Comment calculer la plus-value d'un terrain à bâtir ?

Terrain à bâtir, terrain constructible, quelles différences ?

Terrain à bâtir

Par terrain à bâtir, il faut entendre un terrain prêt à accueillir une construction neuve.

Pour cela, il doit répondre à plusieurs critères :

• Présence d'une voie d’accès publique ;
• Eau potable accessible ;
• Raccordement au réseau électrique et au réseau téléphonique ;
• Raccord au réseau d’assainissement public, en cas d'exigence de la commune ;
• Ces équipements doivent être en capacité suffisante par rapport aux besoins des futurs locataires occupants ;
• Situé en zone constructible selon le PLU (plan local d'urbanisme) ;
• Le terrain doit être nu.

Terrains constructibles

Par terrain constructible, il faut entendre une parcelle capable de recevoir une construction neuve.

Là aussi, il est nécessaire de respecter certains critères de constructibilité pour entrer dans cette catégorie :

• Capacité physique d'accueillir une construction (des fondations solides peuvent être réalisées et en mesure de supporter le poids d'un bâtiment, en toute sécurité pour les futurs occupants) ;
• Localisation permettant un raccordement au réseau téléphonique, électrique et d'assainissement si exigé, ainsi qu'un accès à l'eau potable et de voies d'accès pour engins de construction ;
• Le terrain est déclaré, par le PLU, comme juridiquement autorisé à recevoir une construction.

Imposition sur les plus-values selon les terrains

Les terrains à bâtir et les terrains constructibles, même s’ils ont juridiquement une définition différente, sont néanmoins soumis à la même imposition au niveau des plus-values. En effet, il s'agit dans les deux cas de déterminer le montant de la plus-value réalisée à l'occasion de la vente, puis d'y appliquer les taxes suivants :

• Impôt sur le revenu ;
• Prélèvements sociaux.

Ces taxes peuvent faire l'objet d'abattements, afin de diminuer le coût de l'imposition.

Attention, les terrains non constructibles sont soumis aux mêmes règles de taxation que les terrains à bâtir. Toutefois, si le terrain devient constructible suite au changement du PLU, alors, en cas de vente, la plus-value est exonérée d'imposition ou bien soumise à une taxation différente.

Concernant les terrains agricoles, leur taxation dépend du statut du terrain dans le patrimoine. S'il relève du patrimoine de l'entreprise agricole, il est alors considéré comme un bâtiment professionnel et il est exonéré de la taxe. En revanche, s'il appartient au patrimoine privé, alors, il est assujetti de la même façon que le terrain à bâtir.

Calcul de la plus-value immobilière suite à la vente d'un terrain à bâtir

Calcul de la plus-value immobilière

La plus-value se définit comme la différence entre le prix d'acquisition du terrain et le prix de revente de celui-ci. Il y a plus-value lorsque le prix de vente est plus élevé que celui d'achat.

Le calcul est donc le suivant :

Montant de la plus-value = prix de vente – prix d’achat

Calcul du prix de vente du terrain à bâtir

Pour déterminer le prix de vente, il convient de tenir compte effectivement du prix de vente, mais de déduire :

• Les frais de cession ;
• Le montant de la TVA qui a été acquittée.

Le calcul est donc le suivant :

Prix de vente pour plus-values immobilières = prix vente – frais cession – TVA

Calcul du prix d’achat des terrains à bâtir

Dans le cadre de la plus-value immobilière, pour le prix d'acquisition, il convient de tenir compte du prix réellement payé, mais également d'y ajouter des frais supplémentaires :

• Indemnités et charges versées au vendeur ;
• Frais d’acquisition ;
• Montant des travaux et des frais de voirie.

Le calcul est donc le suivant :

Prix achat pour plus-values immobilières = prix achat + charges indemnités vendeur + frais acquisition + travaux et voiries

Dans le cas particulier d'une donation ou d'une succession, il convient de se baser sur la valeur vénale déclarée.

Plus-value immobilière imposable : taxe et abattement

Taxes : impôt revenu et prélèvements sociaux

La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu et représente 19% du montant de la plus-value nette imposable. Elle est également assujettie aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, solidarité), à hauteur de 17,2%.

Le taux d'imposition de base est donc de 36,2 %. Ces taux sont soumis à des abattements en fonction de la durée de détention du terrain à bâtir, permettant ainsi de diminuer le coût total à payer par le contribuable.

Les abattements selon la durée détention

L'abattement débute à partir de la cinquième année de détention. En cas de vente avant 5 ans révolus, le taux d'imposition sera donc de 36,2%. Ces abattements s’appliquent donc au-delà de 5 ans, et chaque année.

Il faut tenir compte de la date anniversaire comme point de départ, soit la date d'acquisition ou la date donation.

Taux abattement impôts revenus

Entre la 6e et 21e année de détention, l'abattement est de 6%. Il est de 4% à la 22e année révolue de détention. Exonération à partir de la 22e année.

Taux abattement prélèvements sociaux

Entre la 6e et 21e année de détention, l'abattement est de 1,65%.

La 22e année révolue de détention, il est de 1.60%.

Après 22 ans, le taux d'abattement est de 9%.

Exonération à partir de la 30e année.

Les abattements exceptionnels et temporaires

On peut tenir compte d'abattements exceptionnels et temporaires lorsqu'il s'agit, dans des zones dites tendues, de :

• Cessions de terrains à bâtir ;
• Opérations de démolition reconstruction.

Ce dispositif particulier est régi par l'article 28 de la loi des finances.

Les taux d’imposition peuvent bénéficier d'un abattement exceptionnel de 70 ou 85%. Le taux appliqué dépendra du pourcentage de logements sociaux par rapport à la surface totale. Les zones tendues sont les communes où il existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.