Comment ne pas payer de plus-value sur sa résidence secondaire ?

Occuper sa résidence secondaire pour éviter le paiement d'un impôt sur la plus-value immobilière

Dans la loi, procéder à la vente de sa résidence principale est une démarche exonérée d’impôt sur la plus-value. En revanche, pour la vente d’une résidence secondaire, la taxe peut monter jusqu’à 36.2 %. Pour pallier cette contrainte en limitant ou en évitant la plus-value sur la revente d’une résidence secondaire, il est possible de transformer celle-ci en résidence principale. En effet, la loi stipule que la définition de la résidence principale est un logement occupé pendant une période de 8 mois ou plus durant une année et dont l’adresse postale figure sur les déclarations de revenus et autres papiers administratifs du concerné. Faire de sa résidence secondaire son logement principal est tout à fait possible tant que vous prenez soin de faire attention aux éventuelles retombées fiscales, car le fisc se chargera de vérifier minutieusement les modifications de statut avant la réalisation d’une vente.

Il est donc vivement recommandé de vivre dans ladite demeure pendant une période d’au moins 8 mois et même plus avant de procéder à la vente afin d’éviter d’être considéré comme une personne faisant une tentative de fraude.

L’occupation est tenue d’être effective

L’occupation de la résidence secondaire ne doit pas être une simulation, mais bien réelle. En effet, lorsque vous procéderez à sa vente en tant que résidence principale, le fisc sera autorisé à éplucher vos informations personnelles et à vérifier dans les moindres détails les aspects de votre vie se rapportant à la scolarisation de vos enfants, vos lieux de travail (vous et à votre partenaire), l’adresse de réception de votre courrier et vos factures, etc. Une fois la vente réalisée, vous pourrez regagner votre logement principal et pour ce faire, vous devrez effectuer une déclaration de votre nouvelle adresse à l’administration fiscale, aux banques, aux fournisseurs d’énergie ainsi qu’aux assurances. Veillez également à ce que vos factures soient bel et bien à votre nom et montrant une consommation avérée. Dans le cas où vous vivez en couple ou en famille, tout le monde est tenu d’occuper ledit logement.

Quel risque encourez-vous en cas de fraude ?

Comme cité précédemment, l’administration fiscale est en droit de faire une véritable enquête pour vérifier que le changement de résidence est effectivement réalisé. Après cette vérification rigoureuse, il est possible que le bien soit requalifié et déclaré comme étant une  résidence secondaire mise en vente. Dans ce cas, vous vous exposez, entre autres, à des poursuites pénales au titre de fraude fiscale.

Procéder à une expatriation 

Cette alternative, quelque peu radicale, permet en effet de ne pas payer de plus-value sur sa résidence secondaire. Elle consiste donc à quitter le territoire national et à s’installer dans un pays étranger. Ce départ permet de bénéficier du statut de non résident et de subir de ce fait certains changements au niveau des devoirs fiscaux.

Le statut fiscal du non résidant souhaitant vendre un bien immobilier en France

La loi stipule que les expatriés ne sont plus redevables d’impôt sur le territoire français, car ils se retrouvent d’ores-et-déjà soumis au régime fiscal présent dans leur pays d’ accueil. La vente d’un bien immobilier situé en France ne déroge pas à la règle et peut donc constituer une procédure qui permet d’échapper à la taxation sur les plus-values. Pour ce faire, le concerné doit cependant respecter certaines conditions.

Conditions à respecter pour l’exonération des personnes ne résidant pas en France

Pour ne pas avoir à payer la taxe sur la plus-value immobilière , il faut remplir les conditions ci-dessous :

• La plus-value ne doit pas excéder 150 000 € ;
• Le vendeur doit avoir vécu au moins 2 années en France ;
• Le bien immobilier doit être vendu au plus le 31 décembre de la 10eme année qui suit l’expatriation ou sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession ;
• Le vendeur ne doit pas avoir déjà eu l’avantage de l ’exonération en vendant un autre bien immobilier.

Se soustraire à l'imposition de la plus-value immobilière : réutiliser le prix de vente

Les plus-values qui résultent de la vente d’une résidence secondaire peuvent également passer outre la taxation et l’imposition si le propriétaire décide d’utiliser le prix de la vente. En effet, si vous prenez la décision de réutiliser le bénéfice de la cession pour procéder à l’achat d’une nouvelle demeure principale, l’imposition sur la plus-value ne sera pas applicable à votre cas, car l’exonération est appliquée sur la somme que vous aurez réutilisez pour votre prochain achat. Pour ce faire, des conditions doivent également être impérativement respectées.

Conditions pour bénéficier d’une exonération lors de la réutilisation du prix de vente

• Le vendeur a occupé sa résidence principale en tant que locataire et non pas propriétaire durant au moins les quatre années survenues avant la réalisation de la vente de la résidence secondaire ;
• La vente réalisée représente la première vente de résidence secondaire pour le concerné car cette exonération ne peut être appliquée qu’une seule fois ;
• Le vendeur utilise, de manière effective et vérifiable, le montant ou une partie du mon tant de la plus-value pour procéder à l’achat d’une nouvelle résidence principale dans un délai maximal de 24 mois (2 années) à compter du jour de la vente.