Revenus complémentaires : comment augmenter ses revenus grâce au neuf ?

Les différentes possibilités offertes par l’immobilier

Avant d’envisager son investissement immobilier, il convient de définir clairement le type de placement qui correspond au mieux à son objectif et ses besoins. Ce choix dépend directement de vos possibilités financières et des éventuels risques que vous êtes prêt à prendre. Deux possibilités principales s’offrent alors à vous : l’achat de sa résidence principale pour une rentabilité sur le long terme ou l’investissement locatif pour un complément de revenu immédiat. Cogedim fait le point.

Acheter sa résidence principale

Lors que l’on pense à l’investissement immobilier, c’est généralement le premier projet qui vient à l’esprit, car c’est celui qui engendre le moins de risque. L’acquisition de son habitation principale n’est pas une source de revenus complémentaire en soi, mais plutôt que de payer un loyer mensuel, vous placez de l’argent tous les mois dans un investissement sûr et durable.

Une fois le bien immobilier payé, la part de votre revenu qui était jusqu’alors destinée aux mensualités du prêt sera disponible.

Investir dans le locatif pour bénéficier d’un complément de salaire

Placement préféré des Français, c’est également celui qui nous intéresse et que nous allons développer plus en détail dans cet article. Investir dans le locatif, autrement dit acheter un bien immobilier pour le mettre en location et percevoir un revenu complémentaire sous la forme de loyer locatif. C’est un investissement un peu plus risqué que le précédent, car il sous-entend une possible vacance locative, voire des loyers impayés. Cependant, suffisamment préparé et correctement géré, c’est un placement qui présente des avantages considérables. Dispositif de défiscalisation, compléments de salaire, augmentation de la valeur avec le temps pour une possible plus-value à la revente, les atouts ne manquent pas.

Calculer sa rentabilité immobilière

La clé d’un investissement locatif réussi est sans aucun doute le calcul de la rentabilité locative. C’est en effet un critère qui va jouer un rôle important lors de vos recherches, car il va vous permettre de savoir si un bien vous rapportera plus ou moins qu’un autre, et ce en fonction de son prix d’achat, du loyer et des charges.

Calcul de la rentabilité nette d’un logement

La formule de calcul est la suivante : (Montant du loyer mensuel X 12) – (Charges locatives : taxe foncière, frais de gestion, charges non récupérables) / Prix d’acquisition du bien immobilier.

Ce calcul correspond à la rentabilité nette d’un investissement, c’est-à-dire le taux de rendement une fois les charges déduites. Si dans le cadre de votre investissement locatif, vous bénéficiez d’une réduction fiscale (dispositif Pinel ou Pinel Plus par exemple), c’est alors la rentabilité nette-nette (rentabilité nette – avantages fiscaux) que vous devrez calculer pour des résultats encore plus précis.

Quel bien immobilier pour une meilleure rentabilité ?

L’objectif premier d’un particulier qui investit dans le locatif, c’est de maximiser sa rentabilité. Il est donc important de comprendre que chaque bien immobilier est différent et que chacun possède des caractéristiques qui lui sont propres et qui ont influence sur la rentabilité. Le bien neuf présente un prix d’achat généralement plus élevé qu’un bien ancien, mais il a l’avantage de générer moins de travaux à l’entrée et dans les années suivant l’acquisition. La surface est également un point clé : une grande surface est synonyme de turn-over de locataires plus faible, mais le prix du loyer au m2 est également plus faible que celui d’une petite surface.

Profiter des avantages fiscaux

Comme l’assurance vie pour les plans d’épargne, l’investissement locatif est le placement immobilier à privilégier. Il est d’ailleurs perçu par beaucoup de Français comme la manière la plus sûre et lucrative de placer son argent. D’autant plus qu’aujourd’hui, plusieurs dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État permettent de faciliter l’accès à la propriété, notamment dans l’immobilier neuf.

Dispositif Pinel, loi Pinel Plus ou statut de loueur meublé non professionnel, quelles sont les différences et les avantages que ces outils octroient aux particuliers ? Nous vous disons tout pour que votre complément de revenu ne génère pas une augmentation fiscale trop importante.

Complément de revenus avec la loi Pinel

La loi Pinel, aussi appelée dispositif Pinel, est certainement l’outil de défiscalisation le plus connu et sollicité des particuliers investisseurs. Entré en vigueur en 2014 dans le cadre de la Relance Logement, elle a pour objectif de soutenir la construction de nouveaux logements dans les zones où le marché immobilier est tendu, tout en facilitant l’accès au logement aux foyers modestes.

Voici tout ce que vous devez savoir pour bien investir en loi Pinel et vous assurer un complément de revenu tout en bénéficiant d’un réduction fiscale non négligeable.

Fonctionnement

Le dispositif Pinel octroie aux investisseurs une réduction fiscale allant jusqu’à 14 % en contrepartie d’un engagement locatif de leur part, d’une durée minimum de 6 ans. Le montant d’allégement d’impôt sur le revenu est calculé de la manière suivante :

• 9 % pour un engagement de 6 ans ;
• 12 % pour un engagement de 9 ans ;
• 14 % pour un engagement de 12 ans.

La rentabilité nette d’un logement Pinel se situe généralement entre 3,5 % et 6 %.

Avantages

Si le dispositif Pinel connaît un si grand succès, c’est parce qu’il fait bénéficier de multiples avantages aux investisseurs :

• La réduction de l’impôt sur le revenu s'élève jusqu’à 42 000 € pour une mise en location de 12 ans ;
• Le complément de salaire mensuel grâce aux loyers, génère une hausse du pouvoir d’achat ou le maintien du niveau de vie une fois retraité ;
• L’accès à la propriété avec un petit apport.

Conditions d’éligibilité

Pour que le dispositif Pinel puisse être appliqué, le propriétaire, le logement destiné à la location et le futur locataire doivent répondre à des conditions bien précises.

• L’investissement doit être effectué au sein d’un bâtiment d’habitation collectif ;
• La date de réalisation d’un investissement dans le but d’acquérir un appartement conforme, qui est mise en place en signant l’acte d’achat authentique, doit être comprise dans la période d’application de la législation loi Pinel ;
• La date de réalisation d’un investissement pour un logement construit par le contribuable, qui est mise en place via le dépôt de la demande de permis de construction, doit également être comprise dans la période d’application de la loi Pinel.

Complément de revenus avec le dispositif Pinel Plus

Le dispositif Pinel Plus est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Il vient compléter le dispositif Pinel, en contrepartie d'une sélection plus stricte des logements éligibles. La loi Pinel + est destinée à soutenir la production des programmes immobilier plus écologiques et à leur développement dans des quartiers prioritaires. Ses critères d'éligibilité sont plus importants que ceux du dispositif Pinel "classique" mais la loi octroie des conditions de défiscalisation plus attractives.

Fonctionnement

Le dispositif Pinel Plus, permet une réduction d'impôt allant jusqu'à 21%, en contrepartie d'un engagement locatif d'une durée de 6 ans minimum. Le montant d'allégement d'impôt sur le revenu se présente de la manière suivante :

• 12 % pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

Avantages

Le dispositif Pinel Plus bénéficie d'avantages identiques au dispositif Pinel, mais avec une différence de taille : l'investisseur pourra bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu allant jusqu'à 63 000 € pour une mise en location sur 12 ans.

Conditions d’éligibilité

Le dispositif Pinel Plus impose des conditions d'éligibilité identiques à celles du dispositif Pinel "classique", accompagnées de critères supplémentaires. Ainsi, le logement devra également :

• Soit être situé dans une quartier prioritaire de la ville (QPV)
• Soit répondre à des critères spécifiques :
  • Critère de performance énergétique et environnementale : le logement doit atteindre la performance énergétique de la norme RE 2020, et justifier en supplément d’un DPE classé A
  • Critères de qualité d’usage :
    • Bénéficier d’une double orientation (à partir du 3 pièces)
    • Respecter une surface habitable minimale
    • Posséder une surface extérieure

Complément de revenus avec le statut LMNP

LMNP, pour Loueur Meublé Non Professionnel désigne par définition une personne physique (et non une personne morale, comme une société ou une entreprise) qui propose à la location une chambre, un appartement ou une maison meublée, habitable immédiatement par le locataire. Les revenus tirés de ce type de location, qualifiée d’activité commerciale, ne font pas parti des revenus financiers, mais sont classés dans la catégorie des BIC.

Fonctionnement

Les bailleurs qui louent un logement neuf meublé en résidence de services en qualité de loueur non professionnel bénéficient de revenus défiscalisés jusqu’à 11% du montant investit et a également la possibilité de récupérer la TVA 20%. En contrepartie, il s’engage à respecter les conditions à mettre son bien en location pour une durée minimale de 9 ans.

Avantages

Le statut loueur meublé non professionnel offre une fiscalité avantageuse :

• Il permet en effet au bailleur de récupérer sa TVA, si son bien se situe dans une résidence de services, 
• de percevoir des loyers peu imposés (abattement de 50% en régime micro-BIC) sur le long terme 
• et de déduire ses charges et amortissements réels constatés (régime réel). 

Si le bien est situé dans une résidence proposant des services, la gestion locative est facilitée par l’exploitant. Enfin, le bail commercial dont il sera question dans ce cas de figure permet de connaître à l’avance les loyers perçus, et par conséquent d’anticiper les revenus complémentaires, pendant toute la durée de l’engagement. Enfin, la location meublée est plus intéressante en termes de rentabilité locative qu’une location nue.

Conditions d’éligibilité

La première condition est, sans surprise, l’obligation de louer un bien meublé. Cela peut être un appartement, une maison ou une chambre dans une résidence gérée, ou non. Le terme meublé signifie que le locataire bénéficie de tout le nécessaire pour occuper le logement normalement et confortablement. Le bailleur doit déclarer son activité au greffe du Tribunal de Commerce et respecter les plafonds de revenus : les recettes annuelles liées à l’activité ne peuvent excéder 23 000 € ou ne peuvent représenter plus de 50% du revenu global.

LMNP ou loueur professionnel ?

Le loueur n’est plus considéré comme non-professionnel s’il est inscrit en tant qu’entreprise au Registre du Commerce et des Sociétés et que les recettes tirées des loyers locatifs sont supérieures à 23 000 € par an ou représentent plus de 50% des revenus globaux. Dans ce cas, il deviendra un loueur professionnel, dépendra du statut de LMP et cette activité de location, générant la plus grande partie de son revenu, sera considérée comme son principal emploi.

Profiter d’une plus-value à la revente

Pour conclure cet article sur les revenus complémentaires offerts par les biens immobiliers neufs, voici un autre atout non négligeable : la valorisation du patrimoine avec le temps, qui permet une plus-value à la revente. Si pour quelle que raison que ce soit vous vendez votre logement, il aura certainement pris de la valeur, car, les avantages de sécurité (nombreuses garanties), de confort (isolation thermique et phonique plus efficaces ou installations électroniques aux normes) ou d’économies d’énergie offerts par le neuf sont conséquents.

L’impôt sur la plus-value

Dès lors que vous vendez un bien immobilier et que vous bénéficiez d’une plus-value, vous êtes dans l’obligation de vous acquitter d’une taxe spécifique : l’impôt sur la plus-value immobilière. Elle est imposable sur le revenu à hauteur de 19% et comme prélèvement social à un taux de 17,2%.

Cependant, cette taxe ne s’applique pas dans 3 cas : le propriétaire vend sa résidence principale, il vend un bien qu’il détient depuis plus de 22 ans ou il vend sa résidence secondaire pour la première fois alors qu’il n’est pas propriétaire de sa résidence principale.

• Le logement : il doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir subi des travaux de réhabilitation importants. Il doit faire partie d’une résidence éligible (résidence étudiante, de retraite, d’affaires, de tourismes, etc.) ;
• L’investisseur : il s’engage à mettre son bien en location pour une durée minimum de 9 ans, et ce dans les 12 premiers mois qui suivent l’achat. Il doit être éligible au statut LMNP que nous détaillons ci-après et déclarer ses revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Enfin, le montant de son investissement ne peut excéder 300 000 € par an (pour un ou plusieurs biens).