L’amortissement différé et excédentaire en LMNP

L’amortissement en LMNP, qu’est-ce que c’est ?

Un investissement en LMNP dans une maison ou un appartement avec le régime réel simplifié permet de bénéficier de l’amortissement fiscal. En location meublée non professionnelle, l’amortissement est divisé dans trois catégories : l’amortissement du bien immobilier avec ses différents composants, l’amortissement du mobilier et l’amortissement des travaux.

Fiscalement, l’amortissement correspond à la dépréciation comptable d’un bien. Chaque année, un bien immobilier perd de sa valeur à cause de son usage et de l’usure du temps. Le régime réel simplifié en LMNP permet donc d’amortir cette perte de valeur sur plusieurs années. Sinon, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus de la location quand vous envoyez votre déclaration fiscale aux impôts.

L’amortissement du bien immobilier

De manière générale, jusqu’à 90 % de la valeur d’un bien immobilier peut être amortie sur une période allant de 25 à 40 ans. La durée de l’amortissement est calculée en fonction des postes (les composants) du bien. Les durées d’amortissement des différents composants sont les suivantes :

• Électricité : 25 ans ;
• Toiture : 25 ans ;
• Étanchéité : 15 ans ;
• Ascenseurs : 15 ans ;
• Aménagements extérieurs : 15 ans ;
• Aménagements intérieurs : 15 ans ;
• Gros œuvre : de 55 à 80 ans.

Par exemple, si vous investissez dans un logement LMNP au prix de 250 000 € que vous pouvez amortir à 90 % sur 30 ans, le montant de l’amortissement sera de 225 000 € étalé sur cette période. D’ailleurs, le terrain n’est pas amortissable en location meublée non professionnelle.

L’amortissement du mobilier et des travaux

L’amortissement du mobilier et des travaux prend uniquement en charge les factures supérieures à 600 €. De plus, les factures des meubles et des travaux doivent être datées après le début de votre activité en LMNP. Les travaux peuvent aussi être amortis si la facture est antérieure au début de votre activité en cas de rénovation ou de réhabilitation du logement. Les durées d’amortissement du mobilier en fonction du type de meuble sont les suivantes :

• Literie : 6 ans ;
• Meubles : 10 ans ;
• Matériel électrique : 8 ans ;
• Matériel informatique : 3 ans ;
• Électroménager : 5 ans.

En ce qui concerne les travaux en LMNP, voici les durées d’amortissement en fonction du type de travaux :

• Maçonnerie : 15 ans ;
• Revêtement de sols : 5 ans ;
• Parquets : 15 ans ;
• Électricité : 20 ans ;
• Plomberie : 10 ans ;
• Cuisine : 10 ans ;
• Peintures et papiers peints : 10 ans.

Comment fonctionne l’amortissement différé et excédentaire ?

L’amortissement ne peut pas générer de déficit

L’amortissement en LMNP est plafonné. Son montant ne peut pas dépasser la différence entre le total des revenus locatifs perçus et les charges déductibles de la location meublée. Concrètement, cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Voici un exemple de calcul de l’amortissement :

• Valeur du logement : 250 000 € ;
• Amortissement total sur 40 ans : 250 000 x 90 % = 225 000 € ;
• Montant de l’amortissement chaque année : 5 625 € ;
• Montant annuel des loyers perçus : 18 000 € ;
• Montant annuel des charges déductibles : 14 000 € ;
• Résultat du maximum d’amortissement : total des loyers - total des charges = 18 000 - 4 000 = 4 000 €.

Dans cet exemple de calcul, vous ne pouvez déduire que 4 000 € d’amortissement fiscal. L’excédent d’un montant de 1 625 € sera déductible les années suivantes.

L’excédent de l’amortissement est reportable

Si les dépenses de votre location meublée non professionnelle sont supérieures ou égales aux revenus issus des loyers perçus, le résultat est nul ou déficitaire. Dans ce cas, les amortissements différés sont reportables sans limitation de durée. Leur déduction est différée. Vous pouvez en quelque sorte « stocker » les amortissements tant que votre activité de location meublée est déficitaire. Vous pourrez ensuite imputer les amortissements lorsque les charges de votre location meublée seront suffisamment inférieures aux revenus locatifs.

L’amortissement différé en cas de vente du bien

En LMNP avec le régime réel, les amortissements différés sont reportables sans limite dans le temps. Mais alors, que se passe-t-il en cas de vente du bien immobilier pour une raison quelconque ? Le report des amortissements différés s’arrête si vous décidez de vendre votre logement ou si vous arrêtez la location. Cependant, le report des amortissements s’applique toujours si vous avez d’autres activités imposables dans le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels.

Quel est l’impact de l’amortissement en LMNP sur la plus-value immobilière ?

Si vous décidez de vendre votre bien en LMNP, il faut savoir que l’amortissement du régime réel simplifié n’a aucun impact sur la plus-value immobilière. Néanmoins, l’amortissement peut avoir un impact sur la plus-value si votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel est soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce cas de figure se présente quand vous avez une SCI (société civile immobilière). Avec une SCI, le montant de l’impôt sur la plus-value est calculé en se basant sur la valeur amortie du bien et non son prix d’achat.