Peut-on investir dans une nue propriété avec ses parents ?

Achat nu propriété parents et enfants, comment cela fonctionne-t-il ?

Comment acquérir un patrimoine familial ?

Il existe deux cas de figure possibles. D’une part, les enfants peuvent décider d'acheter la résidence principale des parents, du moins la nue-propriété pour que les parents en conservent l'usufruit. D’autre part, les parents peuvent acheter eux-mêmes un bien immobilier (maison, appartement, immeuble) et réalisent une donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit, au profit de leurs enfants.

Qu'implique un démembrement propriété pour usufruitier et nu-propriétaire ?

Lors d'un achat avec démembrement du droit de propriété, le parent devient usufruitier et l'enfant, nu-propriétaire. L'opération est réalisée par un acte notarié.

Les parents détenant l'usufruit peuvent donc vivre dans le logement ou le mettre en location afin d'en percevoir des revenus. En contrepartie de leur occupation, ils payent la taxe d'habitation, la taxe foncière et l'ensemble de travaux d'entretien, c'est-à-dire ceux n'étant pas listés à l'article 606 du Code civil.

Les enfants, détenant le droit de nue-propriété, ne peuvent ni occuper, ni louer le logement. Ils peuvent seulement en disposer (échange, vente, donation). En revanche, ils sont exonérés du paiement des taxes (habitation et foncière qui sont à la charge des parents), de l’IFI (imposition fortune immobilière) et de l'impôt des revenus fonciers. Au décès du parent, l'enfant récupère l'usufruit, et donc la pleine propriété.

Démembrement propriété, y a-t-il un avantage quant aux droits donation et droits succession ?

Barème fiscal valeur nue-propriété usufruit et abattement donation entre parents

Les droits de succession peuvent être très élevés. Ils tiennent compte de l'ensemble du patrimoine (argent, biens immobiliers, etc.) sauf assurance vie et peuvent vite grimper, au point que les enfants sont obligés de faire un crédit pour les payer.

Réaliser une donation en nue-propriété, permet donc de diminuer l'assiette de succession et donc le prix dû.

Un barème fiscal, présent à l'article 669 du CGI, permet de déterminer la valeur de la nue-propriété. Celle-ci est fonction de l'âge révolu de l'usufruitier et du prix de la pleine propriété.

En sus, dans le cadre d'une donation entre parents, on peut profiter d'un abattement fiscal. Il est, par exemple, de 100 000 euros pour une donation de parents à enfants. Cette donation est renouvelable tous les 15 ans.

Les droits de succession seront donc calculés sur une somme plus basse, après application des abattements. Les héritiers devront ensuite s'acquitter des frais de notaire.

Avantage de l'usufruit successif après décès pour le conjoint survivant

Il est possible d'insérer une clause d'usufruit successif impliquant qu'au décès du défunt parent, le conjoint survivant récupère l'usufruit (droit de vivre, droit de louer) gratuitement et les droits de donations sont recalculés.

Si le parent restant est plus jeune que le parent défunt, la valeur de la nue-propriété est également recalculée, et un remboursement proportionnel des droits de donation peut survenir.