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Investir dans l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour préparer votre retraite ou pour vous constituer un patrimoine ? C'est bien plus simple en défiscalisant, et le dispositif Pinel permet d’acheter un logement neuf tout en réduisant le montant de vos impôts pendant 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif Pinel est reconduit jusqu'en 2024 accompagné d'un nouveau dispositif Pinel Plus dès 2023. Décryptage de cet outil patrimonial majeur.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une défiscalisation en effectuant un investissement locatif. L’investissement immobilier locatif signifie que l’acquéreur achète une propriété à des fins de location. Le dispositif a été mis en place dans le but d'encourager la construction de nouveaux logements au sein des zones dites tendues, situées sur tout le territoire. Par « tendues », sont désignées les zones dans lesquelles l’offre immobilière locative est bien inférieure à la demande.

Donc, si un investisseur décide de procéder à l’achat d’un bien immobilier neuf qui se situe dans l’une des zones d’application de la loi Pinel, il pourra bénéficier d’un avantage fiscal qui correspond à une partie du coût d'acquisition du logement. Ce procédé a donc déjà séduit de nombreux investisseurs.

Bon à savoir : Cette loi est applicable uniquement pour les logements acquis à partir du 1er septembre 2014. Sous le gouvernement d’Emmanuel Macron, un prolongement a été décidé afin de l’étendre jusqu’au 31 décembre 2022, à travers l’article 168 inclus dans la loi de finances.

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Le principe du dispositif Pinel

Depuis la date du 1er janvier 2021, la loi Pinel a subi certaines modifications concernant l’éligibilité. Désormais et conformément aux nouveautés stipulées dans l’article 161 de la loi de finances de 2020, ce dispositif est uniquement réservé aux investissements réalisés au niveau de logements construits dans des bâtiments d’habitation collectifs. D’après l’administration fiscale, cette notion exclut les villas construites de façon jumelée (ou en bande) ainsi que les villas individuelles situées au sein d’une copropriété. Ces dernières se retrouvent donc non éligibles à la réduction d’impôt qu’offre la loi Pinel.

Cette loi se base sur un certain nombre de principes :

  • L’investissement doit être effectué au sein d’un bâtiment d’habitation collectif, comme cité auparavant ;
  • La date de réalisation d’un investissement dans le but d’acquérir un appartement conforme, qui est mise en place en signant l’acte d’achat authentique, doit être comprise dans la période d’application de la législation loi Pinel ;
  • La date de réalisation d’un investissement pour un logement construit par le contribuable, qui est mise en place via le dépôt de la demande de permis de construction, doit également être comprise dans la période d’application de la loi Pinel.

Quelles conditions faut-il remplir pour pouvoir bénéficier de la Loi Pinel ?

Assimiler le fonctionnement du dispositif Pinel n'a rien de compliquer. Toutefois, il est important de suivre à la lettre les conditions de la loi Pinel. Ces critères qu’il faut indispensablement respecter pour bénéficier de la défiscalisation Pinel sont cités dans la liste suivante :

  • Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • Le logement doit se situer dans une zone éligible à la loi Pinel ;
  • Le bien doit être mis en location pour une période de 6 ans minimum ;
  • La location doit s'effectuer dans l’année qui suit la livraison du bien ;
  • Le logement loué doit, obligatoirement, servir de résidence principale au locataire ;
  • Les plafonds de loyers et de ressources des locataires doivent être respectés;
  • Le choix du logement doit être fait dans un immeuble répondant au Label BBC ou aux normes RT 2012 concernant les performances énergétiques ;
  • Les investissements Pinel doivent être limités au nombre de 2 par année, pour un total de 300 000€.
  • Le choix du logement doit être fait dans un immeuble répondant au Label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou aux normes RT 2012 (Régulation Thermique) concernant les performances énergétiques

Les objectifs que vise la loi Pinel

Le dispositif Pinel a été mis en place pour pallier à certaines barrières de la crise immobilière en facilitant l'accès aux logements pour les locataires. Cet objectif principal est soutenu par l’encouragement de la construction de logements à travers un avantage fiscal très intéressant pour les investisseurs.

Encourager l’apparition de nouveaux logements

La loi Pinel a pour objectif d'encourager l’apparition de nouveaux logements en favorisant la construction immobilière au niveau de certaines zones dites tendues sur le territoire français. Dans ces zones le besoin en logements à louer est bien supérieur aux logements disponibles. Comme le gouvernement n’arrive pas à répondre pleinement à cette demande, il invite les promoteurs à construire dans les zones tendues.

Viser une catégorie de locataires précise

Grâce au système de plafonnement des loyers et des revenus intégré au dispositif Pinel, l’État aspire à viser une tranche spécifique de locataires. L’offre qui émane de loi Pinel est destinée à des foyers qui disposent de revenus trop élevés pour avoir droit aux logements sociaux, et qui rencontrent des difficultés à accéder aux logements du marché locatif classique.

Quels sont les avantages et les atouts de la loi Pinel

La loi Pinel permet de bénéficier d’un bon nombre d’atouts et d’avantages intéressants, que ce soit sur le court ou le long terme. En voici donc une liste non exhaustive :

  • Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€ sur une période de 12 ans ;
  • Un engagement locatif doté d’une flexibilité dans la durée, variant entre 6 et 12 années ;
  • La capacité de louer son logement à ses ascendants ainsi que ses descendants (ce qui était totalement impossible avec la loi Duflot) ;
  • La possibilité de garder tous les avantages de la loi en effectuant un investissement par le biais d’une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) ;
  • Des économies d'énergies considérables, puisque les logements sont acquis neufs et avec l’obligation de respecter les normes RT2012 ou BBC (Bâtiment Basse Consommation) ;
  • La possibilité d'effectuer un investissement dans des zones à très forte demande locative (zones tendues).

Le zonage du dispositif Pinel

Comme dit précédemment, le dispositif Pinel n’est pas applicable n'importe où, il est plutôt réservé aux logements situés dans des zones spécifiques qui présentent un certain déséquilibre concernant l’offre et la demande de logements à louer. Découvrez le zonage du dispositif Pinel.

Ce zonage détermine les localités éligibles à la loi Pinel et celles qui ne le sont pas. L’État peut ainsi cibler les communes et les villes dans lesquelles il souhaite le plus développer la construction de nouvelles habitations locatives dotées de loyers modérés. Le barème concernant les loyers qu’un investisseur peut fixer dépend également du zonage du dispositif Pinel.

Que représente chacune de ces zones ?

Pour décider de l’éligibilité au dispositif Pinel, le gouvernement a procédé à un découpage du territoire déterminant 5 zones Pinel, qui sont : zone A, zone A bis, zone B1, zone B2 et zone C.

  • La zone A bis : elle présente un marché immobilier à forte tension et par conséquent un besoin accru en logements neufs. Elle englobe Paris et 29 autres communes situées dans la petite couronne parisienne ;
  • Les zones A et B1 : elle présente également un déséquilibre notable entre l’offre et la demande dans l’immobilier neuf, car les logements qu’elle propose sont insuffisants en comparaison avec l’essor démographique. La zone A englobe les agglomérations de la région d’Île-de-France, la Côte d’Azur, Montpellier, Lyon, Marseille, Lille ainsi que le Genevois français (la partie française située dans l’agglomération de Genève). La zone B1 concerne les agglomérations comptant plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne ainsi que certaines communes perçues comme étant chères et les départements d’Outre-Mer et la Corse ;
  • La zone B2 : elle n’est à présent plus comprise dans le dispositif Pinel. Elle englobe les communes qui comptent plus de 50 000 habitants ainsi que les franges de zone B1 ;
  • La zone C : elle affiche un équilibre entre l’offre de logements et la population présente. Il s'agit du reste du territoire qui n’est pas éligible à la loi Pinel, au vu de la situation stable qui y règne concernant le marché de l’immobilier.

Bon à savoir : Depuis la date du 1er Octobre 2014, 1180 communes ont subi un reclassement en zones A, B1 et B2, ce qui les rend éligibles au dispositif Pinel. Ainsi, de grandes villes telles que Lille, Marseille, Montpellier ou encore Lyon ont été reclassées en zone A, tandis que des communes comme le Havre ou Dijon ont été ajoutées en zone B1.

En 2022 quels sont les plafonds de loi Pinel à respecter ?

Un des objectifs visés par le gouvernement en mettant en place la loi Pinel est de permettre de louer des biens intermédiaires. Cela veut dire qu’il permet de créer des logements que la grande majorité de la population française peut se permettre de louer. Pour ce faire, des plafonds Pinel ont été fixés concernant les loyers déterminés par les investisseurs, mais également concernant les ressources des locataires.

Les plafonds de loyer Pinel 2022 à respecter

Le plafond de loyer Pinel indique le montant maximal qu’un propriétaire d’une habitation louée pourra exiger de ses locataires dans le cadre d’un logement éligible à la loi Pinel. Ces plafonds sont déterminés en prenant en compte la zone où se situe le logement, sa surface utilisable ainsi qu’un barème de coefficients qui est appliqué au prix de base par m². Celui-ci est mis à jour annuellement par le gouvernement.

Voici donc les coefficients de prix au m² de l’année 2022, selon la zone dans laquelle se trouve le logement :

  • Zone A bis : 17,62€ ;
  • Zone A : 13,09€ ;
  • Zone B1 : 10,55€ ;
  • Zone B2 : 9,17€.

Les plafonds de ressources Pinel 2022 à respecter

Le zonage mis en place par loi Pinel impose non seulement à l’investisseur de respecter les plafonds de loyer en vigueur, mais également aux locataires d’honorer des plafonds de ressources (en prenant en compte la composition du foyer du demandeur). Cela a pour objectif de permettre l’accès à des logements décents aux foyers luttant pour en trouver sur le marché immobilier à cause de leurs revenus.

Pour savoir si un candidat à la location satisfait les critères ou non, il faudra alors vérifier ses que son revenu fiscal de référence de l’année N-2 (ou potentiellement de l’année N-1 s’ils sont plus favorables) n'excède pas le plafond en vigueur.

Ces plafonds peuvent être différents selon la zone où se situe le bien immobilier et selon la composition du foyer du locataire. Par exemple, une personne seule en Zone A se doit de respecter un plafond de ressources fixé à 39 363€, tandis qu’une personne, seule ou un couple, avec 3 personnes à charge en Zone B1 est soumise à un plafond de 79 173€.

Bon à savoir : Les plafonds ne doivent pas être systématiquement respectés pendant toute la durée du bail. Si, par exemple, la situation financière des locataires évolue après la signature du contrat, cela n’aura aucune conséquence et ne remettra pas en cause le dispositif Pinel pour le propriétaire.

Plafonds de ressources des locataires et plafonds de loyers

Pour 2022, les plafonds de ressources correspondant au revenu fiscal du foyer de l’année N-2 (revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10%) sont les suivants :

Plafonds Pinel 2022

 

Les plafonds de loyer mensuels par mètre carré, charges non comprises, pour les baux conclus en 2022 sont fixés à :

  • Zone Abis : 17,62€
  • Zone A : 13,09€
  • Zone B1 : 10,55€

Pour calculer le montant du loyer appliqué, on utilise un coefficient multiplicateur, selon la formule 0,7+19/S, « S » représentant la superficie du logement. Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche, et ne peut excéder 1,2.

Investir dans l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel

 

Ce qui va changer en 2023

À partir de 2023, la réduction d'impôts évolue !

Prolongé jusqu'en 2024, les taux de réduction d’impôts sont revus à la baisse à partir de 2023 pour prendre fin en 2024.

Cette diminution progressive laisse place à une nouvelle version du dispositif Pinel : Le Pinel Plus (+).

Tableau réduction fiscale Pinel

Nouveau Pinel : Place au Pinel Plus (+)

À partir du 1er janvier 2023, le taux de réduction d’impôt sera distinct selon la date d’acquisition du logement et de ses caractéristiques. Les critères d’éligibilité des logements neufs deviendront plus stricts. Pour bénéficier du dispositif Pinel +, en supplément des conditions éligibles au Pinel classique, le logement devra également :

  • Soit être situé dans un quartier prioritaire de la ville (QPV)

 

  • Soit répondre à des critères spécifiques :
    • Critère de performance énergétique et environnementale : le logement doit atteindre la performance énergétique de la norme RE 2020, et à compter de 2024 justifier en supplément d’un DPE classé A
    • Critères de qualité d’usage :
      • Bénéficier d’une double orientation (à partir du 3 pièces)
      • Respecter une surface habitable minimale
      • Posséder une surface extérieure
Infographie Pinel Plus

Panorama des lois de défiscalisation et d'aide à l'investissement locatif

La défiscalisation immobilière désigne une opération qui permet une réduction d’impôt en récupérant une partie du coût d’achat d’un bien. Cette initiative est tout à fait applicable et donc réalisable dans le cas de l’investissement locatif comme vu précédemment.

Pour déterminer les conditions dans lesquelles chaque investisseur a le droit de bénéficier ou non de ces avantages fiscaux, des lois de défiscalisation immobilière été mises en place. Chacune de ces lois vise à atteindre des objectifs qui lui sont spécifiques, tels que la réalisation de travaux de rénovation d’anciens logements ou la construction de nouveaux logements dans les zones à haute tension immobilière.

Pour mieux comprendre la loi Pinel, nous allons à présent passer en revue succinctement l’évolution des lois qui sont venues réglementer la défiscalisation immobilière en France. Certaines viennent compléter la Loi Pinel, comme la loi Denormandie qui joue également un rôle sur le marché du logement ancien. Nous en détaillerons certaines dans d’autres articles de notre site.

Loi Borloo (2003)

La loi Borloo, aussi appelée loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, a été votée en août 2003 et est l’un des premiers ancêtres du Pinel. Elle visait à déduire, à partir des revenus nets imposables, un certain pourcentage du prix d’achat du bien (ce qui signifie une réduction d’impôt), et ce, de façon régressive sur une période comptant 15 années au maximum.

Loi Scellier (2008)

La loi Scellier est un dispositif législatif qui est venu compléter des régimes déjà existants à ce moment-là, comme le Robien et le Borloo, et a permis d’introduire les principes du dispositif Pinel, car elle avait pour objectif de soutenir la construction et d’encourager les investissements locatifs dans le neuf en proposant une défiscalisation pouvant s'élever jusqu’à 25% du prix d'achat du bien en échange d’un engagement de location de 9 ans ou plus.

Loi Duflot (2013)

La loi Duflot vise l’accès au logement et la renouvellement urbain. Elle est applicable à toutes les transactions immobilières qui se sont passées dans la période comprise entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. La loi Pinel est venue la remplacer et concerne donc de toutes les opérations survenues plus tard.

La loi Duflot permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts qui était calculée sur le prix d’acquisition du logement uniquement si celui-ci était situé dans une zone présentant une forte demande face à une faible offre, au même titre que Pinel. L’objectif de cette loi est également de privilégier l’investissement locatif dans ce type de zones.

Loi Cosse (2017)

Le dispositif Louer abordable et louer mieux, aussi connu sous le nom de loi Cosse, est un dispositif qui s’applique à tout bien immobilier en location nue (qu’il soit avec ou sans travaux).Cette loi est presque identique à la loi Pinel, à l’exception qu’elle s’applique uniquement aux logements anciens. Ils doivent servir de résidence principale au locataire et atteindre un niveau de performance énergétique exigeant. Le montant de l'avantage fiscal (réduction d’impôt) dépend de la zone dans laquelle l’habitation se situe. Par exemple, lorsque le logement est mis en location pour le compte d’une convention à loyer intermédiaire au niveau des zones A, B1, et A bis, l’avantage fiscal s'élève à 30%.

Loi Mézard (2018) et la loi Wargon

La loi Mézard désigne, tout comme les autres, un dispositif basé sur une défiscalisation dans le domaine de l’immobilier. Cette loi permet d’accéder aux mêmes avantages que le dispositif Pinel : préparer sa retraite, constituer son patrimoine, et percevoir des revenus complémentaires (les loyers des locataires).

Il faut cependant savoir que cette loi n’est plus d’actualité, car elle a été remplacée par la loi Wargon, du ministère du Logement et de l'Égalité des territoires et de la Ruralité, qui est considérée comme étant bien plus pratique (et ayant eu bien plus de succès auprès des personnes éligibles), en proposant des simplifications notables, des aides ainsi que plusieurs améliorations quant à l’accompagnement des particuliers et des professionnels.

Loi Denormandie (2019)

Après l’écroulement des immeubles à Marseille, la loi Denormandie est entrée en vigueur dès le 1er janvier 2019. Elle sert à faciliter l’application des principes de la loi Pinel lors de l’achat d’immeubles anciens, pour des fins de rénovation et de mise en location.

Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt déterminée selon la période de location du logement. Les coefficients sont calculés sur le coût d'acquisition ainsi que celui des travaux, qui est plafonnée à 300 000€, sachant que les avantages fiscaux ne peuvent quant à eux excéder 10 000€.

Les chiffres :

  • 12% pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18% pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21% pour un engagement de location 12 ans.

Foire aux questions

Qui a créé la loi Pinel ?

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif, dit loi Pinel, a été créé et mis en place par Sylvia Pinel le 1er septembre 2014, lorsqu’elle était ministre du Logement et de l’Égalité des territoires sous le gouvernement de Manuel Valls.

 

Quel justificatif demander aux locataires ?

Le propriétaire d’un logement éligible à la loi Pinel est tenu de demander à ses locataires un justificatif d’identité, un justificatif de domicile, un justificatif d’activité ainsi qu’un justificatif de ressources.

Quel est la date de départ de la réduction d’impôt pinel (défiscalisation Pinel) ?

La date qui est prise en compte pour que l’avantage fiscal commence à s’appliquer est la date d’achèvement des travaux. Par exemple, si le bien immobilier est intégralement achevé en 2021, alors la réduction d’impôt commencera à s’appliquer sur l’imposition de 2022. Si le logement est acheté en étant achevé, alors la date de départ sera la date d’acquisition.

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