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Nue propriété et IFI

Véritable stratégie patrimoniale, la donation nue-propriété présente des avantages fiscaux évidents, tant pour les nus-propriétaires que pour les usufruitiers. C'est aussi la solution idéale pour transmettre son patrimoine immobilier, tout en limitant le paiement des frais de succession. Qu'est-ce que l’IFI ? Quelle différence avec l’ISF ? Qui paye cet impôt ?

Quelle différence entre impôt fortune immobilière IFI et impôt sur la fortune ISF ?

L’ISF (ou impôt sur la fortune) repose sur l'ensemble des actifs du foyer fiscal, tant mobiliers qu’immobiliers. L’IFI (ou impôt sur fortune immobilière) ne se limite qu'au patrimoine immobilier, non professionnel.

Ainsi, pour l’IFI, on ne tient pas compte dans l'assiette, de :

L’épargne (livret bancaire, compte courant, etc.) ;
Les placements financiers ;
L'assurance vie ;
Les biens mobiliers (oeuvres d'art, véhicules, etc.).

Dans les deux cas, les seuils d'imposition restent les mêmes. Par contre, les dettes dites déductibles sont davantage limitées avec l’IFI.

Démembrement propriété, qui paye l’IFI ? Nu-propriétaire ou usufruitier ?

Principe du démembrement de propriété

Le droit de propriété est constitué du droit d'usufruit (droit d'usage et droit de jouissance) et du droit de nue-propriété (droit de disposer du bien immobilier). Il y a donc démembrement du droit propriété lorsque, par acte notarié, on scinde ces droits. On se retrouve donc avec un usufruitier et un nu-propriétaire.

Ainsi, l'usufruitier est en droit de vivre dans le logement ou de le mettre en location afin d'en recevoir les fruits (revenus locatifs) tandis que le nu-propriétaire dispose simplement du pouvoir de propriété (le vendre, l'échanger ou le léguer).

Cependant, il récupère la pleine propriété soit à une date fixée par la convention démembrement, soit au décès de l'usufruitier dans le cas d'un démembrement viager.

Taxe, imposition, impôt fortune immobilière, qui paye quoi ?

Dans le cadre d'un démembrement usufruit nue-propriété, la majeure partie des taxes sont dues par l'usufruitier. Le nu-propriétaire est ainsi exonéré de :

L'impôt sur les revenus fonciers ;
L’IFI impôt fortune immobilière ;
La taxe foncière ;
La taxe habitation.

Le bien immobilier, objet du partage juridique, est inclus dans le patrimoine d'imposition de l’IFI de l'usufruitier et ce, pour sa valeur en pleine propriété.

De fait, le nu-propriétaire n'est pas concerné par cette imposition. Ainsi, dans le cas où un enfant donataire reçoit la nue-propriété, la charge de l’IFI revient au parent donateur. Dans le cas où ce même enfant revend son droit de propriété à une tierce personne, il appartient toujours au parent donateur initial de payer l'impôt sur la fortune immobilière IFI.

Exceptions IFI à la charge de l'usufruitier

Dans certains cas spécifiques, l’IFI peut être réparti entre le nu-propriétaire et l'usufruitier :

Le conjoint survivant récupère l'usufruit suite au décès du premier parent défunt (sauf cas d'une donation entre époux) ;
Un enfant issu d'un premier mariage oblige le conjoint survivant à transformer l'héritage en usufruit ;
En cas de vente avec réserve d'usufruit au vendeur, l’IFI ne sera calculé que sur la valeur nue-propriété usufruit.