Quelles sont les différences entre une pleine propriété et une nue propriété?

Qu’est-ce que le droit de propriété en France ?

Le droit de propriété regroupe plusieurs droits distincts :

• L’usufruit (usus et fructus), le droit de jouissance sur un bien immobilier (l'habiter ou l'utiliser pour en percevoir les fruits, des loyers par exemple ;
• La nue-propriété (abusus), le droit de disposer du bien (vente, donation, legs).

Ces deux droits sont complémentaires, détenus respectivement par l'usufruitier et le nu-propriétaire.

Regroupés, cela s'appelle la pleine propriété. C'est-à-dire que la même personne a le droit d'en jouir et d’en disposer. Elle détient l'usufruit et la nue-propriété.

Séparés, cela signifie qu'il y a démembrement du droit de propriété.

Nue-propriété, principe et fonctionnement ?

Le nu-propriétaire n'a donc qu'un droit partiel sur le bien immobilier, celui d'en disposer et ce, pendant une période prédéterminée à la signature de la vente, ou à durée viagère (jusqu'au décès de l’usufruitier). À la fin de cette période, il récupère l’usufruit et donc la pleine propriété, sans frais de notaire ni droit de mutation à payer.

Le nu-propriétaire a le droit de vendre son droit de disposer du bien, mais pas le bien lui-même. Il n'est tenu qu'au paiement des gros travaux(article 606 du Code Civil), mais tous les travaux d'entretien sont à la charge de l'usufruitier. Le nu-propriétaire n'est pas non plus soumis au paiement de taxes liées à la jouissance ou à l'occupation d'un bien.

Pleine propriété, principe et fonctionnement ?

Le propriétaire en pleine propriété bénéficie donc de l'intégralité des droits : il peut l'occuper, en jouir et en disposer, puisqu'il détient l'usufruit et le nue-propriété.

Il peut donc habiter, mettre en location ou vendre le logement, sans aucune contrainte de démembrement.

En contrepartie, il est également en charge du paiement de l'ensemble des charges relatives à un bien immobilier :

• Travaux d'entretien et gros travaux ;
• Taxes d’habitation et foncière ;
• Impôt sur le revenu foncier et ISF.

Différences entre un achat nue-propriété et un achat pleine propriété

Avantages d'un investissement nue-propriété

L'acquéreur d'un bien nue-propriété bénéficie d'un prix défiant toute concurrence. Une décote de l'ordre de 30 à 60% (en fonction de l'âge de l'usufruitier) par rapport au prix du marché lui permet de devenir rapidement propriétaire, bien qu'il ne puisse en tirer les fruits immédiatement après la vente.

Son acquisition immobilière lui coûte moins de frais et lui procure des avantages fiscaux puisqu'il n'est pas assujetti au paiement des travaux d'entretien ou réparations ni des impôts et taxes liés à la jouissance.

Avantages d'un investissement pleine propriété

L'acquéreur peut réaliser un véritable investissement locatif, c'est-à-dire qu'il peut mettre le logement en location et en tirer immédiatement les bénéfices.

Il profite également d'une plus grande latitude sur le bien et il peut le vendre si sa situation financière le nécessite.