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Investir en zone A Bis avec le dispositif Pinel

Plusieurs dispositifs de défiscalisation incitent les investisseurs à acheter un logement dans les zones où le marché immobilier est tendu. Les biens immobiliers dans ces zones ont un prix au m² particulièrement élevé par rapport au reste du territoire. Vous envisagez aussi de faire un achat en zone A Bis avec le dispositif Pinel ? Vous retrouverez donc tout ce qu’il faut savoir dans les lignes suivantes sur la loi Pinel, les zones éligibles, les plafonds de loyer, les conditions à respecter, les communes éligibles et les raisons pour investir.

Rappel sur la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation destiné aux propriétaires bailleurs pour les encourager à investir dans les zones « tendues ». Ce sont des zones en France où le prix de l’immobilier est relativement élevé. Ainsi, des logements peuvent être proposés à une certaine partie de la population dont les revenus sont modestes, mais trop élevés pour bénéficier des logements sociaux.

La loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt pour un investissement locatif. Le montant de cette réduction dépend de la période initiale de location. Pour un engagement de 6 ans, le taux de la réduction d’impôt est de 12 %, soit 2 % par an. Ensuite, le taux est de 6 % pour la première prolongation de 3 ans et 3 % pour la deuxième prolongation de 3 ans.

Quel est le prédécesseur de la loi Pinel ?

Avant la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement pour un investissement locatif était la loi Duflot. Celle-ci a été lancée en 2013 jusqu’à août 2014. Depuis septembre 2014, la loi Pinel s’applique aux investissements locatifs.

Quand le dispositif Pinel s’arrêtera-t-il ?

Le dispositif Pinel a été prolongé pour 3 ans en 2018. Il a finalement été prolongé une nouvelle fois par le gouvernement jusqu’à fin 2024 pour les investissements locatifs.

Qu’est-ce qu’une zone éligible à la loi Pinel ?

Une zone éligible à la loi Pinel est dite « tendue ». Ce sont des zones en France où l’offre de logement locatif est largement inférieure à la demande. Les logements des zones éligibles à la loi Pinel ont un prix au m² plus élevé que toutes les autres zones non éligibles.

Quelles sont les zones Pinel ?

En France, on distingue 5 différentes zones Pinel : zone A, zone A Bis, zone B1, zone B2 et zone C. Ces zones étaient toutes compatibles avec la loi Pinel à son lancement. Néanmoins, certaines ont été retirées du dispositif de réduction d'impôt. En 2021, les zones A, A Bis et B1 sont éligibles pour un investissement dans le cadre de la loi Pinel.

Les zones B2 et C supprimées ?

En 2017, la zone C a été retirée du dispositif Pinel. Ensuite, la zone B2 a été supprimée du dispositif le 1er janvier 2020.

Un découpage du territoire français

Le territoire français a été partagé en plusieurs parties pour établir les zones Pinel. Cette découpe a été effectuée en fonction du besoin du marché immobilier, des tendances et des statistiques de chaque zone.

La loi Pinel zone A Bis : les conditions à respecter

La loi Pinel en zone A Bis propose des avantages fiscaux considérables, mais il y a tout de même des conditions à respecter pour en profiter.

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Tous les investisseurs qui sont des contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier de la loi Pinel et de la réduction d'impôt. Il est d’ailleurs aussi possible d’investir avec le dispositif Pinel en indivision ou avec une SCI.

Les critères d’éligibilité à la loi Pinel

Les investisseurs qui peuvent prétendre au dispositif Pinel et à la réduction d'impôt doivent respecter les critères d’éligibilité suivants :

  • Le logement doit se trouver en zone A, zone A Bis ou zone B1 ;
  • Le logement doit être acheté neuf et loué pour une période de 6, 9 ou 12 ans ;
  • Le logement doit respecter les normes énergétiques ;
  • Le plafond de ressources des locataires ne doit pas être dépassé.

Quels sont les plafonds de loyers de loi Pinel en zone A Bis ?

Les plafonds de loyers à respecter en loi Pinel zone A Bis

En loi Pinel zone A Bis, le plafond de loyer mensuel (hors charges) à ne pas dépasser est le suivant en fonction de la date de signature du contrat de location :

  • 2020 : 17,43 € au m² ;
  • 2021 : 17,55 € au m².

Les conditions de ressources des locataires en loi Pinel zone A Bis

Les plafonds de ressources des locataires en zone A Bis dépendent de la composition du foyer. Le revenu des locataires est vérifié uniquement au moment de la signature du bail. Il n’y a donc aucune répercussion sur la réduction d'impôt ou le contrat de location si le revenu des locataires dépasse le plafond pendant la location. Voici les plafonds de ressources annuelles des locataires pour un investissement dans le cadre de la loi Pinel zone A Bis :

  • Personne seule : 38 377 € ;
  • Couple : 57 357 € ;
  • + 1 personne à charge : 75 188 € ;
  • + 2 personnes à charge : 89 769 € ;
  • + 3 personnes à charge : 106 807 € ;
  • + 4 personnes à charge : 120 186 € ;
  • Majoration par personne à charge supplémentaire : + 13 390 €.

Quelles sont les communes éligibles de la zone A Bis ?

Zone A Bis Pinel : les villes éligibles en 2021

Paris (75) : Paris.

Yvelines (78) : Chatou, Maisons-Laffitte, Rocquencourt, Versailles, Le Chesnay, Marly-le-Roi, Saint-Germain-en-Laye, Le Vésinet, Croissy-sur-Seine, Le Pecq, Vélizy-Villacoublay, Viroflay.

Hauts-de-Seine (92) : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d’Avray.

Seine-Saint-Denis (93) : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Le Raincy, Saint-Denis, Saint-Ouen, Villemomble.

Val-de-Marne (94) : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, L’Haÿ-les-Roses, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.

Val-d’Oise (95) : Enghien-les-Bains.

À noter

Les communes du pays éligibles à la loi Pinel dans la zone A Bis listées ci-dessus sont seulement valables pour 2021. En effet, des communes pourraient être retirées ou ajoutées à cette liste en 2022 en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Pourquoi investir dans un programme immobilier Pinel en zone A Bis ?

Investir dans un programme immobilier dans le cadre d'une zone Pinel A Bis offre plusieurs avantages en dehors de la réduction d'impôt. Par conséquent, l’investissement locatif est de plus en plus prisé par les Français.

Investir en loi Pinel zone A Bis : un gage de sécurité

Investir en loi Pinel est avant tout un gage de sécurité. En effet, l’investisseur se constitue ainsi un patrimoine immobilier. De plus, les loyers perçus grâce à l'investissement locatif sont une source de revenus réguliers qui permettent de préparer sa retraite en toute sérénité.

Investir en loi Pinel zone A Bis : une rentabilité optimisée

En investissant en zone Pinel A Bis, l’investisseur optimise la rentabilité du logement. La loi Pinel est connue pour offrir une rentabilité locative qui est souvent plus intéressante que d’autres placements financiers.

La rentabilité d'un investissement se détermine en calculant le rendement brut et le rendement net en déduisant les charges. Celles-ci sont par exemple la taxe foncière, les assurances, les frais de copropriété, etc. Dans le cadre de la loi Pinel, la rentabilité locative dans le neuf est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Bien entendu, ce taux varie en fonction de la commune du logement et de son attractivité.

Le rendement locatif brut du logement en location se calcule avec la formule suivante : (montant du loyer x 12 mois) x 100 / le prix d’achat (y compris les frais d’acquisition).

Le rendement locatif net du logement en location se calcule avec la formule suivante : (montant du loyer x 12 mois) x 100 – les charges locatives / le prix d’achat.

Foire aux questions

Comment calculer le loyer en loi Pinel ?

Il faut calculer la surface utile qui est la surface habitable et 50 % des dépendances, puis le coefficient multiplicateur avec la formule : 0,7 + 19 / surface utile. Le loyer du logement se calcule avec : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer zone A Bis.

 

Pourquoi choisir la zone A Bis ?

La zone Pinel A Bis est une très bonne zone pour un investissement en loi Pinel puisque le risque de vacance locative (période entre le départ du locataire actuel et l’arrivée du nouveau locataire) est limité en raison de la forte attractivité de la zone.

Quelle est la durée de validité des communes de la zone A Bis ?

Les communes de la zone Pinel A Bis sont valides jusqu’au 31 décembre 2021. Les changements, s’il y en a, entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2022.

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