Loi Pinel Évreux

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Force est de constater que certaines agglomérations et communes françaises sont en pénurie de logements. Les pouvoirs publics ont décidé il y a quelques années d’encourager l’investissement des particuliers dans l’immobilier neuf destiné à la location réservée aux foyers aux revenus intermédiaires. En effet, ces derniers ne peuvent pas prétendre aux logements sociaux, mais n’ont souvent pas non plus les moyens de se loger décemment dans le parc immobilier privé.

C’est pourquoi le dispositif Pinel, anciennement nommé Duflot, permet aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf de bénéficier de réductions d’impôts conséquentes. Puisque toutes les zones éligibles au dispositif Pinel ne sont pas dans la même urgence face à la crise du logement, les leviers de l’incitation à l’investissement, c’est-à-dire les montants de la défiscalisation possible, diffèrent selon les localisations.

Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est divisé en 5 zones, A, A bis, B1, B2 et C. Cette zone détermine le droit à la réduction d’impôts et le plafond des loyers exigibles. Pour l’achat d’un bien immobilier neuf dans l’une de ces zones, avec ou sans apport, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux pouvant s’élever à 21% du prix du bien en réductions d’impôts, pour un maximum de 63 000 euros. En contrepartie, vous vous engagez à louer ce bien pour une durée minimum de 6 ans et vous devrez respecter les conditions du dispositif Pinel à Évreux.

Attention, si le montant de la réduction d’impôts qui vous est accordée au titre du dispositif Pinel est supérieur à votre imposition, vous ne pourrez pas reporter le solde sur les années fiscales suivantes. Il est donc important de procéder à des simulations afin d’optimiser votre investissement.

Conditions du dispositif Pinel à Évreux

En tant que bailleur Pinel, vous devez veiller au respect de certaines conditions tenant à votre situation personnelle, à celle de votre locataire ainsi qu’à votre bien immobilier neuf à Evreux.

Conditions tenant au bailleur

En tant que propriétaire bailleur, résident fiscal français, vous vous engagez à louer le logement, objet de votre investissement, pendant au moins 6 ou 9 ans. Vous devrez exercer cette option à l’occasion de la déclaration de revenus de l’année d’acquisition du bien, ou de l’année d’achèvement de l’immeuble concerné (si vous achetez en VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, c’est-à-dire sur plans).

A la fin de la période initiale d’engagement, vous pourrez proroger votre location Pinel pour un maximum de 12 ans au total.

Le montant total que vous pouvez investir en Pinel est de 300 000 euros par an et peut être divisé en deux biens immobiliers. De plus, il n’est pas possible d’investir plus de 5 500 euros par m² de surface habitable en Pinel.

Conditions tenant au bien immobilier

Le logement, pour être loué en Pinel, doit être mis à la disposition du locataire vide, c’est-à-dire non meublé et doit être loué au plus tard un an suite à l’achèvement de l’immeuble ou suite à son acquisition. De plus, ce logement neuf doit respecter la règlementation thermique RT 2012.

Conditions tenant au locataire

Pour pouvoir conclure un bail Pinel, un locataire doit respecter des conditions de ressources annuelles. En zone B2, ce plafond est fixé à 28 152 euros pour une personne seule, à 37 594 euros pour un couple et à 45 210 euros pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge. Ces plafonds augmentent en fonction du nombre de personnes à charge du foyer considéré.

Le zonage B2 d’Évreux

La loi Pinel étant un dispositif territorial, votre bien immobilier doit se trouver dans une zone éligible. Évreux se trouve en zone B2.

Depuis début 2018, cette zone n’est plus éligible à la réduction fiscale Pinel, sauf agrément spécial. Cependant, les acquisitions actées au plus tard le 15 mars 2019 pour des logements dont les permis de construire ont été déposés avant fin 2017 continuent d’ouvrir droit à la défiscalisation Pinel.

Calcul du loyer Pinel à Évreux

Les plafonds de loyers que vous pouvez exiger de votre locataire dépendent, outre de la zone Pinel, de la surface utile du logement. C’est pourquoi il est fait usage d’un coefficient multiplicateur. Nous vous expliquons ici comment calculer le loyer maximum.

Tout d’abord, notez que le barème de loyer mensuel en zone B2 est de 9,13 euros par m².

Ce barème est à multiplier par le coefficient multiplicateur qui se calcule comme suit : (19/Surface utile) + 0,7. Arrondissez le résultat obtenu à la deuxième décimale la plus proche et retenez que le coefficient multiplicateur ne peut jamais excéder 1,2.

Pour un exemple pratique, considérons un appartement de 50 m² de surface utile. Le coefficient Pinel sera de 1,08 ((19/50) + 0,7). Le loyer mensuel maximum sera donc de 9,86 euros par m² (9,13 x 1,08), soit 493 euros (9,86 x 50) au total.

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