Quels sont les cas d'exonération de plus-value immobilière ?

Plus-value immobilière : définition

Lors de la vente d'un bien immobilier, le prix de cession est généralement différent de son prix d'acquisition. Si vous revendez votre logement plus cher que son prix de vente initial, vous réalisez une plus-value immobilière. Dans le cas contraire, on parle de moins-value.

Exemple :

Vous avez acheté votre logement au prix de 250 000 €. Les travaux d'amélioration, accompagnés de la valorisation du marché immobilier vous permettent de le revendre 300 000 €. La plus-value réalisée lors de la vente est équivalente à 50 000 €.

Sauf si le bien cédé correspond à votre résidence principale, la plus-value réalisée au moment de la vente est imposable. Elle est également assujettie aux prélèvements sociaux. Cependant, certaines conditions relatives au bien immobilier cédé, au vendeur ou à l'acheteur offrent une exonération d'impôt.

Les opérations immobilières concernées par la plus-value

La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu dans les cas suivants :

• Vente d'un bien immobilier (sauf logement occupé au titre de résidence principale) : maison, appartement, terrain ;
• Vente des droits annexés à un bien immobilier (droit de passage, etc.) ;
• Vente réalisée via une SCI (Société Civile Immobilière) non soumise à l'impôt sur les sociétés ;
• Vente réalisée via un FPI (Fonds de Placement dans l'Immobilier) ;
• Échanges de biens immobiliers, apport en société ou partage.

Calcul de la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière nécessite de connaître à la fois le prix de vente et le prix d'acquisition du bien.

Prix de vente du bien immobilier

Le prix de vente d'un bien immobilier correspond au montant indiqué dans l'acte de vente.

Certaines opérations financières peuvent néanmoins être retranchées ou ajoutées au prix de vente initial. Dès lors, il est possible :

• De déduire du prix de vente les charges et indemnités payées lors de la vente : TVA acquittée, diagnostics obligatoires, etc. ;
• D'ajouter au prix de vente les frais et indemnités à la charge de l'acheteur et les montants versés à votre profit.

Toute majoration ou minoration appliquée sur le prix de vente d'un bien immobilier doit être justifiée.

Prix d'acquisition du bien immobilier

Le prix d'acquisition d'un bien immobilier est lui aussi indiqué dans l'acte de vente établi au moment de l'achat. Il peut être ajusté à partir des variables suivantes (à condition de pouvoir les justifier) :

• Frais d'acquisition : frais de notaire et droits d'enregistrement. En l'absence de justificatifs, une majoration forfaitaire de 7,5 % est appliquée au prix d'achat ;
• Indemnités et charges versées au vendeur lors de la transaction immobilière ;
• Frais de réseaux, voirie et distributions. Ces frais particuliers impactent principalement les logements construits au sein d'un lotissement ;
• Coût des travaux : travaux d'amélioration (sous certaines conditions), agrandissement, construction ou reconstruction. Si vous êtes propriétaire du logement depuis plus de cinq ans, vous pouvez déduire le coût réel des travaux réalisés. Vous avez également la possibilité d'opter pour un forfait fixé à 15 % du prix d'achat.

  Vous avez hérité d'un bien immobilier à la suite d'une succession ou d'une donation ? Dans ce cas, le prix d'acquisition équivaut au montant retenu pour les droits de succession ou de donation.

  Formule de calcul de la plus-value immobilière brute

  La plus-value immobilièrebrute s'obtient par la formule de calcul suivante :

  Prix de vente - prix d'acquisition

  Bon à savoir : le montant de l'impôt est calculé sur la base de la plus-value immobilière nette. Pour l'obtenir, il convient d'appliquer l'abattement accordé par l'État pour chaque année de détention (ou au regard d'une situation spécifique).

  Principales exonérations de plus-value immobilière

  Certaines conditions relatives au bien immobilier, au vendeur ou à l'acquéreur permettent de bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value immobilière. Tour d'horizon des principaux cas d'exonération.

  Exonérations relatives au bien immobilier vendu

  Lors de la vente d'un bien immobilier, vous bénéficiez d'une exonération d'impôt sur la plus-value si :

  Exonérations relatives à l'acquéreur

  La plus-value réalisée au cours de l'opération financière fait l'objet d'une exonération si :

  Exonérations relatives au vendeur

  En tant que vendeur, vous bénéficiez d'une exonération sur la plus-value immobilière si :

  Taux d'imposition sans exonération

  Vous n'êtes concerné par aucun cas d'exonération ? Dès lors, votre plus-value sera imposée. Toutefois, vous pourrez bénéficier d'un abattement annexé à la durée de détention de votre bien. Certaines transactions immobilières font également l'objet d'abattements exceptionnels.

  Abattement

  Le montant final prélevé sur la plus-value immobilière au titre de l'impôt correspond d'une part à l'impôt sur le revenu et d'autre part aux prélèvements sociaux. Le montant retenu pour le calcul de la plus-value est diminué par un abattement qui dépend d'un délai de détention. L'assiette varie selon qu'elle concerne l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

   

  L'assiette pour l'impôt sur le revenu correspond à :

  Pour les prélèvements sociaux, l'assiette correspond à :

  Abattements exceptionnels

  Les abattements exceptionnels concernent les transactions immobilières effectuées sur des zones spécifiques du territoire. Il s'agit des opérations d'urbanisme et de revitalisation du territoire ainsi que des zones tendues.

  Opérations d'urbanisme et revitalisation du territoire

  Votre plus-value immobilière bénéficie d'un abattement exceptionnel si la cession est réalisée dans une zone concernée par une opération d'urbanisme ou une opération de revitalisation du territoire.

  L'abattement exceptionnel appliqué est de 70 %. Il est accordé aux conditions suivantes :

  Bon à savoir : l'administration fiscale peut refuser l'application de l'abattement exceptionnel si le vendeur et l'acquéreur appartiennent à la même famille.

  Zones tendues

  La plus-value immobilière bénéficie également d'un abattement exceptionnel à hauteur de 70 % en zone tendue classée A ou A bis. L'acheteur doit cependant s'engager à raser les constructions actuelles pour bâtir un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs. De plus, la promesse de vente doit avoir été signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020, pour une cession effectuée avant le 31 décembre 2022. Comme pour l'abattement exceptionnel précédent, les travaux de construction doivent intervenir dans un délai de quatre ans.

  Taux d'imposition

  Avant abattement, le taux d'imposition est de 36,20 %. Ce pourcentage global correspond à :

  Si le montant de la plus-value immobilière est supérieur à 50 000 € après abattement, une taxe complémentaire est appliquée. Elle varie entre 2 et 6 %.

  Déclaration de la plus-value immobilière

  Formalités administratives à la charge du notaire

  Lors de la vente d'un bien immobilier, le notaire est en charge d'effectuer les opérations suivantes :

  Plus-value immobilière et déclaration de revenus

  Le notaire est en charge de la plupart des démarches administratives au moment de la vente d'un logement. De votre côté, vous devez faire remonter le montant de la plus-value auprès de l'administration fiscale. Pour cela, indiquez les informations suivantes sur votre déclaration d'impôt sur le revenu :

  Pour conclure

  Pour les investisseurs, la possibilité de réaliser une importante plus-value immobilière est un critère important lors d'un achat immobilier. En effet, revendre un bien plus cher que son prix d'acquisition permet de dégager des bénéfices pour investir à nouveau. Toutefois, l'imposition à 36,20 % de la plus-value immobilière impute fortement le gain dégagé au moment de la cession d'un logement.

  Si un abattement automatique est appliqué après un certain délai de détention, de nombreux cas permettent de ne pas payer d'impôt sur la plus-value. Vente d'un bien pour un faible montant, cession en vue d'un réemploi du terrain, situation personnelle du vendeur ou de l'acquéreur, etc. offrent ainsi une exonération d'impôt totale.

  • Vous vendez un droit de surélévation avant le 31 décembre 2022 ;
  • Vous échangez votre bien dans le cadre d'une opération de remembrement (sous certaines conditions) ;
  • Le prix de vente de votre bien est inférieur à 15 000 € ;
  • Vous êtes propriétaire de la maison, de l'appartement ou du terrain mis en vente depuis plus de 22 ans.
  • L'acheteur est un organisme en charge delogements sociaux. La vente peut être établie de manière directe ou indirecte. Attention, cette mesure d'exonération est valable seulement jusqu'au 31 décembre 2022 ;
  • L'acheteur est un organisme privé qui s'engage à effectuer ou terminer des logements sociaux. Comme la mesure précédente, cette condition d'exonération est valable jusqu'au 31 décembre 2022 ;
  • La plus-value fait suite à une expropriation ou un droit de délaissement. Pour bénéficier de l'exonération d'impôt, le montant de l'opération immobilière doit être réutilisé dans son intégralité pour construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles dans un délai d'un an.
  • Vous percevez une pension de vieillesse. Votre revenu annuel ne doit pas dépasser 11 276 € pour la première part du quotient familial, puis 3 011 € pour chaque demi-part supplémentaire (revenus déclarés en 2020 pour une vente en 2022). De plus, vous ne devez pas être soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  • Vous êtes détenteur d'une Carte Mobilité Inclusion (CMI). Le plafond de revenu annuel est identique au montant fixé pour la pension de vieillesse. De même, vous ne devez pas être redevable de l'IFI ;
  • Vous vendez votre résidence principale pour intégrer un établissement d'accueil pour personnes âgées. Pour bénéficier de l'exonération, votre revenu doit également être inférieur à 26 462 € pour la première part du quotient familial, 6 182 € pour la première demi-part supplémentaire, puis 4 867 € pour les demi-parts suivantes (revenus déclarés en 2020 pour une vente en 2022). Vous ne devez pas être imposable au titre de l'IFI ;
  • Vous vendez votre résidence principale pour intégrer un établissement d'accueil spécialisé pour les adultes handicapés. Les seuils de revenus maximum retenus pour l'exonération d'impôt sont identiques aux montants évoqués dans le cas précédent.
  • Vous êtes non-résident français. L'exonération est valable en cas de plus-value nette dont le montant est inférieur à 150 000 €.
  • Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.
  • 6 % pour un délai de détention compris entre 6 ans et 21 ans ;
  • 4 % pour un délai de détention de 22 ans révolus ;
  • 100 % pour un délai de détention au-delà de 30 ans (exonération).
  • 1,65 % pour un délai de détention compris entre 6 ans et 21 ans ;
  • 9 % pour un délai de détention compris entre 22 ans et 30 ans ;
  • 100 % pour un délai de détention supérieur à 30 ans (exonération).
  • L'acheteur s'engage à démolir le bâti existant pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs. Si la part occupée par les logements sociaux représente au moins 50 % de la surface totale des nouvelles constructions, l'abattement est majoré à 85 % ;
  • La signature de la promesse de vente intervient avant le 31 décembre 2023 ;
  • Les travaux seront achevés dans les quatre années qui suivent l'acquisition.
    • 19 % prélevés au titre de l'impôt sur le revenu ;
    • 17,2 % prélevés au titre des prélèvements sociauxVous utilisez le montant de la vente de votre résidence principale pour acheter ou construire votre nouvelle résidence principale. L'achat ou la construction doit intervenir dans un délai maximum de deux ans après la vente de votre première résidence. Par ailleurs, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre nouvelle habitation principale au cours des quatre années précédant la vente ;
      • Démarches administratives auprès de l'administration fiscale ;
      • Calcul du montant imposable de la plus-value ;
      • Calcul du montant de l'impôt à régler ;
      • Rédaction de la déclaration ;
      • Règlement de l'impôt sur la plus-value au service de la publicité foncière.Vous vendez votre résidence principale et les dépendances qui lui sont attachées (parking, garage, cours, etc.) ;
        • Le montant de la plus-value calculée puis déclarée par le notaire ;
        • La plus-value exonérée si la transaction immobilière correspond à une première cession d'un logement (hors résidence principale).