Quelques conseils pour amortir le coût de ses travaux en LMNP

Le statut LMNP et l’amortissement

Le statut LMNP pour investir dans le locatif

Vous pouvez obtenir le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en réalisant un investissement locatif. Les logements neufs, maisons et appartements, proposés par Cogedim vous permettent de bénéficier du statut LMNP. Pour obtenir et conserver celui-ci, au moins l’une des deux conditions suivantes doit être respectée :

• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 € par an ;
• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

D’ailleurs, le statut LMNP s’applique aussi aux logements des résidences de services. Il peut s’agir de résidences de tourisme, d’étudiants, de seniors, d’affaires et même des EHPAD.

L’amortissement et les avantages du statut LMNP

Le régime micro-BIC

En LMNP, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Ces deux régimes fiscaux proposent des avantages différents. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés. Cela signifie que seulement 50 % de vos recettes locatives sont soumises à l’impôt sur le revenu. Si vous investissez dans une location meublée de tourisme, l’abattement forfaitaire est fixé à 71 %.

Le régime réel simplifié

Avec le régime réel simplifié, vous pouvez bénéficier de l’amortissement qui est déductible de vos revenus locatifs. L’amortissement d’un bien immobilier désigne sa dépréciation comptable. La perte de valeur annuelle d’un bien est causée par son utilisation et l’usure du temps. En LMNP, l’amortissement est divisé en trois catégories. Vous avez l’amortissement du bien immobilier, l’amortissement du mobilier et l’amortissement des travaux. Un autre avantage du régime réel simplifié est la déduction des charges et des frais liés à la location meublée du logement.

Amortir le coût des travaux en LMNP

Le montant des amortissements en LMNP est plafonné. Il ne peut pas excéder la différence entre le total des charges déductibles et le total des recettes locatives annuelles. À titre d’exemple, si vos revenus locatifs annuels s’élèvent à 14 000 € et que vous avez 8 000 € de charges, le montant de l’amortissement ne peut pas dépasser 6 000 €. Si vous investissez en LMNP avec Cogedim, nos experts peuvent vous aider à calculer précisément le montant de l’amortissement dont vous pouvez bénéficier.

La durée d’amortissement des travaux en LMNP

Vous pouvez amortir le coût des travaux grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Les travaux peuvent être amortis s’ils ont été effectués dans votre logement après votre début d’activité en LMNP. La facture des travaux doit effectivement être datée après votre début en LMNP. En cas de rénovation ou de réhabilitation, les travaux peuvent être amortis avant le début de votre activité.

De manière générale, les travaux ont une durée d’amortissement variant de 5 à 25 ans. D’ailleurs, l’amortissement ne s’applique qu’aux travaux avec un montant supérieur à 600 €. La durée d’amortissement des travaux varie en fonction de leur type. Voici les différentes durées d’amortissement des travaux en LMNP :

• Maçonnerie : 15 ans ;
• Parquets : 15 ans ;
• Électricité : 20 ans ;
• Cuisine : 10 ans ;
• Revêtement de sols : 5 ans ;
• Plomberie : 10 ans ;
• Peintures et papiers peints : 10 ans.

Les durées d’amortissement du bien et du mobilier

Après les travaux, voici les durées d’amortissement du logement et de son mobilier. L’amortissement du mobilier s’applique pour les factures supérieures à 600 € qui sont datées après votre début d’activité. Les durées d’amortissement du bien en fonction de ses composants sont les suivantes :

• Toiture : 25 ans ;
• Électricité : 25 ans ;
• Étanchéité : 15 ans ;
• Aménagements intérieurs : 15 ans ;
• Aménagements extérieurs : 15 ans ;
• Ascenseurs : 15 ans ;
• Gros œuvre : de 55 à 80 ans.

En ce qui concerne le mobilier, voici les durées d’amortissement :

• Matériel électrique : 8 ans ;
• Matériel informatique : 3 ans ;
• Meubles : 10 ans ;
• Literie : 6 ans ;
• Électroménager : 5 ans.

Comment calculer l’amortissement des travaux en LMNP ?

En LMNP, l’amortissement se calcule toujours de manière linéaire, par année et par composant. Le prix d’achat du bien immobilier est décomposé dans plusieurs postes comme la toiture, les ascenseurs, les installations électriques, etc. Par contre, la valeur du terrain n’est jamais amortissable en LMNP. Prenons l’exemple d’un logement acheté 300 000 € pour calculer l’amortissement des travaux.

Si vous réalisez des travaux de plomberie pour 2 000 €, des travaux d’électricité pour 3 000 € et vous installez un nouveau parquet pour 5 400 €, le montant de l’amortissement annuel pour les 10 prochaines années sera de 200 + 150 + 360, soit 710 €. Après les 10 ans, vous aurez fini d’amortir les travaux de plomberie, mais il vous restera encore les travaux d’électricité et la pose d’un nouveau parquet. Pendant les 5 prochaines années, l’amortissement annuel des travaux sera de 450 €. Au terme de la 15e année de location, la pose du parquet sera amortie, mais pas encore celle des travaux d’électricité. Le montant de l’amortissement annuel pour les 5 années suivantes sera donc de 150 €.