Quelle imposition sur les plus-values en LMP ?

Statut LMP : rappel

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un statut fiscal qui ouvre droit à un régime particulier. Pour en bénéficier vous devez :

• Être propriétaire bailleur de locations meublées ;
• Percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels. Le montant total des recettes doit également être supérieur aux autres revenus de votre foyer fiscal de référence. Autrement dit, le LMP doit être votre activité professionnelle principale.

Par la suite, exercer comme Loueur en Meublé Professionnel octroie des avantages fiscaux, notamment :

• Le choix du régime d’imposition (réel ou micro) ;
• L’imputation des déficits sur vos autres catégories de revenus ;
• Une exonération de TVA et d’IFI ;
• Un régime des plus-values particulier.

Plus-value LMP : définition

En LMP, la plus-value immobilière représente la différence entre :

• Le prix de vente du bien immobilier (minoré de certains coûts comme les frais d’agence immobilière) ;
• La valeur nette comptable du bien immobilier, c’est-à-dire le prix d’achat après déduction des amortissements comptables réalisés pendant la période d’exploitation de la location meublée.

Pour calculer la plus-value LMP, la formule de calcul est donc la suivante :

Prix de vente - valeur nette comptable du bien

Prenons comme exemple un logement acheté 200 000 € et amorti à hauteur de 90 000 € pendant plus de deux ans. Si le propriétaire bailleur conclut une vente à hauteur de 230 000 €, il aura alors réalisé une plus-value de : 230 000 - (200 000 - 90 000) = 120 000 €.

Quelle est l’imposition sur la plus-value en LMP ?

Le LMP est soumis à une fiscalité professionnelle. À ce titre, les revenus sont imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Pour connaître l’imposition indexée à la plus-value, il convient alors de distinguer la plus-value à court terme de la plus-value à long terme.

La plus-value à court terme

La plus-value à court terme concerne les biens dont la durée de détention est inférieure à deux ans. Cette plus-value à court terme correspond alors aux amortissements réalisés pendant sa période d’exploitation.

Dans ce cas, les amortissements sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Son montant dépend donc de la tranche marginale d’imposition (TRI) de votre foyer fiscal de référence.

Pour les loueurs professionnels exerçant leur activité sous le statut LMP, la plus-value à court terme est également assujettie aux cotisations sociales des indépendants.

La plus-value à long terme

La plus-value à long terme concerne les biens mis en vente dont la durée de détention est supérieure à deux ans. Elle correspond à la valeur obtenue en soustrayant le prix d’achat (valeur nette comptable) au prix de vente du bien immobilier.

La fiscalité appliquée à la plus-value à long terme fait l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU). Le taux de ce PFU est fixé à 30 %. Ces 30 % correspondent à :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Contrairement à la plus-value à court terme, la plus-value à long terme n’est pas soumise aux cotisations sociales.

Bon à savoir : depuis 2018, la loi de finances a diminué le taux d’imposition appliqué aux plus-values de long terme pour les LMP. Ce taux est ainsi passé de 16 à 12,8 %.

Comment être exonéré d’impôt sur la plus-value en LMP ?

Les articles 151 et 157 septies B du CGI fixent les conditions d’éligibilité à une exonération d’impôt sur la plus-value LMP.

Pour bénéficier d’une exonération totale, vous devez remplir l’une de ces conditions :

• Exercer votre activité LMP depuis plus de 5 ans et présenter un chiffre d’affaires annuel (hors taxes) inférieur à 90 000 € depuis deux ans. Si votre chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 €, vous bénéficiez alors d’une exonération partielle ;
• Posséder votre bien immobilier (appartement, maison, immeuble) depuis plus de 15 ans.

Enfin, un abattement à hauteur de 10 % par an est accordé à partir de la cinquième année de détention de votre logement. Cet abattement mène à l’exonération totale d’imposition à partir de la quinzième année de détention du bien immobilier.

Bon à savoir : l’exonération d’impôt ne supprime pas les prélèvements sociaux et les cotisations sociales.

Le cas particulier des chambres d’hôte et meublés de tourisme

L’exploitation des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme est soumise à une fiscalité différente des biens LMP classiques. Ainsi, les plafonds d’exonération sont fixés :

• Entre 250 000 et 350 000 € pour une exonération d’impôt partielle sur la plus-value ;
• En-dessous de 250 000 € pour une exonération d’impôt totale sur la plus-value.

LMNP et LMP : quelles différences sur la plus-value ?

LMNP : bref rappel

L’acronyme LMNP désigne les Loueurs en Meublé Non Professionnels. À la différence du LMP, le LMNP est réservé aux propriétaires bailleurs dont l’activité de location meublée n’est pas exercée à titre professionnel. En LMNP, le chiffre d’affaires de l’activité locative doit être inférieur à 23 000 €/an.

Taux d’imposition

En LMNP, la plus-value d’un bien correspond à la différence entre son prix de cession et son prix d’achat. Ce dernier est augmenté du montant des indemnités et des charges liées à la transaction immobilière.

La plus-value LMNP est imposée à hauteur de 19 %. Cependant, la plus-value imposable bénéficie d’un abattement de 6 %/an à partir de la 5ème année de détention du bien, puis 4 % la 22ème année. Au-delà, la plus-value est exonérée d’impôt.