SCI en nue-propriété

Qu’est-ce que le démembrement de propriété d’une SCI ?

Définition

Le démembrement de propriété répartit le droit de propriété entre les usufruitiers et les nus-propriétaires. Dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière), le démembrement peut intervenir sur les biens immobiliers détenus par l’entreprise, mais également sur ses parts sociales.

Le démembrement de propriété en SCI est principalement utilisé par les parents pour réduire les frais de cession liés à la transmission de leur patrimoine.

Rôle du nu-propriétaire dans une SCI

Suite au démembrement d’une SCI, le nu-propriétaire hérite :

• Du droit de disposer du capital, à savoir les biens et les parts sociales de la SCI (vente, donation, mise en location de l’immeuble) ;
• Du droit de vote aux assemblées.

Rôle de l’usufruitier dans une SCI

L’usufruitier d’une SCI dispose du droit de percevoir les loyers ou d’habiter le bien démembré. Il profite également des dividendes générés par les parts sociales (bénéfices). Enfin, il veille à la bonne conservation du patrimoine en réalisant les travaux d’entretien nécessaires.

Quelles précautions prendre pour investir dans une SCI en nue-propriété ?

Le démembrement d’une SCI nécessite de prendre des précautions dès la création de votre société. Ces recommandations préalables protègent la société, mais également les usufruitiers et les nus-propriétaires.

Pour préparer correctement votre investissement en SCI :

• Rédigez avec attention les statuts de l’entreprise. Veillez à mettre l’accent sur l’objet social de la société. De même, portez une vigilance accrue lors de la rédaction des clauses d’agrément des clauses de réversion d’usufruit.
• Évitez l’abus de droit. Outil d’optimisation fiscal, le démembrement du droit de propriété d’une SCI est parfois perçu comme la volonté de ne pas payer d’impôt. Pour éviter toute qualification de votre montage en abus de droit, veillez à respecter les règles fiscales et juridiques.
• Estimez correctement la valeur de votre bien immobilier en nue-propriété. La valeur réelle de votre SCI correspond à la valeur de la pleine propriété (soit la valeur de l’usufruit additionnée à la valeur de la nue-propriété). Une décote de l’ordre de 10 à 20 % est tolérée pour les biens immobiliers détenus en SCI.
• Tenez-vous informé sur l’évolution de la réglementation juridique et fiscale. À titre d’exemple, l’abandon de l’ISF au profit de l’IFI a entraîné des modifications sur la répartition du montant de l’impôt entre nu-propriétaire et usufruitier.

Pourquoi investir dans une SCI en nue-propriété ?

Le démembrement de propriété dans le cadre d’une SCI offre les avantages suivants :

• Une gestion facilitée du patrimoine immobilier avec une répartition claire des rôles entre les différents membres (parents, enfants ou héritiers, etc.) ;
• Une diminution des frais de donation pour transmettre votre patrimoine ;
• Une fiscalité allégée.