Quelles taxes pour une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière désigne le fait de vendre un bien immobilier à un prix plus élevé que son prix d’acquisition. Ce bénéfice sur le prix de cession est taxé jusqu’à 36,2 % au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cependant, l’abattement fiscal proposé au-delà de cinq années de détention et les possibilités d’exonération peuvent faire diminuer le montant des taxes. Cogedim fait le point.

Plus-value immobilière : définition

La plus-value immobilière se définit comme l’augmentation de la valeur d’un bien immobilier au moment de sa vente et en comparaison de son prix d’achat initial.

Cette augmentation s’explique principalement par :

• Une amélioration qualitative du bien : réalisation de travaux d’aménagement ou de rénovation du logement, agrandissement, etc. ;
• Une demande croissante : augmentation de l’attractivité de la ville, type de bien fortement recherché, etc. ;
• Une spéculation sur sa valeur future.

Calcul de la plus-value immobilière

Pour connaître le montant des taxes prélevées sur votre plus-value immobilière, vous devez avant tout calculer sa valeur. Pour cela, vous avez besoin :

• Du prix de vente. Cette information est indiquée sur l’acte de vente. Son montant peut être minoré, sur justificatifs, des frais liés à la vente (diagnostics obligatoires par exemple). D’autre part, il doit être majoré des sommes versées en votre faveur ;
• Du prix d’acquisition, également disponible sur l’acte de vente.

Pour obtenir le montant de la plus-value, il vous suffit ensuite d’appliquer la formule de calcul suivante :

Prix de vente - prix d’acquisition

Opérations immobilières concernées par la taxation de la plus-value

La taxation de la plus-value immobilière concerne les opérations suivantes :

• Vente d’un bien immobilier (maison, terrain ou appartement) ;
• Vente des droits rattachés à une maison, un terrain ou un appartement ;
• Vente via une SCI (Société Civile Immobilière) non soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• Vente via un FPI (Fonds de Placement Immobilier) ;
• Partage, échange ou apport de bien en société.

Les taxes appliquées à la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est taxée au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Une durée de détention du bien immobilier supérieure à cinq ans permet de bénéficier d’un abattement fiscal.

Impôt sur le revenu

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu. Le prélèvement est forfaitaire et s’applique à hauteur de 19 %.

Au-delà de la cinquième année de détention du bien, la plus-value fait l’objet d’un abattement avant calcul de l’impôt. Cet abattement correspond à :

• 6 % par année entre 6 ans et 21 ans de détention ;
• 4 % durant la 22e année de détention du logement.

Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value immobilière bénéficie d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu. De plus, un abattement exceptionnel est accordé pour certaines opérations immobilières réalisées dans des zones tendues ou concernées par des mesures de revitalisation du territoire.

Prélèvements sociaux

Les plus-values immobilières sont également assujetties aux prélèvements sociaux. Cette taxe s’élève à 17,2 %. Comme pour l’impôt sur le revenu, la plus-value bénéficie d’un abattement après un délai de détention supérieur à cinq ans. L’assiette fiscale correspond à :

• 1,65 % par année entre 6 ans et 21 ans de détention ;
• 1,6 % durant la 22e année de détention ;
• 9 % par année entre 23 ans et 30 ans de détention.

Un délai de détention supérieur à 30 ans exonère totalement les plus-values immobilières de taxe au titre des prélèvements sociaux.

Surtaxe

Depuis le 1er janvier 2013, les plus-values élevées font l’objet d’une surtaxe. Le montant de ce prélèvement supplémentaire varie entre 2 % (pour les plus-values supérieures à 50 000 €) et 6 % (pour les plus-values supérieures à 250 000 €).

Cette surtaxe est calculée sur le montant de la plus-value après abattement. Elle s’applique uniquement aux ventes d’appartement ou de maison (les terrains à bâtir sont exclus).

Conditions d’exonération de taxe sur la plus-value immobilière

Sous certaines conditions, la plus-value imposable peut faire l’objet d’une exonération totale ou partielle d’imposition. Ces conditions sont relatives au bien vendu, à l’acheteur ou au vendeur.

Exonérations liées au bien immobilier mis en vente

La plus-value imposable fait l’objet d’une exonération d’impôt si :

• Vous vendez votre résidence principale et ses dépendances ;
• Le montant de la vente de votre bien immobilier est utilisé pour acquérir votre nouvelle résidence principale. Attention, l’achat ou la construction de votre nouvelle habitation doit intervenir dans un délai de deux ans. De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la vente ;
• Vous vendez un droit de surélévation (cette condition d’exonération est valable seulement jusqu’à la fin de l’année 2022) ;
• Le montant de la vente est inférieur à 15 000 € ;
• Vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 22 ans.

Exonérations liées à l’acquéreur

La plus-value imposable est exonérée d’impôt si :

• L’acquéreur est un organisme lié au logement social ;
• L’acquéreur est un promoteur privé en charge de réaliser des logements sociaux.

Les plus-values réalisées dans le cadre d’expropriations peuvent également bénéficier d’une exonération (sous conditions de remploi de l’indemnité pour construire de nouveaux logements).

Exonérations liées au vendeur

En tant que vendeur du bien immobilier, vous serez exonéré d’impôts sur la plus-value si :

• Vous percevez une pension de vieillesse ;
• Vous détenez une carte mobilité inclusion (CMI) ;
• Vous habitez dans un établissement d’accueil spécialisé pour personnes âgées ou adultes handicapés ;
• Vous êtes français résident à l’étranger ;
• Vous n’avez pas été propriétaire de votre habitation principale au cours des quatre années précédant la vente.

Déclaration de la plus-value immobilière

Lors de la vente de votre bien immobilier, le notaire prend à sa charge la majorité des formalités administratives relatives à la plus-value : calcul du montant, déclaration, paiement de l’impôt, etc.

De votre côté, vous devrez cependant reporter le montant de la plus-value perçue au moment de remplir votre déclaration d’impôts sur le revenu.