Quelle est la fiscalité d'une nue propriété ?
Le démembrement de propriété est un montage juridique spécifique, scindant le droit de propriété en deux : usufruit et nue-propriété. Plus qu'une division juridique, il s’agit même d'une véritable stratégie patrimoniale, de plus en plus utilisée dans des familles pour la transmission du patrimoine. Mais, ce dispositif offre également de nombreux avantages dans le cadre d'un achat. Ses règles de fiscalité et d’imposition sont bien particulières. Qu'en est-il ?
Barème fiscal, abattement fiscal pour calcul des droits de succession ou droits donation
Déterminer la valeur usufruit nue-propriété avec le barème fiscal
Ce barème a été mis en place par l'administration fiscale, puis mis à jour en 2004. On le retrouve à l'article 669 du Code général des impôts. Son objectif est de déterminer la valeur de l'usufruit. Il ne s'applique toutefois pas dans le cadre d'un démembrement conventionnel.
| Âge usufruitier (années révolues) | Valeur part de l'usufruit | Valeur part de la nue-propriété |
| Moins 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus 91 ans | 10 % | 90 %; |
Application d'un abattement fiscal dans le cadre d'une donation en famille
Les montants ci-dessous sont des plafonds renouvelables tous les 15 ans.
| Plafond abattement | Lien filial entre donateur et donataire |
| 100 000 euros | Parents ; enfants |
| 31 865 euros | Grands-parents ; petits-enfants |
| 80 724 euros | Époux, pacs ou partenaires |
| 15 932 euros | Frères et sœurs |
| 7 967 euros | Parents jusqu'au 4e degré |
| 1 594 euros | Parents au-delà du 4e degré ou non-parents |
Taux des droits de succession
Les taux indiqués ci-dessous s'appliquent sur la valeur de la nue-propriété et après l'abattement de 100 000 euros.
Ils ne sont applicables que pour la succession en ligne directe.
| Valeur donation | Barème imposition pour droits de succession |
| Moins de 8 072 euros | 5 % |
| De 8 072 à 12 109 euros | 10 % |
| De 12 109 à 15 932 euros | 15 % |
| De 15 932 à 552 324 euros | 20 % |
| De 552 324 à 902 838 euros | 30 % |
| De 902 838 à 1 805 677 euros | 40 % |
| Plus de 1 805 677 euros | 55 % |
Exemple d'application : les avantages fiscaux de la donation
Le parent donateur a 55 ans et la valeur de la pleine propriété est de 312 000 euros.
La valeur de l'usufruit est de 50% et la valeur de la nue-propriété est aussi de 50%, soit 156 000 euros.
L’abattement de 100 000 euros permet de réduire l'assiette de succession à 56 000 euros. Le taux d'imposition sera alors de 20%, soit un total de 11 200 euros.
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Achat nue-propriété : répartition des charges fiscales entre usufruitier et nu-propriétaire
Les tableaux communiqués ci-dessus concernent les droits à payer dans le cadre d'une donation ou succession. Mais une acquisition en nue-propriété est également réalisable (attention cependant, il n'est pas possible de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cadre d'un achat réalisé sous le dispositif Pinel).
Il s'agit alors de déterminer qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire. Concrètement, l'ensemble des charges revient à l'usufruitier.
L'impôt sur les revenus fonciers
Il existe deux cas spécifiques :
1. L'usufruitier occupe le logement.
2. L'usufruitier met en location le bien immobilier.
Dans le premier cas, aucun revenu locatif n’est perçu, donc pas d'imposition sur revenus fonciers. Dans le second cas, l'usufruitier est tenu au paiement en prenant en compte les charges déductibles. Cependant, s'il réalise une location meublée, il ne sera pas soumis à l'imposition des revenus fonciers mais des BIC (bénéfices Industriels et commerciaux).
Notons que lorsque le nu-propriétaire occupe l'habitation à titre gratuit (convenu par la convention de démembrement), aucune taxe sur revenus fonciers n'est à payer.
L'impôt fortune immobilière IFI
L'imposition fortune immobilière (IFI) est due par l'usufruitier, le bien immobilier entrant dans son patrimoine d'imposition. L’IFI est calculé sur la base de la valeur en pleine propriété.
Dans le cas d'un parent donateur de la nue-propriété avec réserve d'usufruit à son enfant donataire, c'est donc le parent qui paiera cet impôt.
De même, si cet enfant revend son droit de nue-propriété à un tiers, ce sera toujours le parent, donateur initial, qui payera l’IFI.
Les droits d'enregistrement
Dans le cadre d'une convention de démembrement, que la date d'extinction du droit d'usufruit soit contractuelle ou viagère, le nu-propriétaire récupère l'usufruit gratuitement et sans droit d'enregistrement, qu' il s'agisse d'une succession ou d'une donation.
Les taxes locales : taxe habitation et taxe foncière
La taxe habitation
La taxe d'habitation est toujours payée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année d'imposition (sauf convention contraire avec le nu-propriétaire).
Si l'usufruitier réside dans le bien, il paye la taxe d'habitation. Si l'usufruitier met en location le bien, alors c'est son locataire qui devra s'en acquitter.
La taxe foncière
C'est l'usufruitier qui est chargé du paiement de la taxe foncière. En effet, cet impôt relève du véritable droit sur un bien, le droit de l'occuper et de le louer, pour en percevoir des revenus. C'est donc cette personne qui doit s’en acquitter. Il s’agit donc de l'usufruitier dans le cas spécifique du démembrement usufruit en nue-propriété.
Il n'y a pas de solidarité entre les deux, toutefois. Comme pour la taxe habitation, c'est la date du 1er janvier qui est retenue.
L'impôt sur les plus-values
Cet impôt est calculé lors de l’extinction de l'usufruit, c'est-à-dire lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier ou à la fin de l'usufruit temporaire.
En cas d'extinction du démembrement de propriété, suite à cessation d’usufruit, le nu-propriétaire n’a pas à payer l'imposition des plus-values.
En cas de cession des droits par l'usufruitier et le nu-propriétaire à un nouvel acquéreur qui détiendra la pleine propriété, le calcul des plus-values est scindé en deux : une part pour le nu-propriétaire et une part pour l'usufruitier.
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