Quelle imposition sur une plus-value immobilière ?

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le terme utilisé pour désigner les bénéfices issus de la vente d'un bien immobilier (terrain, maison, appartement). Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial.

La plus-value immobilière s'oppose à la notion de moins-value, qui correspond à un prix de cession inférieur au prix d'acquisition.

Quelles sont les plus-values soumises à l'impôt ?

La plus-value issue d'une transaction immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu lorsqu'elle est générée par :

• La vente d'un bien immobilier, c'est-à-dire une maison, un terrain ou un appartement ;
• La vente de droits liés à un bien immobilier (droits de passage par exemple) ;
• Un échange de bien, un partage ou un apport en société ;
• Une vente réalisée dans le cadre d'une SCI (Société Civile Immobilière) non soumise à l'impôt sur les sociétés ;
• Une vente réalisée dans le cadre d'un FPI (Fonds de Placement dans l'Immobilier).

Comment calculer le montant imposable de la plus-value immobilière ?

Le montant de la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s'obtient à partir du prix d'acquisition et du prix de vente. Une durée de détention du bien immobilier supérieure à 5 ans ouvre droit à un abattement avant calcul de l'imposition. Voici comment procéder pour obtenir le montant imposable de votre plus-value immobilière.

Calculer la plus-value nette

Pour obtenir le montant de la plus-value nette imposable, vous devez calculer le prix de vente et le prix d'acquisition corrigés de certains frais. Une fois ces informations connues, il vous suffit d'appliquer la formule de calcul suivante : prix de vente - prix d'acquisition. Le prix de vente corrigé correspond au prix de cession indiqué sur l'acte de vente. Il est :

• Minoré des frais liés à la vente (diagnostics obligatoires, etc.) ;
• Majoré des sommes versées à votre bénéfice (indemnité d'éviction versée à votre locataire par exemple).

Le prix d'acquisition corrigé correspond au prix indiqué dans l'acte. Il est augmenté :

• Des charges et indemnités perçues par le vendeur lors de la vente ;
• Des frais d'acquisition, à savoir les droits d'enregistrement et les frais de notaires. Si vous ne disposez pas des justificatifs, ces frais d'acquisition peuvent faire l'objet d'un montant forfaitaire à hauteur de 7,5 % du prix d'achat ;
• Des dépenses liées aux travaux de construction, d'agrandissement, de reconstruction ou d'améliorations effectués sur le bien immobilier. L'augmentation peut se faire sur la base du coût réel des travaux (sur justificatifs) ou au taux forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition ;
• Des frais de voirie, distributions et réseaux.

Bon à savoir : vous souhaitez calculer la plus-value issue de la vente d'un bien immobilier reçu par succession ou donation ? Dans ce cas, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue lors du calcul des droits de succession ou des droits de donation.

Abattements

À partir de la formule de calcul de la plus-value présentée ci-dessus, vous venez d'obtenir le montant du bénéfice net réalisé lors de la vente. Sous certaines conditions, vous pouvez appliquer à ce résultat un abattement exceptionnel ou un abattement par année de détention. Vous obtiendrez alors le montant définitif pris en compte par l'administration fiscale pour calculer le montant de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Abattement pour durée de détention

L'abattement pour durée de détention s'applique au calcul de l'impôt sur le revenu, mais également à la taxation au titre des prélèvements sociaux. L'assiette fiscale est différente selon la taxe concernée. Elle prend cependant comme base de calcul commune le nombre d'années de détention du bien lors de la vente.

Le taux d'abattement par année de détention pour l'impôt sur le revenu correspond à :

• 6 % pour une durée de détention comprise entre 6 et 21 ans ;
• 4 % au cours de la 22e année de détention ;
•  
• 100 % (exonération) au-delà de 22 ans de détention du bien.

Par ailleurs, le taux d'abattement par année de détention pour les prélèvements sociaux correspond à :

• 1,65 % pour une durée de détention comprise entre 6 et 21 ans ;
• 1,60 % au cours de la 22e année de détention ;
•  
• 9 % pour une durée de détention comprise entre 23 et 30 ans ;
• 100 % après 30 ans de détention.

Abattement exceptionnel

L’administration fiscale applique un abattement exceptionnel si la plus-value immobilière est issue d'une vente dans une zone concernée par :

• Une opération d'urbanisme ;
• Une opération de revitalisation du territoire ;
• Une zone tendue (classée A ou A bis).

Dans ce cas, l'abattement exceptionnel est de 70 %. En contrepartie, l'acheteur doit obligatoirement s'engager à détruire les bâtiments existants pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs. L'abattement exceptionnel sur la plus-value immobilière peut atteindre 85 % si au moins 50 % des nouvelles constructions sont dédiées au logement social.

Cet abattement exceptionnel s'applique aussi bien au calcul de l'impôt sur le revenu qu'à celui des prélèvements sociaux. La promesse de vente doit néanmoins être conclue avant le 31 décembre 2023.

Quels sont les taux d'imposition prélevés sur la plus-value immobilière ?

Le bénéfice issu de la vente d'un bien immobilier relève d'un régime fiscal particulier. Ainsi, les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taxation au titre de l'impôt sur le revenu

La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien est taxée au titre de l'impôt sur le revenu. Pour rappel, le montant assujetti à cet impôt correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition après abattement.

Le taux de l'impôt sur le revenu appliqué aux plus-values immobilières est de 19 %. Son exonération est totale pour une durée de détention supérieure à 22 ans.

Taxation au titre des prélèvements sociaux

La plus-value immobilière est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. L'exonération totale intervient à partir de la 30e année de détention du bien cédé.

Taxation supplémentaire pour les plus-values immobilières élevées

Les plus-values immobilières élevées sont assujetties à une taxe supplémentaire à hauteur de :

• 2 % pour une plus-value comprise entre 50 001 € et 100 000 € ;
• 3 % pour une plus-value comprise entre 100 001 € et 150 000 € ;
• 4 % pour une plus-value comprise entre 150 001 € et 200 000 € ;
• 5 % pour une plus-value comprise entre 200 001 € et 250 000 € ;
• 6 % pour une plus-value supérieure à 250 000 euros.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value immobilière ?

L'article 150 U du Code général des impôts précise les conditions d'exonération d'imposition des plus-values immobilières. Les principales exonérations concernent la nature du bien immobilier mis en vente, le vendeur ou l'acquéreur.

Ainsi, vous serez notamment exonéré de toute imposition sur votre plus-value immobilière si :

• Vous vendez votre résidence principale et ses dépendances (cours, parking, garage, etc.) ;
• Vous vendez pour la première fois un logement et vous utilisez le montant de la plus-value pour acheter ou construire votre nouvelle résidence principale (dans un délai de 2 ans) ;
• Vous êtes propriétaire du bien cédé depuis plus de 30 ans ;
• Le prix de vente est inférieur à 15 000 euros ;
• La vente concerne un droit de surélévation (condition valable jusqu'au 31 décembre 2022) ;
• Vous êtes non-résident français ;
• Vous résidez dans un établissement spécialisé (résidence pour personnes âgées ou adultes handicapés) ;
• L'acquéreur est un organisme en charge du logement social ou un promoteur privé qui s'engage à construire des logements sociaux.

Comment déclarer la plus-value immobilière à l'administration fiscale ?

La déclaration de la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu se fait principalement au moment de la vente. Cependant, vous devrez également indiquer le montant à l'administration fiscale au moment de votre déclaration d'impôt sur le revenu.

Les démarches effectuées par le notaire

Lors de la cession d'un bien immobilier, l'acte de vente nécessite l'intervention d'un notaire. Ce dernier prend en charge la plupart des démarches relatives à la plus-value immobilière, à savoir :

• Le calcul de la plus-value imposable ;
• L'établissement de la déclaration de plus-value immobilière ;
• Le paiement des impôts indexés au régime d'imposition des plus-values.

Le report de la plus-value au moment de déclarer votre impôt sur le revenu

Lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu, vous devez reporter le montant obtenu par le notaire lors du calcul de la plus-value imposable. Le montant doit être renseigné dans le formulaire de déclaration complémentaire 2042-C, à la case 3VZ.

Dans le cadre d'une déclaration en ligne, la case est pré-remplie. Pour prendre connaissance du montant renseigné, cochez la case « Plus-value et gain divers ». Si vous déclarez vos revenus via un formulaire papier, téléchargez le formulaire Cerfa 2042-C et indiquez le montant de la plus-value immobilière dans la case 3VZ.

La cession d'un premier bien différent de votre résidence principale relève d'un régime fiscal différent. Sous certaines conditions, cette vente est en effet exonérée d'impôts. Contrairement aux autres situations ouvrant droit à une exonération, le montant de la plus-value doit tout de même être porté à la connaissance de l'administration fiscale. Dans ce cas, renseignez la case 3VW du formulaire complémentaire 2042-C.

Bon à savoir : le paiement des prélèvements sociaux et impôt sur le revenu est effectué lors de la cession du bien. Ainsi, déclarer le montant de votre plus-value immobilière n'entraînera pas de seconde imposition. Toutefois, il servira aux impôts à calculer votre revenu fiscal de référence.

Régime fiscal des plus-values immobilières : textes de loi

Vous souhaitez consulter les textes de loi relatifs aux plus-values immobilières lors de la cession de votre bien ? Dans ce cas, vous pouvez vous référer aux articles du code général des impôts (CGI) suivants :

• 150 A bis à 150 VH pour les plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers ;
• 200 B pour le taux d'imposition des plus-values immobilières ;
• 170 à 175 pour la déclaration du montant imposable de la plus-value ;
• 1609 nonies G pour les taxes sur les plus-values supérieures à 50 000 euros ;
• 41 duovicies-0 H (annexe 3) pour une demande d'exonération lors d'une première cession de logement.

Vous pouvez également consulter les textes suivants :

• Article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificatives pour 2017 sur l'abattement exceptionnel en zone tendue ;
• Article L136-7 du Code de la Sécurité Sociale sur les prélèvements sociaux relatifs aux plus-values immobilières ;
• Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI sur les plus-values immobilières ;
• Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI-20-10 sur le calcul de la plus-value immobilière brute ;
• Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI-20-20 sur le calcul de la plus-value imposable ;
• Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-TPVIE sur les plus-values élevées ;
• Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI6-10-40 sur les conditions d'exonération de plus-value immobilière.

Comment augmenter sa plus-value immobilière ?

Pour augmenter votre plus-value, suivez ces trois conseils :

• Investissez dans un secteur stratégique. Au moment de votre achat, misez sur une ville attractive pour les actifs, touristes ou étudiants. L'emplacement du logement est le critère principal pour bénéficier d'une plus-value à la revente.
• Prenez en compte les enjeux de demain. Actuellement, la « valeur verte » d'un logement est un critère de choix pour les futurs acquéreurs. Une bonne isolation et un système de chauffage économique et écologique vous permettront de valoriser votre bien.
• Attendez avant de revendre. L'abattement fiscal par année de détention est un levier efficace pour réduire le montant imposable de la plus-value.