Qu'est ce que la nue propriété ?

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété définition et principes généraux

Avant de définir ce qu'est la nue-propriété, il est essentiel d'expliquer au préalable ce qu'est le droit de la propriété. Être propriétaire d'un bien, c'est exercer dessus deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d'usage du bien ;
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien.

Lorsqu’une seule et même personne dispose de ces deux droits, il n'y a pas de démembrement du droit de propriété. Cela s'appelle ainsi la pleine propriété.

En revanche, il est nécessaire de faire cette distinction lorsque plusieurs personnes sont concernées. Cette situation survient le plus souvent dans le cadre d'une succession, mais il peut également s'agir d'un investissement en nue-propriété.

Achat en nue-propriété, qu’est-ce que c'est ?

Acquérir un bien en nue-propriété signifie que vous cédez l'usufruit à une tierce personne. Donc, vous achetez un bien avec un mécanisme de démembrement. Dans ce cas, le contrat de vente portera uniquement sur la nue-propriété du bien immobilier. L’usufruit est détenu par le vendeur qui pourra ainsi conserver l'usage pendant une période déterminée.

Ce principe permet à l'acheteur de devenir rapidement propriétaire d'un bien et donc de réaliser un investissement immobilier. Mais, en contrepartie, il n'est pas en mesure de tirer immédiatement les bénéfices de son acquisition.

Le nu-propriétaire sera en mesure de récupérer l'usufruit de son bien après une période de 15 à 20 ans. Il s'agit donc d'un investissement à considérer sur le long terme.

Usufruitier et nu-propriétaire, quelles sont les différences ?

L'usufruitier, droits et obligations

L'usufruitier est celui qui a l'usage d'un bien, c'est-à-dire qu'il en a la jouissance et peut percevoir les fruits de l’usage . Pour en jouir, il peut l'occuper pour lui-même comme il peut l’utiliser afin de percevoir des revenus. Il peut effectivement le mettre en location, par exemple, afin de profiter du loyer.

Il a également à sa charge le paiement de certains frais liés à son usufruit et notamment le paiement de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, ainsi que les dépenses relatives à l'entretien du logement.

L'usufruitier est tenu d'obtenir le consentement du nu-propriétaire s'il souhaite changer la destination du bien, le transformer en bail rural ou commercial par exemple, alors qu'il s'agissait initialement d'un logement avec un bail classique.

Le nu-propriétaire, droits et obligations

Le nu-propriétaire est celui qui a le droit de disposer du bien : de le vendre, de le léguer ou de le transmettre par donation. Lorsqu'il récupère l'usufruit, il récupère alors le droit de vendre, de mettre en location ou d'occuper lui-même le bien.

En revanche, les nus-propriétaires n'ont pas le droit de percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus issus de la location du bien en question, ni de l'occuper sauf dans le cas où l'usufruitier lui donnerait son consentement.

Il n'a pas non plus le droit de vendre le bien en pleine propriété. S’il revend le local, il est tenu de le faire en nue-propriété, seul droit dont il dispose. Concrètement, il a l'autorisation de vendre ses droits sur le logement, mais pas le logement lui-même.

Il n'est pas tenu de payer pour les dépenses d'entretien, seuls les gros travaux sont à sa charge.

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Les avantages et inconvénients de la nue-propriété ?

Les avantages d’être nu-propriétaire

Un prix d'achat inférieur à celui du marché

Tout d'abord, ce mécanisme permet de réaliser un investissement immobilier à moindre coût. En effet, vous achetez la nue-propriété, mais pas l'usufruit. Le prix de vente est donc largement revu à la baisse. Vous devenez ainsi propriétaire d'un bien à un prix très largement inférieur à sa valeur réelle sur le marché.

On considère que vous bénéficiez d'une décote, en moyenne de 30 à 50%.

Pas de frais supplémentaires à prévoir au titre des travaux d'entretien

C'est l'usufruitier qui est chargé des travaux d'entretien du bien. Le nu-propriétaire, lui, n'a donc pas à se soucier de ce type de dépenses supplémentaires qui peuvent devenir coûteuses à la longue.

Attention, le nu-propriétaire reste cependant en charge des grosses réparations. Celles-ci sont énumérées à l'article 606 du Code civil, et sont :

• Les gros murs et les voûtes ;
• Le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
• Les réparations relatives aux digues, aux murs de soutènement et aux clôtures.

Toutes les autres réparations non mentionnées dans cette liste exhaustive sont considérées être d'entretien. Elles seront donc à la charge de l'usufruitier, qu'il s’agisse de parties privatives ou communes.

Des avantages fiscaux

Le nu-propriétaire bénéficie d'un régime fiscal avantageux car il n'est pas assujetti à de nombreuses taxes relatives à la pleine propriété telles que :

• La taxe habitation ;
• La taxe foncière ;
• L'impôt sur la fortune ;
• L'impôt sur les revenus fonciers.

En effet, son statut spécifique le dispense de payer l'ensemble des impôts et taxes relatifs à la détention ou à l'occupation des biens immobiliers puisqu'il n'a pas le droit d'en jouir.

Cependant, en cas de revente, les deux parties, nu-propriétaire et usufruitier, sont soumises à l'impôt de la plus-value immobilière à hauteur de leurs droits respectifs.

Les inconvénients d’être nu-propriétaire

Le plus gros inconvénient de cet achat est indéniablement de ne pas pouvoir percevoir de loyers durant toute la période de démembrement. Sur ce point, on peut considérer cette acquisition comme un investissement immobilier puisque votre argent est placé, mais on peut difficilement la considérer comme un investissement locatif.

Concrètement, vous payez votre emprunt à la banque sans percevoir de recettes locatives pendant une assez longue durée. Ce type d'investissement n'est donc pas accessible à tous les budgets.