La garantie décennale

Qu’est-ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale, aussi appelée « assurance de responsabilité décennale », est une obligation légale pour tous les promoteurs immobiliers. Celle-ci leur impose de réparer les dommages qui remettent en cause la solidité de l’ouvrage ou rendent la construction impropre à sa destination. L’acheteur bénéficie de cette garantie décennale durant les 10 ans qui suivent la réception du bien.

Durée de cette assurance construction

La garantie décennale couvre les dommages qui surviennent suite à la réception des travaux par le maître d’ouvrage, et ce pour une durée de 10 ans. Le délai démarre donc le jour suivant la signature du procès-verbal de réception de l’ouvrage, même si celui-ci comporte une ou plusieurs réserves. Cela signifie que 10 ans après la réception des travaux, aucune action ne peut être lancée.

Qui doit s’assurer ?

Selon la loi Spinetta mise en place en janvier 1978, tous les professionnels du bâtiment (constructeurs et prestataires) liés au maître d’ouvrage par un contrat ou un devis et qui interviennent sur des ouvrages neufs ou déjà existants sont dans l’obligation de souscrire une garantie décennale ainsi qu’une assurance dommages ouvrage. Plus précisément, les familles de constructeurs concernés sont :

• ceux liés à l’étude de la construction : architectes, maîtres d’œuvre, ingénieurs, bureaux d’études, etc. ;
• ceux liés à la structure, au gros œuvre et aux finitions (entreprises de BTP, entrepreneurs et micro-entrepreneurs) : électricien, plombier, charpentiers, couvreurs, peintres, etc. ;
• les promoteurs immobiliers ;
• les constructeurs de maisons individuelles ;
• les particuliers qui construisent eux-mêmes.

Les sous-traitants ne sont pas soumis à l’obligation de garantie décennale, car ils ne sont pas directement liés au maître d’ouvrage. Cependant, ils restent responsables des obligations engagées envers le constructeur.

Le non-respect de cette obligation issue du Code civil (Article 1792) et du Code des Assurances (article L.243-1) expose le constructeur à une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 euros et une peine de prison allant jusqu’à 6 mois.

Qui sont les bénéficiaires de la garantie décennale ?

C’est en premier lieu au maître d’ouvrage, celui pour qui les travaux sont réalisés (propriétaire ou mandataire, entreprise, syndicat de copropriété, etc.), à qui la garantie décennale va bénéficier. Cette assurance construction va ensuite bénéficier à tous les acquéreurs successifs de l’ouvrage (particulier ou promoteur) pour une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.

Outre le maître d’ouvrage, l’assureur dommage ouvrage peut également faire une demande de financement des réparations dans le cadre d’un recours contre l’assureur responsabilité décennale afin d’obtenir le remboursement du préfinancement qu’il a versé au maître d’ouvrage.

Quels dommages sont pris en charge par la garantie décennale ?

La garantie décennale concerne les vices ou dommages de construction :

• qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables (toiture, murs porteurs), comme un défaut d’étanchéité ou un risque d’effondrement par exemple ;
• qui le rendent inhabitable ou impropre à sa destination, comme une isolation thermique défectueuse.

Les types de travaux concernés

Qu’il s’agisse de construction, de rénovation ou d’extension de bâtiment à usage professionnel ou d’habitation, on peut classer en deux catégories les travaux concernés par la garantie décennale :

• les travaux de gros œuvre : charpente, maçonnerie ou couvertures ;
• les travaux de second œuvre : électricité, plomberie ou menuiserie.

Enfin, les constructions avec fondations comme les piscines ou les terrasses, les ouvrages de voirie ainsi que les éléments indissociables d’un ouvrage sont concernés par la garantie décennale.

Quels dommages ne sont pas pris en charge par la garantie décennale ?

Il existe différents types de travaux et d’équipements qui n’entrent pas en compte dans la garantie décennale :

• Les dommages de nature esthétique tels que des traces inesthétiques, des fissures sans infiltrations ou des nuances dans la teinte de la peinture ;
• Les éléments d’équipements dissociables qui ne rendent pas le bien impropre à la destination. Détails qui sont d’ailleurs couverts par la responsabilité civile professionnelle (RC Pro) ou la garantie de parfait achèvement ;
• Les dommages issus de cause étrangère (incendie ou foudre par exemple) ;
• Les petits travaux de menuiserie et de bricolage qui ne requiert pas de qualification professionnelle particulière et qui demande peu de temps.

L’importance de l’attestation d’assurance décennale

Avant l’ouverture du chantier, le constructeur (professionnel du bâtiment, entreprise, micro-entreprise, association) est dans l’obligation de fournir une attestation d’assurance décennale. Cette dernière prouve l’existence d’un tel contrat et prend la forme d’un justificatif de contrat individuel ou collectif. Si le logement ou l’ouvrage en question fait l’objet d’une vente avant l’expiration du délai de 10 ans après réception de la construction, l’attestation devra être annexée au contrat de vente afin de permettre à l’acheteur d’agir et de retrouver l’assureur en cas de défauts ou malfaçons. En outre, le constructeur doit faire apparaître le nom et les coordonnées de son assureur sur ses devis et factures.

Assurance décennale et assurance dommage ouvrage

L’assurance décennale ne concerne pas uniquement le constructeur, car le maître d’ouvrage est lui aussi soumis à une assurance construction : l’assurance dommages ouvrage. Cette dernière va en effet intervenir dans le cas où un dommage de nature décennale a été remarqué et permettre au maître d’ouvrage de financer les travaux de réparation sans attendre la prononciation de la décision de justice concernant la construction et la responsabilité du constructeur.

Comment actionner la garantie décennale ?

Si le maître d’ouvrage constate un dommage de nature décennale, la clé est d’agir le plus vite possible. Deux situations se présentent alors : le maître d’ouvrage possède une assurance dommage ouvrage ou il n’en a pas souscrit. Voici plus en détail comment faire jouer la garantie décennale en fonction de chaque situation.

Avec assurance dommages ouvrage

Si le maître d’ouvrage a souscrit une assurance dommages ouvrage pour la réalisation des travaux et que des défauts affectent la solidité de l’ouvrage dans les 10 ans après sa réception, il doit en informer son assureur via un courrier de déclaration de sinistre en recommandé avec accusé de réception. C’est lui qui est chargé d’ouvrir un dossier et d’enclencher la procédure de sinistre. Généralement, le délai maximum entre l’envoi de la déclaration de sinistre et l’offre indemnitaire de l’assurance est de 1 à 3 mois en fonction de l’importance des malfaçons. À savoir que l’assureur peut refuser de couvrir les dommages en question. Il est donc primordial de bien prendre connaissance du contrat avant d’y souscrire. Dans le cas où l’assurance couvre les dégâts, elle prendre contact avec l’assureur de responsabilité décennale du constructeur.

Déclencher la garantie décennale s’il n’y a pas d’assurance dommages ouvrage

Si en revanche, le maître d’ouvrage ne dispose pas d’assurance dommage ouvrage, deux solutions s’offrent tout de même à lui :

• Dans un premier temps, il fait parvenir une mise demeure au constructeur via une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce courrier, il lui demande de réparer les dégâts causés dans les plus brefs délais et rappel les articles de loi du Code civil en question (Articles 1792 et suivants). À la réception du courrier, soit le professionnel du bâtiment accepte de réparer les malfaçons, soit il ne donne pas suite ou il refuse d’intervenir.
• Vient donc la deuxième la deuxième étape au cours de laquelle le maître d’ouvrage entre en contact avec l’assurance de garantie décennale du constructeur. En tant que tiers lésé, il dispose d’un droit d’action directe. Cette étape s’effectue également par lettre recommandée, en mentionnant le nom de l’entreprise ou du professionnel en question, l’adresse et la date du chantier ainsi que la nature des dommages. Dans ce type de situation, être appuyé par un huissier ou un expert en bâtiment indépendant est recommandé.

Que devient la garantie décennale en cas de liquidation judiciaire de l’assureur ?

Que cela soit pour le particulier concerné par le sinistre, le maître d’ouvrage à la tête des travaux ou pour le constructeur lui-même, la faillite de l’assureur engendre des répercussions. D’où l’importance pour les professionnels du bâtiment de souscrire une assurance auprès d’un assureur fiable et compétent. En ce qui concerne le particulier sinistré, s’il a souscrit une assurance dommage ouvrage, c’est son assureur qui finance les réparations. En revanche, dans le cas contraire, c’est l’entrepreneur qui prend en charge la réparation des dégâts.

Que se passe-t-il en cas de dépôt de bilan du constructeur ?

Dans le cas où le constructeur à l’origine des malfaçons a déposé bilan, cela n’a pas d’impact sur l’assurance responsabilité décennale. En effet, le maître d’ouvrage peut entrer directement en contact avec l’assureur dont les coordonnées apparaissent sur l’attestation d’assurance remise par le professionnel du bâtiment avant le début des travaux.

Que se passe-t-il si le constructeur fait faillite ou disparaît ?

Si le professionnel du bâtiment part à la retraite, disparaît ou fait faillite, le particulier sinistré n’a pas de soucis à se faire. En effet, la garantie décennale, prend toujours en charge les réparations liées à un dégât apparu sur l’ouvrage, même plusieurs années après sa réception (dans la limite de 10 ans).

Limites de la garantie décennale et recommandations

Lors de la réception des travaux, le maître d’ouvrage ou le particulier doit rédiger un procès-verbal avec les entreprises de construction. C’est un document qui permet de garder une trace des travaux réalisés lors du chantier de construction ou de rénovation, mais aussi la date de fin de travaux. C’est un détail important, car c’est à partir de cette date que naît la garantie décennale. En cas de dégâts, le procès-verbal devient donc une preuve faisant valoir les droits de délai légal de la personne sinistrée.

Si des dysfonctionnements ou malfaçons sont remarqués lors de la réception de l’ouvrage, ce n’est pas la garantie décennale qui entre en compte, mais la garantie de parfait achèvement, valable pour une durée de 1 an après cette date.

Enfin, que vous soyez propriétaire, vendeur ou promoteur et que vous agissez en tant que maître d’ouvrage pour des travaux de construction, de réparation ou d’extension en faisant intervenir des entreprises ou professionnels indépendants du bâtiment, n’oubliez surtout pas de solliciter l’attestation d’assurance. Vous aurez ainsi la garantie d’obtenir des réparations si des dégâts apparaissent plusieurs années après, même si le constructeur n’est plus en activité.

Les autres assurances construction

La garantie biennale de s'applique pas systématiquement pour tous les dégâts ou dysfonctionnement qui surviennent sur un ouvrage réalisé par un artisan ou une entreprise du bâtiment. Voici les autres garanties qui peuvent éventuellement être activées en fonction de la situation :

• La garantie de parfait achèvement : elle couvre tous les dysfonctionnements, désordres et malfaçons signalés durant la première année qui suit la réception des travaux et ce quel que soient la nature ou l’importance des dégâts ;
• La garantie biennale : elle protège le propriétaire d’un bien en cas de dysfonctionnement sur les éléments d’équipement dissociables ou démontables et ce pour une durée de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage.
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FAQ 

Quelle différence entre la garantie et l’assurance décennale ?

Lorsque l’on parle de garantie décennale, on se réfère à l’obligation de réparation des dégâts soumise à tous les professionnels du bâtiment, selon les articles 1792 et suivants du Code civil. Alors que l’assurance décennale désigne le contrat d’assurance souscrit par les constructeurs afin de se protéger contre les dommages concernés par la garantie décennale. Cette obligation de souscription fait référence à l’article L. 241-1 du Code des Assurances.

Les règles parasismiques s’appliquent-elles à la garantie décennale ?

Oui, la Cour de cassation estime depuis 2010 que l’irrespect des normes parasismiques (ensemble des règles qui permettent de rendre un bâtiment résistant à un séisme) lors de travaux de rénovation sur un immeuble est un désordre considéré de nature décennale.

Combien coûte une assurance décennale ?

Les tarifs d’une assurance décennale varient et dépendent de plusieurs critères : la franchise en cas de sinistre, le nombre de garanties que comporte le contrat, la nature du métier (métier d’étude, de gros œuvre ou de second œuvre), l’expérience et l’historique de sinistralité du professionnel ainsi que l’évolution de la société et la zone géographique sur laquelle sont réalisés les travaux. Ainsi, en fonction des chiffres de 2021, elle peut être de 2 200 euros/an pour un maçon dont le CA est de 40 000 euros, de 1 500 euros/an pour un peintre dont le CA est de 100 000 euros et enfin de 6 400 euros/an pour un pisciniste dont le CA s’élève à 200 000 euros.