revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

  • Le régime micro-Bic : il s’applique lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € et offre au bénéficiaire un abattement forfaitaire de 50 % sur le revenu imposable. Le bailleur ne pourra en revanche déduire aucune charge ;
  • Le régime réel : il concerne les recettes locatives supérieures à 70 000 € par an et offre une optimisation fiscale avec la possibilité de déduire les charges réelles investies dans le bien meublé (taxes foncières, charges de copropriété, frais d’agence et de notaire, assurances logement, frais d’entretien, etc.).

Foire aux questions

Est-il possible de louer son logement en loi Pinel à un enfant qui fait partie de son foyer fiscal ?

Si la loi stipule que le propriétaire d’un logement Pinel peut louer à un membre de sa famille quel qu’il soit (ses parents, ses cousins ou ses enfants), elle précise en revanche que ce dernier doit être exclu du foyer fiscal.

Existe-t-il des outils pour bénéficier d’une réduction d’impôt dans l’ancien ?

Oui, le dispositif Malraux permet par exemple d’investir dans un bâtiment ancien ou rénové situé dans un site bénéficiant d’un PSMV ou d’un PVAP tout en récupérant 22 % ou 30 % du coût total des travaux. Le dispositif Monuments historiques quant à lui permet d’acquérir un immeuble classé monument historique tout en réduisant sa base imposable.

Quelle différence entre réduction d’impôt et déduction fiscale ?

Pour obtenir une réduction d’impôt sur le revenu, le particulier a deux possibilités : opter pour un investissement qui génère la réduction d’une certaine somme sur son impôt comme l’investissement Pinel ou un investissement qui viendra en déduction des revenus avant qu’ils soient déclarés, comme l’acquisition de monuments historiques.