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Comment racheter les parts d'une nue propriété ?

Il est possible de réaliser un investissement immobilier par le rachat de l'usufruit ou par le rachat de la part nue-propriété, lorsqu'il y a démembrement. Une telle opération peut être réalisée auprès d'une SCPI. Comment cela se passe-t-il et quels sont les atouts d'un tel investissement ?

Usufruit et nue-propriété, droits et obligations

La pleine propriété d'un bien immobilier consiste à détenir l'ensemble des droits régissant ce bien : l’usus, l’abusus et le fructus.

L'usufruitier détient un double droit : l’usus et le fructus, soit le droit d'usage (l'occuper) et le droit de jouissance (percevoir les fruits suite à une location pour en tirer des revenus locatifs).

Le nu-propriétaire, lui, a le droit d'en disposer (donation, vente, etc.).

Ainsi, l'usufruitier et le nu-propriétaire n'ont, en aucun cas, le droit de vendre la pleine propriété du bien, ils ont seulement l'autorisation de vendre leurs droits respectifs dessus.

Rachat en démembrement, un investissement aux multiples avantages

Accession à l'immobilier à moindre coût

Le prix d'achat est moindre puisque le nouvel acquéreur ne rachète pas la pleine propriété. C'est donc l'occasion d'élargir son patrimoine immobilier à moindre coût puisqu'on constate une décote moyenne de 40% pour une acquisition nue-propriété.

En effet, cette décote permet de compenser avec les loyers qui auraient été perçus dans le cadre d'un achat sans démembrement propriété.

Limitation des charges locatives

Les charges locatives s'en verront ainsi diminuées. Le nu-propriétaire n'est, en effet, pas tenu de payer la taxe d'habitation ni la taxe foncière. De même, il n'est pas assujetti à l'impôt fortune immobilière (IFI), ni à l'impôt des revenus fonciers.

De plus, le nu-propriétaire n'est tenu qu'au paiement des gros travaux (listés à l'article 606 du Code civil). La plupart des charges relatives à l'entretien et aux menues réparations seront prises en charge par l'usufruitier.

Un investissement d'une grande souplesse

De nombreux investissements immobiliers offrent des avantages fiscaux indéniables, tels que les locations meublées non professionnelles LMNP, le dispositif Pinel ou encore le dispositif Censi-Bouvard.

Cependant, les avantages fiscaux qu'ils proposent sont soumis à une durée minimale. Si l’investisseur est dans l'obligation de revendre avant la fin de cette période, il perd les avantages fiscaux acquis. Le rachat nue-propriété offre une version bien plus souple de l'investissement, aucune durée minimum n'étant imposée.

Succession et donation aux héritiers

Dans le cadre d'un investissement nue-propriété, l'acquéreur peut transmettre son droit à ses héritiers (parents donateurs à enfants donataires, le plus souvent).

La valeur de la nue-propriété sera alors déterminée à l'aide d'un barème fiscal (article 660 du Code général des impôts), qui détermine la part usufruit nue-propriété en fonction de l'âge révolu de l'usufruitier, au moment de la transmission du droit.

Fonctionnement d'un rachat de parts en nue-propriété

L'acquéreur de la nue-propriété peut accéder à la propriété pour une valeur d'environ 60% par rapport à la valeur de la pleine propriété.

Ce dernier n'achète, cependant, que le droit de nue-propriété et cède ainsi ses droits d'usage et de jouissance à un usufruitier, pendant une durée fixée à l'avance.

Cette durée est généralement de 15 à 20 ans, pour un usufruit conventionnel. Lorsque la date d'extinction d'usufruit est atteinte (fixée à la convention de démembrement), alors le nu-propriétaire récupère l'usufruit (donc la pleine propriété), de façon automatique et sans frais supplémentaires.