Quelle formule pour calculer le loyer maximum de son logement Pinel ?
Mis en place à travers la Loi de Finances pour 2015, la Loi Pinel propose un dispositif fiscal intéressant. En effet, il offre sous certaines conditions la possibilité de bénéficier d’une réduction sur l’impôt sur le revenu pour toute personne réalisant un investissement locatif. La loi Pinel comprend toutefois un volet important sur l'encadrement des loyers des logements concernés. Comment calculer le loyer d’un bien éligible à la défiscalisation Pinel ?
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ?
La Loi pinel 2021 offre l’investissement locatif par excellence dans la mesure où elle permet d’économiser jusqu'à 63 000 €.
Toute personne fiscalement domicilié en France et ayant réalisé un investissement pinel peut bénéficier chaque année d’une réduction d’impôt dite Loi Pinel.
Pour cela, il faut que le propriétaire investisseur respecte plusieurs critères.
Les conditions liées à l’investissement immobilier loi Pinel
Type d’acquisition éligible à la loi Pinel
En premier lieu, pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement ou à construire.
Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt sur d'un logement ancien, à condition que celui-ci fasse l’objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
Sont également pris en compte dans le dispositif, les logements ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou encore les ancien locaux transformé en logement d'habitation.
Les zones Loi Pinel
En deuxième lieu, pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le logement doit se trouver dans une zone pinel éligible (zone a, zone a bis ou zone b1).
Connaitre la zone de son bien est très importante afin de savoir où investir et déterminer les plafonds de loyers
En outre, le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale qui varie en fonction du type de bien.
Ressources des locataires en loi Pinel
Ensuite, pour bénéficier de l’investissement Pinel, le propriétaire doit s’assurer que les ressources des locataires ne dépassent pas les plafonds de ressources réglementaires.
Les conditions liées à la location ( loyer pinel )
De plus, un propriétaire qui souhaite bénéficier du dispositif Pinel doit proposer son logement en location non meublé et comme habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans.
Enfin, tout propriétaire qui investit dans le cadre du dispositif de défiscalisation doit savoir qu’il ne peut pas proposer son logement à n’importe quel prix.
En effet, les loyers pinel ne doivent pas dépasser des plafonds selon la zone où se trouve le logement.
Quelle est la formule du calcul du loyer pinel ?
Pour calculer le loyer pinel, il faut déterminer le plafond de loyer maximum que vous pouvez demander à vos locataires.
Pour cela, il faut appliquer la formule suivante : Plafond mensuel dans la zone dans laquelle se trouve le logement par m2 de loyer x surface utile x coefficient multiplicateur.
Voici toutes les définitions à comprendre et mémoriser pour effectuer le calcul d'un loyer pinel.
Les plafonds de loyer en zone Pinel?
En dispositif Pinel, le gouvernement fixe par décret chaque année les plafonds mensuels de loyer au m² en fonction de la zone du logement (métropole et outre-mer).
A titre d’illustration, en 2021 pour un logement pinel, le plafond mensuel de loyer maximal au m² est en zone a bis 17,55 €, en zone a 13,04 €, en zone b1 10,51 € et en zone b2 d'au moins 9,13 €(sur agrément).
Qu’est-ce que le coefficient multiplicateur en loi Pinel?
Le coefficient multiplicateur dans le cadre de la loi Pinel permet de prendre en compte la réalité du marché locatif.
En effet, dans la plupart des villes le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement.
La formule prise en compte pour le calcul du loyer est donc 0.7 + 19 divisé par la surface utile du logement.
Qu’est-ce que la surface utile en loi Pinel ?
En loi Pinel, pour calculer la surface utile, il suffit d'ajouter la moitié des surfaces annexes (dans la limite de 8m2) à la surface habitable d'un logement.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
En droit immobilier, la surface habitable comprend ce qui reste une fois les surfaces qui restent lorsque les surfaces occupées par les gaines, les embrasures de porte et de fenêtres, les cloisons, les murs, les marches et les cages d’escalier sont enlevées. Ainsi que les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Quel est le calcul du loyer Pinel en 2021 ?
Pour un logement de 100 m² de surface utile situé en zone pinel B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2021 sera de 9,35 € : formule de calcul : 10,51 x (0,7 + 19/100) = 9,35. Dans cet exemple, le loyer mensuel sera d’un plafonné à 935 €.
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