Quel apport personnel minimum pour un prêt immobilier ?

L’apport personnel : définition

L’apport personnel désigne la somme d’argent minimum exigée par les banques avant de vous accorder un crédit immobilier. Son objectif est triple :

• Rassurer l’établissement bancaire sur votre capacité de remboursement ;
• Payer les frais liés à votre achat immobilier : frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, caution, etc. ;
• Négocier les conditions d’emprunt (intérêts et taux d’endettement maximal notamment).

Sauf rares exceptions, il est aujourd’hui impossible d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel. À moins de disposer d’une somme d’argent suffisante afin de réaliser un paiement comptant, vous devrez donc réunir un apport personnel suffisant avant de solliciter un crédit auprès d’une banque.

Le montant minimum de l’apport personnel pour un achat immobilier

De manière générale, Les établissements prêteurs exigent un apport personnel minimum à hauteur de 10 % du coût total du prêt immobilier. Toutefois, votre apport devient réellement significatif à partir de 20 % du montant du prêt bancaire. En dessous, il vous sera difficile de négocier vos conditions d’emprunt.

Attention, aucune réglementation ne plafonne le montant maximum de l’apport personnel. En fonction de votre situation et du montant sollicité, les établissements sont en droit de demander un apport personnel plus important (parfois jusqu’à 40 %).

Vous pouvez également partir de votre apport personnel pour connaître votre capacité d’emprunt et ajuster ainsi vos critères de recherche. Si vous disposez par exemple de 20 000 euros, évitez de chercher un logement affiché au-dessus de 200 000 euros. Vous aurez en effet peu de chances d’obtenir le financement nécessaire à son acquisition.

Se constituer un apport personnel

Avant même d’emprunter, vous allez donc voir la constitution de l'apport personnel significatif. Voici différents moyens pour réussir cette étape cruciale pour prévoir les fonds nécessaires pour votre projet immobilier.

Épargne personnelle

Sans injecter toutes vos économies dans l’achat d’un appartement ou d’une maison, il est possible de solliciter une partie de votre épargne disponible. Afin de réunir le capital nécessaire à votre projet, regardez notamment l’épargne disponible sur votre livret A et votre assurance vie. Si vous travaillez en tant que salarié, pensez également à mettre à contribution votre Plan Épargne Entreprise pour financer une partie de votre logement.

Prêts aidés

Certains établissements d’emprunt acceptent de considérer les prêts aidés comme de l’apport personnel. Les dispositifs d’aides sont délivrés sous conditions (composition du foyer, nature de l’achat, profil de l’investisseur, ressources, etc.). En fonction de votre situation, vous pourrez notamment bénéficier :

• Du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Accordé aux primo-accédants, le Prêt à Taux Zéro est un crédit sans intérêts. Son montant peut couvrir jusqu’à 30 % de coût total de la transaction immobilière.
• Du Prêt Accession sociale, délivré sous conditions de ressources aux ménages les plus modestes ;
• Du Prêt Action Logement pour les salariés d’une entreprise de plus de dix personnes ;
• Du Prêt Épargne Logement, si vous avez ouvert un Plan Épargne Logement (PEL) il y a plus de quatre ans.

Revente immobilière

La plus-value issue de la vente d’un appartement ou d’une maison peut être considérée comme de l’apport personnel. La vente d’une résidence principale en vue d’acquérir un nouveau logement ouvre également droit à différents dispositifs de financement. Pour faire l’acquisition de votre bien, vous pourrez notamment bénéficier :

• D’un prêt achat revente si vous n’avez pas fini de rembourser votre ancien crédit immobilier ;
• D’un prêt relais pour vous soutenir financièrement pendant la période de transition entre deux logements.

Disposer d’une somme d’argent issue d’une plus-value immobilière est un avantage certain. En effet, ce moyen de financement remplace généralement les 10 % d’apport personnel sollicités par les banques.

Love money

Pour financer votre projet immobilier, la love money est une source d'apport qui ne doit pas être négligé. Cet anglicisme désigne la somme d’argent prêtée ou donnée par votre famille pour vous soutenir dans votre achat. Le prêt familial permet de réduire le coût d’un emprunt immobilier, en échappant généralement aux intérêts. Elle donne parfois le dernier coup de pouce nécessaire dans le versement de l'apport.

Emprunter sans apport personnel

Comme nous l'avons évoqué précédemment, emprunter sans apport personnel est très difficile, voire impossible. Toutefois, certaines situations particulières permettent d'obtenir la confiance d'une banque, malgré l'absence de capital initial.

Quels profils peuvent obtenir un crédit sans apport ?

Certains emprunteurs ont plus de chances d'obtenir un financement sans apport :

• Les primo-accédants : en tant que jeune investisseur, votre profil est particulièrement intéressant pour les banques. Ces dernières auront tendance à dérouler le tapis rouge afin de vous fidéliser sur le long terme. Les conditions d'emprunt sont généralement plus souples, les banques ayant conscience que vous n'avez pas encore eu assez de temps pour épargner.
• Les investisseurs immobiliers : dans ce cas, vous n'avez aucun avantage fiscal à utiliser votre propre capital pour financer vos projets. Les banques le savent et accordent sans difficulté des prêts immobiliers.
• Les épargnants : si votre épargne est conséquente mais que vous ne souhaitez pas l'utiliser pour investir, les banques accepteront généralement de vous prêter de l'argent. Une solide épargne rassure sur votre capacité de remboursement.

Les conditions pour un prêt immobilier sans apport

Pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit sans apport, votre dossier doit répondre à plusieurs critères :

• Une situation professionnelle stable (CDI hors période d'essai)
• Des revenus réguliers et suffisants
• Un taux d'endettement maîtrisé (moins de 35%)
• Un historique bancaire irréprochable
• Une capacité d'emprunt compatible avec votre projet

Comment faire une demande de prêt sans apport ?

Voici les étapes clés pour constituer votre dossier :

1. Évaluez précisément votre acquisition immobilière et tous les frais associés
2. Préparez un plan de financement détaillé
3. Comparez les offres de plusieurs banques qui prêtent sans apport
4. Constituez un dossier solide avec tous les justificatifs nécessaires
5. Faites appel à un courtier Cogedim pour optimiser vos chances

Les alternatives au prêt sans apport

Si votre demande de prêt sans apport est refusée, plusieurs solutions s'offrent à vous :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants
• Le prêt Action Logement pour les salariés du privé
• La garantie Visale pour renforcer votre dossier
• Le cautionnement bancaire comme alternative à l'apport

Dans tous les cas, n'hésitez pas à solliciter un conseillers Cogedim qui vous aidera à obtenir le financement nécessaire à votre projet immobilier. Son expertise vous permettra d'optimiser votre dossier et d'accéder aux meilleures conditions d'emprunt.