Le statut LMP

C’est quoi le LMP ?

Le LMP ou Loueur en Meublé Professionnel est un statut fiscal particulier. Cette fiscalité concerne les propriétaires bailleurs d’une ou plusieurs locations meublées dont les recettes annuelles dépassent un certain montant. En d’autres termes, le LMP s’adresse aux personnes ou sociétés dont la location représente l’activité principale.

Quelles sont les conditions du statut LMP ?

Pour devenir Loueur en Meublé Professionnel, vous devez respecter certaines conditions relatives aux logements et aux recettes locatives. De même, le statut implique des obligations administratives (cotisations sociales, impôt). Voici les conditions à remplir si vous souhaitez exercer votre activité locative en LMP.

Conditions relatives au logement

Pour bénéficier du statut LMP, votre logement locatif doit être à usage d’habitation. Vous êtes libre de le louer pour de courts séjours ou de longues périodes.

Comme son intitulé l’indique, votre habitation doit également être meublée. Ce type de logement répond à une définition précise, indiquée dans la loi ALUR. Ainsi, « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste des meubles obligatoires dans le cadre d’une location meublée, à savoir :

• Dans la cuisine : des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur, un espace de congélation, de la vaisselle en quantité suffisante, des ustensiles de cuisine ;
• Dans la chambre : un lit, une couette ou une couverture, un dispositif d’occultation ;
• Dans le logement : une table équipée de sièges, des luminaires, des étagères, le matériel nécessaire à l’entretien du logement.

Bon à savoir : si votre logement est situé dans une copropriété, assurez-vous que le règlement intérieur autorise la location meublée. De même, certaines grandes métropoles encadrent la location touristique. Renseignez-vous sur la législation en vigueur dans votre ville pour prendre connaissance des possibles obligations légales.

Conditions relatives aux recettes locatives

Pour exercer l’activité de location meublée professionnelle, vos recettes locatives annuelles doivent :

• Être supérieures à 23 000 € ;
• Être supérieures au total des autres revenus des membres du foyer fiscal (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux hors location LMP, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux).

Ces conditions impliquent souvent la location de plusieurs logements meublés. De même, l’activité de location meublée en LMP représente généralement l’activité principale du foyer fiscal. Si vous ou votre conjoint exercez une activité trop lucrative, cela peut vous empêcher d’accéder au statut LMP.

Cotisations sociales

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est indexé à une activité considérée comme professionnelle. À ce titre, il est assujetti aux cotisations sociales (retraite et santé).

Le régime de cotisation dépend de la nature de votre activité locative :

• Vous proposez de la location longue durée : dans ce cas, vous relevez du régime TNS (Travailleur Non Salarié) avec affiliation à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants). À ce titre, le montant des cotisations sociales correspond à environ 35 % de vos bénéfices locatifs. À noter un forfait minimum de 1 000 €/an, quels que soient vos revenus d’activité.
• Vous proposez de la location courte durée (location touristique) : dans ce cas, vous avez la possibilité de vous affilier au régime général. Cette option est valable seulement si vos recettes annuelles sont inférieures à 72 600 €. Elle ouvre droit à un abattement de 23 000 € au terme de votre première année et 60 % les années suivantes (ou 87 % si votre location touristique est classée).

Impôts

En tant que loueur LMP, vous êtes soumis aux impôts suivants :

• Taxe foncière ;
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) sauf si votre location est située dans votre habitation principale ;
• Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si votre chiffre d’affaires hors taxes est supérieur à 500 000 €/an.

Bon à savoir : les impôts comptent parmi les charges déductibles au moment du calcul des cotisations sociales et de l’impôt sur le revenu.

Quels sont les avantages fiscaux du LMP ?

Si le montant des cotisations sociales LMP peut faire peur, ce régime fiscal dispose cependant de nombreux avantages. Choix du régime, imputation des déficits, régime avantageux des plus values, récupération de la TVA et exonération d’IFI : découvrez les principaux atouts fiscaux du LMP.

Le choix du régime fiscal : micro ou régime réel

En tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP), vous avez le choix de votre régime fiscal. Ainsi, vos recettes locatives peuvent être imposées au titre du régime micro ou du régime réel.

Sous le régime micro, le calcul de l’imposition se fait sur l’ensemble de votre chiffre d’affaires après abattement forfaitaire de 50 %. Ce régime est à privilégier si le montant de vos charges est peu élevé. Souvent moins avantageux que le régime réel, il permet toutefois une comptabilité simplifiée. En effet, aucun justificatif ne doit être transmis à l’administration fiscale puisque l’abattement est appliqué automatiquement.

Généralement plus avantageux, le régime réel permet de déduire les charges générées par votre activité de location meublée avant calcul de l’impôt. Ces charges comprennent notamment :

• L’amortissement de votre investissement et de son mobilier, c’est-à-dire la prise en compte de la perte de valeur de votre bien au fil des ans ;
• Les intérêts de votre crédit immobilier si vous avez souscrit un prêt à la banque pour investir ;
• Les frais de notaires, d’assurance, de gestion et d’entretien ;
• Les frais de fonctionnement (eau, internet, électricité) ;
• Le montant des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation).

Bon à savoir : le régime réel nécessite de tenir une comptabilité précise pour récupérer le montant de vos charges au moment de clôturer votre exercice. En l’absence de connaissances particulières, nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable. Vous pourrez ainsi profiter pleinement des avantages fiscaux du LMP en réel.

L’imputation des déficits

Si le montant des charges déductibles est plus élevé que vos recettes locatives, on parle alors de déficit. Avantage majeur de la fiscalité LMP : ce régime vous permet de répercuter votre déficit sur d’autres catégories de revenus pendant six ans. À titre d’exemple, vous pourrez le déduire de vos salaires annuels afin de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Grâce à cet avantage fiscal, il est fréquent de bénéficier d’une exonération totale d’impôts.

Attention, l’amortissement de votre bien ne peut pas générer de déficit et permet uniquement d’abaisser vos bénéfices à 0 €.

L’exonération d’impôt sur les plus values en cas de reventes

Le statut Loueur en Meublé Professionnel (LMP) fait l’objet d’un régime des plus-values particulier. En cas de revente de votre location meublée LMP, la plus-value ne fera l’objet d’aucune imposition si :

• Vous exercez votre activité depuis plus de cinq ans ;
• Votre logement a généré moins de 90 000 €/an de recettes locatives au cours des deux dernières années. Une exonération partielle de l’impôt sur les plus-values est toutefois prévue si vos recettes annuelles sont inférieures à 126 000 €.

Le régime de TVA

En application de l’article 261 D 4° du Code général des impôts, les locations meublées sont exonérées de TVA. Cette mesure concerne les locations meublées de longue durée comme les locations saisonnières.

Attention toutefois si vous proposez des services complémentaires dans le cadre de votre activité locative. Vous serez assujetti à la TVA et à la TVA de droit commun si vous proposez au moins trois des quatre services suivants :

• Petit-déjeuner ;
• Entretien régulier des locaux ;
• Fourniture du linge de lit ;
• Service d’accueil pour les locataires.

L’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est venu remplacer l’impôt sur la fortune (ISF). Si votre activité immobilière rencontre du succès, il se peut que vous soyez redevable de l’IFI. Toutefois, en tant que Loueur en Meublé Professionnel, vous serez exonéré de cette imposition. C’est un autre avantage non négligeable de cette fiscalité particulière.

Comment devenir LMP (loueur en meublé professionnel) ?

En tant que Loueur en Meublé Professionnel (ou Loueur en Meublé Non Professionnel), vous devez déclarer votre activité locative au CFE compétent. Vous disposez d’un délai de quinze jours après la mise en location de votre bien pour effectuer ces démarches administratives. La déclaration se fait via le formulaire P0i dans lequel vous indiquerez notamment la nature de votre activité et votre choix de régime fiscal.

Votre CFE (Centre de Formalités des Entreprises) est :

• L’URSSAF si votre logement est loué sans services complémentaires (petit-déjeuner, ménage, etc.) ;
• La CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) si votre location comprend des services annexes.

Après réception de votre dossier, le CFE vous fera parvenir votre numéro SIRET.

Bon à savoir : vos locations meublées se situent dans des villes différentes ? Dans ce cas, la déclaration d’activité LMP doit se faire auprès du CFE de la ville où vos logements génèrent le plus de revenus locatifs.

Quelle différence entre LMP et LMNP ?

La principale différence entre le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) réside dans le montant de vos recettes locatives. En tant que propriétaire-bailleur d’une location meublée, l’administration fiscale vous considère automatiquement comme LMNP. Au-delà de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou si vos loyers représentent la source de revenus principale de votre foyer fiscal, vous basculerez alors en LMP.

D’autres différences existent entre le statut LMNP et LMP, notamment :

• Le montant des cotisations sociales : 17,2 % en LMNP contre environ 35 % en LMP ;
• L’imputation du déficit : possible seulement sur la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en LMNP et imputable sur toutes les catégories en LMP.

Exemple d’un investissement meublé professionnel LMP

Vous souhaitez investir en LMP dans une région attractive (ville étudiante, région touristique, etc.) ? Prenons un exemple pour illustrer les avantages que vous pourriez en tirer.

Partons sur un investissement d’une valeur de 150 000 € auxquels viennent s’ajouter 5 000 € de mobilier. Loué 500 €/mois, votre appartement génère 6 000 € de recettes locatives annuelles. Il vous permet également de déduire de vos loyers environ :

• 12 000 € de frais de notaire ;
• 400 € d’intérêts d’emprunt (sur la base d’un crédit de 140 000 € contracté sur 10 ans à un taux de 2,5 %) ;
• 100 € de cotisations d’assurance ;
• 300 € de frais de gestion ;
• 200 € d’impôts locaux ;
• 500 € de charges liées au fonctionnement de votre location (ménage, réparations, etc.) ;
• 100 € de charges sociales.

Avec des charges équivalentes à 13 600 € pour des recettes locatives de 6 000 €, vous générez par conséquent un déficit important. Une réelle opportunité pour diminuer considérablement le montant de votre impôt sur le revenu tout en cotisant pour votre retraite.