Le contrat de bail en LMNP
La location meublée offre des avantages bien plus grands que ceux d'une location nue. En effet, les avantages fiscaux offerts par le statut LMNP ne sont plus à démontrer. En effet, les revenus encaissés relèvent des BIC (bénéfices industriels commerciaux) et ne sont donc pas imposés au titre des revenus fonciers. Ce statut de loueur meublé offre également la possibilité de choisir entre deux régimes distincts de fiscalité et notamment, le plus avantageux : micro-bic ou régime réel simplifié.
De plus, un bail meublé LMNP est bien plus avantageux que celui de la location vide qui impose une durée minimum de 3 ans de location, des périodes de préavis plus longues (3 mois pour un locataire et 2 mois pour le propriétaire) et un dépôt de garantie moindre ne pouvant excéder 1 mois de loyer.
Cependant, et malgré ses atouts, il est important de bien comprendre les règles du bail en LMNP, c'est-à- dire les différents baux en fonction du logement, les mentions devant figurer dedans et ses points forts et points faibles. Nous vous présentons ici l'ensemble des possibilités si vous êtes propriétaire du bailleur LMNP.
Le bail de location meublée habitation
Le contenu du bail d'habitation LMNP
Dans le cadre de la LMNP à usage d'habitation, le bail est d'une durée d’un an avec tacite reconduction. Celui-ci est régi par décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et doit obligatoirement mentionner les informations suivantes :
- La date de début du contrat de bail et sa durée ;
- Le montant du loyer pour le logement et par mètre carré de surface habitable ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- La surface habitable ;
- Le nombre de pièces avec précision sur les parties spécifiques (terrasse, balcon, jardin, grenier, garage, etc.) ;
- Les équipements présents dans le logement ;
- Comment sont régularisées les charges (de façon annuelle ou forfaitaire) ;
- Les honoraires (détails et répartition) ;
- L'adresse précise du logement (bâtiment, étage, etc.) ;
- Le type de logement (immeuble individuel ou collectif) ;
- Le type d'immeuble (propriété unique ou copropriété) ;
- Les informations relatives à la production de chauffage (individuel ou collectif) ;
- Les informations relatives à la production d'eau chaude (individuelle ou collective) ;
- La période de construction de l'habitat.
Spécificités
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer et son montant doit être mentionné au bail.
Le préavis
Les règles ne sont pas les mêmes pour le locataire et le propriétaire. Un locataire doit respecter un préavis d'un mois et est en droit de résilier son contrat de bail à tout moment.
Le propriétaire bailleur, quant à lui, doit respecter un délai de préavis de 3 mois à la fin du bail prévu. Il doit, en plus, justifier son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement sont la reprise ou la vente du bien ou le non-respect des obligations contractuelles de la part du locataire, et ce conformément à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
Respect des règles relatives à l'encadrement et au plafonnement des loyers
Sous le statut LMNP, il n'y a pas de règles spécifiques quant au plafond des loyers.
En revanche, certaines villes, comme Paris par exemple, ont mis en place un plafonnement des loyers et le propriétaire doit s'y plier.
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Le bail mobilité
Dans quels cas réaliser un bail mobilité ?
Il s'agit d'un bail unissant un propriétaire à un locataire temporaire et notamment dans le cadre de stages, études, formations professionnelles, contrats d'apprentissage, mutation professionnelle, engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ou mission temporaire professionnelle.
Il concerne uniquement les logements meublés, c'est pour cette raison qu'il est utile dans le cadre de la LMNP.
Ses particularités
La durée du bail
Un bail mobilité est conclu pour une période allant de 1 a 10 mois maximum.
Il n'est ni renouvelable, ni reconductible. Cela signifie qu'en cas de volonté de continuer à occuper le logement, il faudra basculer sur un bail classique d'habitation.
Le préavis
Pour un bail mobilité, le locataire peut résilier quand il le souhaite à condition de respecter un préavis de 1 mois.
Le bailleur, lui, ne peut résilier qu'à la fin du contrat sauf cas légitime, telle une faute du locataire.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est interdit dans le cadre des baux mobilité, en revanche une caution peut être demandée.
Quelles sont les informations obligatoires du bail mobilité ?
Outre les informations classiques (surface, usage, date de prise d'effet, etc.), le bail mobilité doit obligatoirement contenir les éléments suivants :
- La durée du bail (en l'absence de cette mention, le contrat ne saurait être considéré comme un bail mobilité) ;
- L'élément justifiant le droit du locataire au bail mobilité (situation études ou professionnelle) ;
- La mention précisant qu'il s'agit d'un contrat de bail mobilité régie par la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- Mention relative à l'interdiction pour le propriétaire de réclamer un dépôt de garantie au locataire.
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Le bail commercial LMNP
Dans quels cas peut-on utiliser un bail commercial ?
Ce bail est possible uniquement dans le cadre d'un bien LMNP en résidence de services (résidence senior, résidence médicalisée EHPAD, résidence étudiants, résidence de tourisme, ou résidence d’affaires).
La particularité de ce bail est qu'il unit le propriétaire à l'exploitant de ladite résidence de service et cet exploitant est contractuellement lié au locataire. Ainsi le propriétaire et le locataire ne sont jamais directement liés avec un bail commercial.
Ce bail peut concerner la location meublée professionnelle (LMP) ou la location meublée non professionnelle (LMNP).
Fonctionnement et contenu du bail commercial
Le bail commercial est signé pour une durée de 9 ans minimum et est renouvelable. Ainsi, il est nécessaire de bien cadrer les relations contractuelles entre le propriétaire et l'exploitant, et ce, afin d'éviter les relations conflictuelles et les mauvaises surprises tout au long de la vie de ce contrat.
Les mentions classiques au bail doivent y figurer (loyer, ses modalités de règlement et de réévaluation, la gestion des charges et des travaux, conditions de résolution du contrat,etc.)
Les atouts du bail commercial
Les baux commerciaux offrent de nombreux avantages aux propriétaires :
- Gestion simple et facile puisque l'exploitant gestionnaire s’occupe de tout (recherche de locataire, entretien de la résidence, etc.) ;
- Pas de problème de non-paiement des loyers (ou de retard) puisque le propriétaire bailleur est payé directement par le gestionnaire ;
- Une meilleure lisibilité des dépenses futures, car le bail commercial détermine à l'avance à qui incombe les charges et les travaux ;
- Exonération de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) qui est à la charge de la société de gestion de la résidence.
Les inconvénients du bail commercial
La faillite ou l'abandon de l'exploitant gestionnaire
L'inconvénient majeur dans le cas du bail commercial est le risque de faillite de l'exploitant. Notamment si la résidence est mal entretenue, avec des difficultés pour trouver de nouveaux locataires.
Dans ce cas, le propriétaire se retrouve avec un bien de mauvaise qualité et ayant perdu de la valeur il a de plus à sa charge la responsabilité de trouver un nouveau gestionnaire ou des locataires par lui-même.
Pour pallier ce problème, il est donc conseillé de recourir à un gestionnaire de résidence expérimenté et sérieux (il faut donc vérifier son passif, sa notoriété et sa santé financière).
Résiliation prématurée
Le second point risqué avec un bail commercial est la résiliation de celui-ci de façon prématurée. En effet, l'engagement est de 9 ans minimum et divers événements peuvent survenir durant ce laps de temps obligeant le propriétaire à revendre son bien.
Le propriétaire peut se voir obligé de rembourser la TVA récupérée lors de l'acquisition et la réduction d'impôt Censi-Bouvard, ainsi que payer une indemnité d'éviction.
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Foire aux questions
Location saisonnière LMNP, quel type de bail ?
En location saisonnière, il ne s'agit pas du même bail que la location classique d'habitation ou que le bail commercial puisque celui-ci sera régi par les dispositions de l’article 1713 du Code Civil et ne peut excéder 3 mois (non renouvelables).
Les conditions sont plus souples pour les bailleurs puisque le montant du dépôt de garantie est libre (même si 20 à 30% du montant du loyer sont généralement réclamés) et sa rédaction est également moins stricte.
Bail commercial, charges et travaux, qui paye quoi ?
Le point important à comprendre est qu'il n'y a pas de règle, la répartition des charges est libre et définie contractuellement.
Toutefois, dans les cas les plus courants, le propriétaire assumera les charges dites classiques (le renouvellement du mobilier, la taxe foncière ou les gros travaux) alors que l'exploitant prendra à sa charge les frais relatifs à l'entretien courant, les petits travaux de réparation et ses taxes d'activité.
Quelles sont les conditions de récupération de la TVA dans le cadre de la résidence de services ?
Si vous êtes le propriétaire d'un logement situé en résidence de services, vous avez la possibilité de récupérer la TVA (sur le prix d’acquisition et uniquement sur un bien neuf acheté auprès d'un promoteur tel que Cogedim) uniquement si au moins 3 services para-hôteliers sont proposés (parmi les 4 suivants qui le service de ménage, d'accueil, de petit déjeuner ou de fourniture de linge) et si vous conservez le bien pendant 20 ans.
Attention, si vous revendez le bien avant le terme de 20 ans, soit vous devrez le rembourser, soit vous pouvez la conserver si vous revendez à un acquéreur assujetti à la TVA.
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