Comment calculer son amortissement en LMNP ?

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

Le statut LMNP pour l’investissement locatif

Vous envisagez d’acheter un logement neuf avec Cogedim afin de le mettre en location meublée ? Dans ce cas, vous pouvez obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Il est important de noter qu’un logement en LMNP doit être correctement meublé avec les équipements de base. Cela comprend entre autres une literie complète, un réfrigérateur, un congélateur, une table, des chaises, des lampes, etc.

Quant au statut LMNP, vous êtes éligible si vos revenus locatifs ne dépassent pas le plafond des 23 000 € par an. De plus, le montant des revenus locatifs annuels ne doit pas être supérieur à 50 % des revenus du foyer fiscal. Il faut réunir l’une de ces deux conditions pour obtenir et conserver le statut LMNP.

L’amortissement en LMNP

En LMNP, tous les revenus locatifs sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 70 000 € de revenus locatifs. Au-delà de ce plafond, vous passez sous le régime réel simplifié. Vous pouvez aussi demander le régime réel simplifié si vous percevez moins de 70 000 € de revenus locatifs.

L’amortissement d’un bien permet d’amortir sa perte de valeur chaque année. Celle-ci est causée par l’usure du temps et l’utilisation du bien. Les amortissements sont regroupés dans trois catégories : l’amortissement immobilier, l’amortissement du mobilier et l’amortissement des travaux.

Les dépenses amortissables

Avec le régime réel, vous pouvez amortir le prix d’achat du logement (appartement ou maison), le mobilier et les travaux que vous réalisez. Pour le mobilier et les travaux, les dépenses amortissables sont celles qui sont supérieures à 600 €. Elles sont amorties si les factures ont une date égale ou postérieure à votre début d’activité en tant que LMNP.

Le montant des amortissements en LMNP ne peut pas excéder la différence entre le montant des charges déductibles et le montant des revenus locatifs annuels. Par exemple, si vous percevez 13 000 € de revenus locatifs et que vous avez 7 000 € de charges déductibles, le montant des amortissements ne peut pas dépasser 6 000 €. En effet, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Quelle est la durée de l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement immobilier

La durée de l’amortissement immobilier ne dépend pas du logement en lui-même, mais de ses différents composants aussi appelés postes. Les composants et leur durée d’amortissement respective sont les suivants :

• Toiture : 25 ans ;
• Installations électriques : 25 ans ;
• Étanchéité : 15 ans ;
• Ascenseurs : 15 ans ;
• Aménagements intérieurs : 15 ans ;
• Aménagements extérieurs : 15 ans ;
• Structure (gros œuvre) : de 55 à 80 ans.

L’amortissement du mobilier

Vous bénéficiez de l’amortissement du mobilier quand vous équipez votre logement et quand vous décidez de renouveler son mobilier actuel. Voici les durées d’amortissement du mobilier en LMNP :

• Literie : 6 ans ;
• Meubles : 10 ans ;
• Électroménager : 5 ans ;
• Matériel électrique : 8 ans ;
• Matériel informatique : 3 ans.

L’amortissement des travaux

De manière générale, la durée de l’amortissement des travaux est de 5 à 25 ans. Les durées spécifiques en fonction des travaux sont les suivantes :

• Maçonnerie : 15 ans ;
• Électricité : 20 ans ;
• Plomberie : 10 ans ;
• Parquets : 15 ans ;
• Cuisine : 10 ans ;
• Revêtement de sols : 5 ans ;
• Peintures et papiers peints : 10 ans.

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP se calcule de manière linéaire par composant et par année. Le prix d’acquisition de votre logement est décomposé dans les différents postes listés ci-dessus. Cependant, il faut savoir que la valeur du terrain n’est pas amortissable. Le profil d’amortissement dépend de votre logement en particulier puisque chaque composant peut avoir une part différente du prix final. Généralement, un logement immobilier peut être amorti jusqu’à 90 % de son prix sur une durée de 30 ans.

Prenons l’exemple d’un logement neuf que vous achetez pour 250 000 € en LMNP. S’il est amorti à 90 % de son prix sur 30 ans, le montant de l’amortissement s’élève à 225 000 € sur 30 ans, soit 7 500 € par an. Vous avez équipé ce logement avec du mobilier et de l’équipement d’une valeur de 8 000 € au total. Sur 10 ans, votre amortissement annuel du mobilier est de 800 €.

Ainsi, sur les 10 premières années de votre location meublée, votre amortissement en LMNP annuel sera de 8 300 €. Pendant les 20 années suivantes, votre amortissement en LMNP sera de 7 500 € puisque vous aurez terminé d’amortir le mobilier.