Cession d'une nue propriété
L’investissement en nue-propriété est de plus en plus apprécié des Français, au regard des nombreux avantages fiscaux apportés par ce dispositif. En effet, il offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier à un coût peu onéreux via un achat SCPI. Il permet également de céder son droit de nue-propriété sans pour autant perdre les avantages fiscaux déjà acquis, dans le cadre d'une succession ou donation. On constate, par ailleurs, une forte demande sur ce marché, bien que les offres soient plutôt rares.
Les droits du nu-propriétaire
Droit de cession du bien immobilier en nue-propriété
Alors que l'usufruitier détient le droit d'occuper un bien immobilier ou de le mettre en location afin d'en tirer des revenus, le nu-propriétaire, lui, n'a que le droit de disposer du bien. Il est donc tout à fait libre de vendre son droit de nue-propriété.
Il peut réaliser cette opération via une cession, et ce, même si la période de démembrement prévue à l'acte notarié n'est pas éteinte. En effet, la convention de démembrement fait état d'une date d’extinction d’usufruit qui peut être soit une date fixée à l’avance soit le décès de l’usufruitier.
Il s'agit donc d'un avantage indéniable, en comparaison avec d'autres dispositifs comme Pinel ou Censi-Bouvard par exemple. Ces derniers obligent l'acquéreur à conserver le bien jusqu'à une date minimale au risque de perdre ses avantages fiscaux.
Nu-propriétaire et exonération de charges
Le nu-propriétaire se trouve exonéré de nombreuses charges :
- Impôt fortune immobilière IFI ;
- Taxe habitation ;
- Taxe foncière ;
- Imposition revenus fonciers ;
- Intérêts d'emprunt déductibles.
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La cession du droit de nue-propriété
En cas de cession des droits et en cas de bénéfices réalisés suite à cette vente, le nu-propriétaire sera alors redevable de l'impôt sur les plus-values immobilières.
Impôt sur la plus-value immobilière
On réalise une plus-value lorsqu'il existe une différence entre le prix d'achat d’un bien et son prix de revente. Dans ce cas, un taux forfaitaire libératoire (19%) sera appliqué par l'administration fiscale et des prélèvements sociaux (17,2%) seront dus.
Un abattement de l'assiette d'imposition est applicable et est fonction de la période de détention du bien immobilier. Il y a, par exemple, une exonération à partir de la trentième année de détention.
Les différents cas de cession immobilière
La cession a lieu alors qu’il y a démembrement propriété
Pour l’assiette fiscale, il faut tenir compte du prix de revente, déduction faite du prix d'achat. Les abattements relatifs à la durée de détention sont comptabilisés à partir de la date d'acquisition du bien en nue-propriété.
La cession de la pleine propriété
Lorsqu’il y a réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, on parle de pleine propriété. Pour l’assiette fiscale, il convient de se baser sur le prix de revente en pleine propriété, auquel on déduit la valeur pleine propriété lors de la date d’acquisition du bien. Pour cela, il faut se référer au barème fiscal présent à l'article 669 CGI.
La cession de la nue-propriété avec réserve d’usufruit selon barème fiscal art 669 code général impôts
Dans ce cas, il s’agit simplement de se rapporter au barème fiscal nue-propriété usufruit. Celui-ci tient compte de l'âge révolu de l’usufruitier à la date de la cession et détermine la quotité de chaque partie, usufruitier et nu-propriétaire.
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