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Comment calculer la plus value d'une résidence secondaire ?

On constate une plus-value immobilière lorsque le prix de vente est plus haut que le prix auquel on a initialement acheté le bien (appartement, maison, immeuble, terrain nu, etc.). La résidence principale est le lieu principal et habituel où vous êtes établi. La résidence secondaire n'est, par opposition, pas celle où vous résidez durant la majorité de l'année. Les deux ne sont pas soumises aux mêmes règles d'imposition, notamment au titre de la plus-value. Explications dans ce dossier.

Calcul de l'impôt sur la plus-value de la résidence secondaire

Calcul de l'assiette de plus-value lors de la vente

Il s'agit de la marge entre le prix d'acquisition et le prix de vente de votre résidence secondaire, à laquelle il faut déduire certains frais. Cependant, dans le cas particulier d'un héritage (donation ou succession), il convient de retenir la valeur déclarée par le notaire, dans le cadre du partage du patrimoine du défunt.

Par exemple, vous achetez votre résidence secondaire 110 000 euros et la revendez 145 000 euros. Votre assiette de plus-value brute est alors de 35 000 euros.

Majoration forfaitaire ou majoration au réel

Deux options s'offrent à vous, selon celle qui est la plus avantageuse : la majoration forfaitaire ou majoration au réel. Le prix d'acquisition sera alors majoré et l'assiette taxable sera, en conséquence, réduite.

Majoration forfaitaire

Le plus gros avantage de la majoration forfaitaire est qu'il n'est pas nécessaire de justifier les dépenses en cas de contrôle fiscal. Il n'y a pas d'obligation de conserver les factures, ce qui offre une gestion simplifiée.

Deux forfaits distincts existent et sont cumulables.

Un forfait de 7,5% au titre des frais et des charges d'acquisition.

Un forfait de 15% dans le cas où vous seriez propriétaire de la résidence secondaire depuis plus de 5 années.

Par exemple, vous avez acheté votre résidence secondaire 110 000 euros et vous êtes en mesure de bénéficier des deux forfaits. Le calcul sera alors le suivant :

110 000 + (110 000 x 7,5% = 8 250) + (110 000 x 15% = 16 500) = 134 750.

Vous vendez la maison 145 000 euros, votre assiette de plus-value brute est alors de 10 250 euros.

Majoration au réel

Avec cette option au réel, vous êtes tenu d'augmenter le prix d'achat des frais réellement engagés dans le cadre de l'acquisition et des frais de rénovation effectivement dépensés.

La principale différence avec le régime forfaitaire est que vous êtes obligé de conserver l'ensemble des justificatifs qui peuvent être réclamés par l'administration fiscale. Il faut également que ces frais aient été effectivement supportés par vous. De fait, toute charge reportée sur un locataire ne pourra être comptabilisée.

Dans ce cas, vous devrez ajouter :

Les frais de notaire ;
Les droits d'enregistrement ;
La TVA ;
Les dépenses relatives aux travaux de construction, d'agrandissement, d'amélioration ou de reconstruction.

Par exemple, votre résidence secondaire a coûté 110 000 euros et vous avez payé des frais de notaire à hauteur de 9 500 euros et des coûts de rénovation pour 20 500 euros TTC.

On considère alors que le prix d'acquisition est de 140 000 euros. Avec votre vente à 145 000 euros, l'assiette taxable est réduite à 5 000 euros.

Calcul de l'imposition de la plus-value sur une résidence secondaire

Étape 1 : abattement durée de détention

L'abattement pour durée détention est le même, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire.

Il s'applique en cas de détention supérieure à 5 ans et vous êtes totalement exonéré pour l'impôt sur le revenu après la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre après la 30e année.

Durée détention	Taux abattement : impôt revenu	Taux abattement : prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	6 %	1,65 %
22 ans	4 %	1,60 %
Plus de 22 ans	Exonération	9 %
Plus de 30 ans	Exonération	Exonération

Étape 2 : abattement exceptionnel et temporaire

Vous pouvez cumuler un autre abattement dit exceptionnel dans le cadre de la cession de votre résidence secondaire. Vous profitez d'un abattement de 70% si la résidence secondaire est située en zone géographique tendue ou si celle-ci a été acquise en vue d'une démolition avec reconstruction en immeuble d'habitation collectif. Ce taux est majoré à 85% si vous avez réalisé 50% de logements sociaux par rapport à la surface totale .

Étape 3 : taux forfaitaire pour l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Le taux de base relatif à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux est de 36,2 % au total. Il se décompose comme suit :

Impôt sur le revenu : 19% ;
Prélèvements sociaux : 17,2%.

Comme vu à l'étape numéro 2, il faut tenir compte de la durée de détention et des abattements qui y sont relatifs.

Étape 4 : taxe supplémentaire en cas de plus-value importante

Cette taxe complémentaire s'applique uniquement dans le cas des plus-values élevées, c'est-à- dire celles qui sont supérieures à 50 000 euros.

Cette taxation supplémentaire est de l'ordre de 2 à 6% du montant de la plus-value et varie selon son montant.

Elle est de :

2% lorsque la plus-value nette est entre 50 000 et 100 000 euros ;
3% lorsque la plus-value nette est entre 100 000 et 150 000 euros ;
4% lorsque la plus-value nette est entre 150 000 et 200 000 euros ;
5% lorsque la plus-value nette est entre 200 000 et 250 000 euros ;
6% pour toute plus-value nette supérieure à 250 000 euros.

Existe-t-il des cas d'exonération ?

Alors que la cession de la résidence principale est exonérée d'impôt sur le revenu, ce n'est pas le cas de la résidence secondaire. Il existe, toutefois, deux cas d'exonération :

Votre plus-value imposable est inférieure à 15 000 euros (30 000 euros si conjoints) ;
Vous utilisez l'argent de la vente de votre résidence secondaire pour acheter votre résidence principale.