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LMP et IFI

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux. Parmi eux, l’exonération de l’IFI permet de ne pas payer d’impôt supplémentaire lorsque votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros. Toutefois, les conditions relatives à l’exonération s’avèrent difficiles à atteindre (excepté pour les personnes à la retraite). Cogedim fait le point sur le LMP et l’IFI.

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Le statut de LMP ou Loueur en Meublé Professionnel est un régime fiscal particulier ouvert aux propriétaires bailleurs de locations meublées. Pour pouvoir bénéficier de la fiscalité LMP, plusieurs conditions sont exigées par le Code Général des Impôts (CGI) :

Les revenus locatifs doivent être supérieurs à 23 000 €/an ;
Le montant total des recettes locatives doit être supérieur aux autres revenus du foyer fiscal de référence (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée, bénéfices non commerciaux et bénéfices agricoles).
Les biens proposés à la location doivent être meublés. L’habitat meublé répond à une définition précise indiquée dans la loi Alur du 24 mars 2014 :« un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Par la suite, la fiscalité LMP offre des avantages. Elle prévoit notamment une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). L’impôt sur la fortune immobilière s’applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros (au 1er janvier de l’année de référence fiscale).

Pour calculer le montant total du patrimoine immobilier d’un foyer, l’administration fiscale prend en compte :

Les maisons, appartements et dépendances (aussi appelés immeubles bâtis), qu’ils soient ou non en location ;
Les biens en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition ;
Les terrains agricoles ;
Les terrains constructibles ;
Les parts détenues au sein des sociétés immobilières ;
Les places de parkings.

La résidence principale bénéficie d’un abattement calculé sur la base de sa valeur locative (environ 30 % de cette valeur estimée). De plus, certaines situations ouvrent droit à une exonération totale ou partielle de l’IFI. C’est notamment le cas du statut de Loueur en Meublé Professionnel.

L’exonération d’IFI dans le cadre d’une activité LMP

L'activité locative professionnelle exercée sous le statut LMP ouvre droit à l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière. Cependant, les conditions fixées pour bénéficier de cette exonération s’avèrent généralement difficiles à atteindre (excepté pour les retraités). Cogedim vous explique pourquoi.

Quelles conditions pour bénéficier d’une exonération d’IFI ?

Avant le 1er janvier 2018 et l’abandon de l’ISF au profit de l’IFI, les conditions d’exonération à l’ISF étaient moins restrictives. Ainsi, un Loueur en Meublé Professionnel ne payait pas d’ISF si :

Au moins l’un des membres de son foyer fiscal était inscrit au RCS en tant que loueur professionnel ;
Les recettes générées par les biens locatifs étaient supérieures à 23 000 €/an ;
Les recettes locatives représentaient plus de 50 % des revenus globaux de son foyer fiscal.

Avec l’entrée en vigueur de l’IFI, les conditions ont évolué. En effet, l’administration fiscale ne considère plus les recettes locatives dans leur intégralité, mais les revenus nets de charges et d’amortissements. Autrement dit, l’activité doit non seulement être bénéficiaire, mais les bénéfices doivent également représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Une exonération qui reste rare dans les faits

Dans les faits, peu de foyers fiscaux parviennent à dégager des bénéfices dont le montant est supérieur à 50 % de l’ensemble de leurs revenus. Cette condition est d’autant plus difficile à atteindre pour les couples dont l’un des membres exerce une activité autre que la location meublée.

Ainsi, l’exonération d’IFI est surtout possible lorsque :

Le professionnel opte pour le régime micro-BIC (souvent peu avantageux en comparaison du régime réel puisqu’il ne permet pas de déduire les charges liées à l’activité locative avant calcul de l’impôt) ;
Le Loueur en Meublé Professionnel n’exerce plus d’activité professionnelle (retraite) ;
L’amortissement du bien est en passe d’être achevé.

Pension de retraite et exonération d’IFI

Pour les retraités, l’exonération d’IFI est plus facile à atteindre. En effet, les pensions de retraite ne sont pas comptabilisées dans les revenus d’activité nets. Par conséquent, les bénéfices issus de vos biens locatifs LMP sont obligatoirement supérieurs à vos revenus d’activités, puisque ces derniers sont nuls.

Pour être exonéré d’IFI en tant que LMP à la retraite, vous devez simplement cumuler les deux conditions suivantes :

Percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels (charges comprises) ;
Afficher un résultat d’activité positif, c’est-à-dire que vos biens locatifs doivent générer des bénéfices.

Fiscalité générale appliquée au statut LMP

Exercer une activité locative professionnelle sous statut LMP permet de choisir son régime fiscal. En tant que LMP vous pourrez opter pour :

Le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers avant calcul de l’impôt ;
Le régime réel. Cette option est souvent plus avantageuse puisqu’elle vous permet de déduire l’ensemble de vos charges locatives avant calcul de l’impôt. Ces charges comprennent notamment les frais de financement, de gestion et de fonctionnement de votre location. Le régime réel prend également en compte l’amortissement comptable de votre bien.

Avantages fiscaux du statut LMP

Si le statut LMP vous permet de choisir votre régime fiscal, il offre également d’autres avantages fiscaux, notamment :

La possibilité d’imputer vos déficits sur l’ensemble de vos autres catégories de revenus (en LMNP, le déficit est seulement imputable dans la catégorie BIC). Ce levier de défiscalisation permet de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu ;
Une exonération de TVA si votre location meublée ne propose pas de services complémentaires (petit-déjeuner, service d’accueil, etc.) ;
Un régime d’imposition particulier sur les plus-values immobilières.