Loi Pinel Cogolin

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est entré en vigueur en 2014 grâce à l’influence de Sylvia Pinel, alors ministre du Logement sous le gouvernement de François Hollande. C’est un outil de défiscalisation qui a pour objectif principal de soutenir la construction de logements neufs et à l’investissement locatif sur le territoire français. La loi Pinel avantage les investisseurs en leur permettant de réduire leur assiette fiscale jusqu’à 21 %. En contrepartie, ils s’engagent à proposer leur bien à la location sous certaines conditions (plafond de loyer, choix du locataire, etc.).

Les principaux enjeux du dispositif Pinel sont de développer l’offre locative dans les zones géographiques dites « tendues » et les logements intermédiaires aux foyers qui modestes, tout en facilitant l’accès à la propriété aux nouveaux investisseurs.

Comment fonctionne ce dispositif ?

Le dispositif Pinel offre aux acquéreurs de biens immobiliers neufs ou rénovés une réduction fiscale allant jusqu’à 63 000 €. Le montant de la réduction est calculé selon les taux suivants :

• 12 % du montant de l’investissement pour 6 ans de location ;
• 18 % du montant de l’investissement pour 9 ans de location ;
• 21 % du montant de l’investissement pour 12 ans de location.

Les avantages de la loi Pinel

Ce dispositif de défiscalisation connaît un franc succès, et ce grâce aux multiples avantages qu’il accorde aux investisseurs :

• Une réduction fiscale avantageuse pouvant aller jusqu’à 21 %, soit 63 000 € dans le cas d’une mise en location de 12 ans ;
• La constitution d’un patrimoine pour préparer sa succession et sa retraite en toute sérénité ;
• L’assurance de percevoir un complément de revenu ou de pension grâce aux loyers locatifs ;
• La concrétisation d’un investissement locatif avec peu d’apports, voire pas d’apport.

Conditions du dispositif Pinel à Cogolin

Pour avoir accès au dispositif Pinel, l’investisseur, le bien immobilier et le locataire doivent répondre à des conditions bien précises :

Concernant le bien immobilier

• II doit être neuf ou faire l’objet d’une vente sur plan ou VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Un bien réhabilité et répondant aux exigences techniques du neuf peut également faire bénéficier son propriétaire de la défiscalisation Pinel ;
• Il doit se trouver sur une zone éligible Pinel (A, A bis ou B1) ;
• Il doit faire l’objet d’un bail de location non meublée et être utilisé en tant que résidence principale ;
• Son prix d’achat au m² ne peut être supérieur à 5 500 €.

Concernant l’acheteur

L’investisseur Pinel s’engage lui aussi à respecter plusieurs critères d’éligibilité :

• Mettre son bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, et ce dans les 12 premiers mois qui suivent son investissement immobilier ;
• Ne pas louer son bien à un membre de sa famille faisant partie de son foyer fiscal ;
• Il ne peut acquérir plus de 2 logements par an, ne peut pas vendre son logement pendant la période de location ;

Dernier point important : le plafond d’investissement fixé à 300 000 € par an.

Concernant le locataire

Comme pour tout bail locatif, le propriétaire s’assure que le locataire est majeur ou qu’il est sous la tutelle d’un garant et que ses revenus sont suffisants pour couvrir les dépenses liées au loyer.

Une condition propre à la loi Pinel vient en revanche s’ajouter : le locataire est soumis à une limite de salaire annuel. Son montant est calculé en fonction de la zone d’éligibilité Pinel et de la composition du loyer fiscal du locataire. Cogolin étant classée en zone A, les plafonds sont les suivants :

• Pour célibataire : 38 465 € ;
• Pour les couples : 57 489 €
• Pour couple avec 1 enfant : 69 105 € ;
• Pour couple avec 2 enfants : 82 776 € ;
• Pour couple avec 3 enfants : 97 991 € ;
• Pour couple avec 4 enfants : 110 271 €.

Plus 12 286 euros par personne à charge.

Calcul du loyer Pinel à Cogolin

Le calcul du loyer maximal imposé au locataire d’un logement Pinel prend en compte plusieurs données :

• La localisation du logement : Cogolin étant une ville classée en zone A, le loyer maximal est fixé à 13,04 €/m² ;
• La surface utile du logement, c’est-à-dire la surface habitable additionnée à la moitié de la surface des annexes (balcon, cave, terrasse, etc.). La surface de ces dernières ne peut excéder 8m² ;
• Le coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/surface utile) pour les biens dont la surface est inférieure à 38 m² et 1,2 pour ceux dont la surface est supérieure à 38 m².

Pour un appartement de 63 m² avec un balcon de 4 m² à Cogolin, le calcul du loyer maximal se fait comme suit :

• La superficie calculée : 63 + (4/2) = 65 m²
• Le plafond du m² en zone A = 13,04 € / m²
• Coefficient Pinel : 0,7 + (19/65) = 0,992
• Loyer maximal : 13,04 x 0,992 x 65 = 840,81 €/ mois

Où investir à Cogolin ?

Commune provençale du littoral méditerranéen, Cogolin est un lieu idéal pour concrétiser son investissement locatif. La demande est forte et la vacance locative est peu probable. Mais il st tout de même important de garder à l’esprit que la clé d’un investissement immobilier réussi est l’emplacement. C’est pourquoi les différents quartiers doivent être étudiés : logements vacants, éventuels projets municipaux, loyers moyens, commerces et transports en commun, etc.

Nos experts recommandent le quartier Centre-ville – Subeiran – Pas de Grimaud, une zone très animée, riche en commerces de proximité dont des restaurants et hypermarchés. Idéale pour un investissement locatif, les habitants sont à 65 % locataires d’appartements. Les nombreux espaces verts, petites places et fontaines font le charme de ce quartier.