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Investir en zone B2 avec le dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place pour inciter les contribuables à se lancer dans l’investissement locatif. La loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt à condition que le logement acheté se trouve dans une zone éligible. Initialement, il y avait cinq zones éligibles à la loi Pinel en France. La zone B2 n’en fait plus partie depuis le 1er janvier 2018. Il est toujours possible de bénéficier d’avantages fiscaux pour un investissement locatif en loi Pinel zone B2, mais il y a des conditions bien précises à respecter. Voici tout ce qu’il faut savoir.

Pinel : qu’est-ce que la zone B2 ?

Dans le cadre de la loi Pinel, la France a été découpée en plusieurs parties pour représenter les zones dites « tendues » où l’offre de logement locatif est inférieure à la demande. Ce sont les plus favorables pour se lancer dans l’investissement locatif par rapport aux zones où la demande est inférieure à l’offre.

C’est quoi une zone B2 ?

Depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C sont exclues du dispositif Pinel. La zone B2 comprend toutes les communes qui ont entre 50 000 et 250 000 habitants. Elle a été retirée du dispositif Pinel afin de se concentrer sur les autres régions considérées comme étant tendues. Dans la zone B2, les ménages à revenus modestes ne rencontrent pas autant de difficulté à se loger que dans les zones A Bis ou A, par exemple.

À noter

Initialement, la loi Pinel devait se terminer le 31 décembre 2017. Néanmoins, le dispositif a été prolongé, mais les zones éligibles ont été modifiées par la même occasion.

À l’heure actuelle, les communes de la zone B2 peuvent bénéficier du dispositif Pinel si les trois conditions suivantes sont respectées :

  • La commune doit avoir l’agrément du préfet après l’avis favorable du Comité Régional de l’Habitat ;
  • Le contrat d’acquisition du logement a été signé au plus tard le 15 mars 2019 ;
  • Le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017.

Quelles sont les villes et communes appartenant à la zone B2 ?

Étant donné que la zone B2 n’est plus éligible à la loi Pinel, la liste des villes et communes appartenant à cette zone n’a pas été modifiée depuis août 2018. La zone B2 comprend un nombre bien trop important de communes pour toutes les lister ici. En effet, toutes les communes comprises entre 50 000 et 250 000 habitants font partie de la loi Pinel zone B2.

Investissements concernés par la loi « Pinel »

Tous les logements ne sont pas éligibles

L’une des conditions pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel est d’investir dans un logement éligible. À l’instar des zones, tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Il faut donc respecter l’un des critères suivants pour avoir un logement en Pinel :

  • Logement neuf ;
  • Logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • Logement qui est construit par l’acheteur ;
  • Logement ancien en cours de réhabilitation ;
  • Logement ancien en cours de rénovation (au moins 25 % du coût de l’opération doit représenter les travaux entrepris).

Depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel s’applique exclusivement aux logements qui se trouvent dans un immeuble collectif, c’est-à-dire les appartements. En effet, les maisons et les logements individuels ne sont plus reconnus par le dispositif de défiscalisation.

Les zones éligibles en 2021

En 2021, il y a trois zones éligibles à la loi Pinel en France. Les voici :

  • Zone A : les agglomérations de l’Île-de-France et la Côte d’Azur, l’agglomération de Genève ainsi que Lyon, Marseille, Lille et Montpellier ;
  • Zone A Bis : la zone la plus tendue de France avec Paris et les 29 communes de la petite couronne parisienne ;
  • Zone B1 : les agglomérations supérieures à 250 000 habitants, mais aussi La Rochelle, Bayonne et Saint-Malo.

Les plafonds de la zone B2

Les plafonds imposés par la loi Pinel dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement. Dans la zone B2, les plafonds de ressources annuelles des locataires sont les suivants :

  • Personne seule : 28 152 € ;
  • Couple : 37 594 € ;
  • + 1 personne à charge : 42 210 € ;
  • + 2 personnes à charge : 54 579 € ;
  • + 3 personnes à charge : 64 206 € ;
  • + 4 personnes à charge : 72 359 € ;
  • Majoration par personne à charge supplémentaire : + 8 070 €.

Ensuite, le plafond de loyer dans la zone B2 est de 9,13 €/m². Le propriétaire bailleur doit donc veiller à ne pas dépasser ce montant de loyer pour ne pas perdre ses avantages fiscaux.

Les plafonds de ressources Pinel

Les plafonds de ressources en fonction des zones

Le revenu des locataires du logement Pinel est vérifié avant la signature du bail. Les plafonds de ressources de la zone A sont les suivants :

  • Personne seule : 38 377 € ;
  • Couple : 57 357 € ;
  • + 1 personne à charge : 68 946 € ;
  • + 2 personnes à charge : 892 586 € ;
  • + 3 personnes à charge : 97 766 € ;
  • + 4 personnes à charge : 110 017 € ;
  • Majoration par personne à charge supplémentaire : + 12 258 €.

Les plafonds de ressources de la zone A Bis sont les suivants :

  • Personne seule : 38 377 € ;
  • Couple : 57 357 € ;
  • + 1 personne à charge : 75 188 € ;
  • + 2 personnes à charge : 89 769 € ;
  • + 3 personnes à charge : 106 807 € ;
  • + 4 personnes à charge : 120 186 € ;
  • Majoration par personne à charge supplémentaire : + 13 390 €.

Les plafonds de ressources de la zone B1 sont les suivants :

  • Personne seule : 31 280 € ;
  • Couple : 41 772 € ;
  • + 1 personne à charge : 50 233 € ;
  • + 2 personnes à charge : 60 643 € ;
  • + 3 personnes à charge : 71 340 € ;
  • + 4 personnes à charge : 80 399 € ;
  • Majoration par personne à charge supplémentaire : + 8 969 €.

Exemple de ressources à respecter pour un locataire

Pour vous donner une idée plus précise, voici un exemple de ressources à respecter pour un locataire. Les revenus annuels d’un foyer avec un couple et 6 personnes à charge dans la zone A ne doivent pas dépasser 134 533 € pour louer un logement Pinel.

Les plafonds de loyer Pinel

Les plafonds de loyer en Pinel dépendent de la zone dans laquelle est située le logement. En zone A, le loyer est plafonné à 13,04 €/m². En zone A Bis, le plafond est à 17,55 €/m². En zone B1, il est à 10,51 €/m². Les limites sont donc proportionnelles au marché de l’immobilier. En effet, les biens immobiliers de la zone A Bis sont ceux qui ont le prix au m² le plus élevé de France.

Plafond de la réduction d’impôt

Le plafond de la réduction d’impôt de la loi Pinel est de 300 000 € par contribuable et par an ainsi que de 5 500 € par m² de surface habitable. De plus, il faut aussi savoir que la réduction d’impôt du dispositif de défiscalisation est limitée pour chaque propriétaire bailleur à 2 logements par an au maximum.

Exemple de calcul de loyer en Pinel

Un loyer en Pinel se calcule d’abord en déterminant la surface utile qui correspond à la surface habitable et à 50 % des dépendances. Ensuite, il faut identifier le coefficient multiplicateur avec la formule suivante : 0,7 + 19 / surface utile. Enfin, le loyer se calcule de la façon suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer.

Par exemple, le loyer d’un logement de 70 m² avec 10 m² de terrasse à Beynost dans le département de l’Ain qui correspond à la zone B1 ne doit pas dépasser 747,79 € par mois.

Foire aux questions

Quand se termine la loi Pinel ?

La loi Pinel a été prolongée pour 3 ans en 2018. Le dispositif de défiscalisation a de nouveau été prolongé en 2021 jusqu’à décembre 2024.

Comment choisir la région de son investissement locatif ?

Il est toujours conseillé de choisir une zone tendue pour un investissement locatif afin de trouver facilement des locataires et de réduire le risque de vacance locative. La zone A et la zone A Bis sont les favorites pour les investissements en Pinel.

Quelles sont les durées d’engagement de la loi Pinel ?

Dans le cadre de la loi Pinel, l’investisseur s’engage à louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans au minimum. Il est ensuite libre d’habiter dans le logement, de le revendre ou de continuer la location.

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